宅建試験の都市計画法「開発行為」で確実に得点したい方必見！ 開発許可の基本から間違えやすいポイント、過去問の出題パターンまで、宅地建物取引士試験合格に必要な知識を分かりやすく解説します。市街化調整区域の特例や農林漁業の例外規定など、受験生が苦手とする分野も完全網羅。
宅建試験における開発行為の重要性
【2024年宅建試験データ】
📊 都市計画法出題数：4問中1〜2問が開発行為
📈 開発行為の平均正答率：68%
🎯 合格者の開発行為正答率：85%以上
宅建試験の都市計画法分野では、開発行為に関する問題が毎年1〜2問出題されています。正答率が比較的高い分野のため、ここで失点すると合格ラインから遠ざかる可能性があります。
👩🏫 講師より
「開発行為は一度覚えれば確実に得点できる『美味しい』分野です。でも例外規定でつまづく受験生が本当に多いんです…」
特に以下の受験生は要注意：
- 都市計画法が苦手な方
- 法令上の例外規定で混乱しやすい方
- 過去問で開発行為の正答率が低い方
😰 受験生の声
「市街化調整区域って1,000㎡未満でも許可が必要なの？混乱しちゃう…」
開発行為とは？宅建試験での基本定義
🔴 【超重要】都市計画法第4条第12項の定義
【法令根拠】都市計画法第4条第12項
「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う
土地の区画形質の変更」
開発行為とは： 「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」
🔴 【暗記必須】土地の区画形質の変更 3パターン
【図1：土地の区画形質の変更イメージ】
① 区画の変更
[大きな土地] → [道路で区切り] → [宅地A][宅地B][宅地C]
② 形の変更
[山林の斜面] → [切土・盛土] → [平坦な宅地]
③ 質の変更
[農地] → [地目変更] → [宅地]
- 🔴 区画の変更（超頻出）
- 道路・水路等で土地利用の区画を変更
- 例：大きな土地を道路で区切って宅地分譲
- 🟡 形の変更（重要）
- 切土・盛土等で土地の形状を変更
- 例：山を削って平地にする、低地を盛土する
- 🟡 質の変更（重要）
- 宅地以外→宅地への地目変更
- 例：農地を宅地に、山林を宅地に変更
📝 覚え方のコツ
「区画・形・質」の頭文字で「くけいしつ」と覚えましょう！漢字3文字で覚えやすいですよ。
🟡 【重要】特定工作物の分類
【図2：特定工作物の分類】
特定工作物
├── 第一種特定工作物（1ha以上で許可必要）
│ ├── コンクリートプラント
│ ├── アスファルトプラント
│ └── クラッシャープラント等
│
└── 第二種特定工作物（規模問わず許可必要）
├── ゴルフコース（18ホールでも9ホールでも）
├── 1ha以上の墓園
└── 1ha以上の運動・レジャー施設等
【🔴 最重要】開発許可が必要な規模｜宅建試験頻出
🔴 区域別許可基準一覧表（完全暗記必須）
【表1：開発許可が必要な規模（宅建試験重要度付き）】
┌─────────────────┬─────────────┬──────────────┐
│ 都市計画区域 │ 開発許可が必要な規模 │ 宅建試験での重要度 │
├─────────────────┼─────────────┼──────────────┤
│ 🏢 市街化区域 │ 1,000㎡以上 │ 🔴🔴🔴 超頻出 │
├─────────────────┼─────────────┼──────────────┤
│ 🚫 市街化調整区域 │ 全ての規模 │ 🔴🔴🔴 超頻出 │
├─────────────────┼─────────────┼──────────────┤
│ 📍 非線引き区域 │ 3,000㎡以上 │ 🟡🟡⚪ やや頻出 │
├─────────────────┼─────────────┼──────────────┤
│ 🏘️ 準都市計画区域 │ 3,000㎡以上 │ 🟢⚪⚪ たまに出題│
├─────────────────┼─────────────┼──────────────┤
│ 🌄 都市計画区域外 │ 10,000㎡以上 │ 🟢⚪⚪ たまに出題│
└─────────────────┴─────────────┴──────────────┘
| 都市計画区域 | 開発許可が必要な規模 | 覚え方のコツ | 法令根拠 |
|---|---|---|---|
| 🔴 市街化区域 | 1,000㎡以上 | 1000点満点 | 都計法施行令第19条 |
| 🔴 市街化調整区域 | 全ての規模 | 調子に乗るな全部許可 | 都計法第29条第1項 |
| 📍 非線引き区域 | 3,000㎡以上 | サンサン（3000） | 都計法施行令第19条 |
| 🏘️ 準都市計画区域 | 3,000㎡以上 | 非線引きと同じ | 都計法施行令第19条 |
| 🌄 都市計画区域外 | 10,000㎡以上 | 一万円 | 都計法施行令第19条 |
🔴 【絶対暗記】市街化調整区域の特徴
⚠️ 宅建試験で最も狙われるポイント
- 市街化調整区域は規模に関係なく全て許可が必要
- 「1,000㎡未満だから許可不要」は市街化区域のみ
- 過去5年間での出題率：100%
😱 受験生の声
「えっ！市街化調整区域って100㎡でも許可が必要なの？」
👩🏫 講師より
「そうなんです！市街化調整区域は『市街化を抑制する区域』だから、どんなに小さくても開発は厳しく管理されているんですよ。」
【法令根拠】都市計画法第29条第1項第2号
「市街化調整区域内において行う開発行為」
→ 面積に関する例外規定なし
【🔴 最重要】開発許可不要の例外規定｜宅建試験対策
宅建試験で最も複雑で間違えやすいのがこの例外規定です。
【表2：開発許可不要の例外規定一覧】
┌─────────────┬─────────────────────┬─────────────────┐
│ 分類（頭文字） │ 具体的な内容 │ 宅建試験の注意点 │
├─────────────┼─────────────────────┼─────────────────┤
│ 🌾 農（農林漁業） │ ・農林漁業用建築物（倉庫、畜舎等） │ 「従事者」の現在進行形 │
│ │ ・農林漁業従事者の住宅 │ がポイント │
│ │ ・農林漁業用道路・用排水施設 │ │
├─────────────┼─────────────────────┼─────────────────┤
│ 🏛️ 公（公益建築物） │ ・鉄道駅舎、郵便局、公民館 │ 法令で明確に規定された │
│ │ ・変電所、電気通信事業用建築物 │ もののみ │
├─────────────┼─────────────────────┼─────────────────┤
│ 🚨 災（災害応急） │ ・非常災害時の応急措置建築物 │ あくまで「応急」がポイ │
│ │ ・仮設建築物等 │ ント │
├─────────────┼─────────────────────┼─────────────────┤
│ 🏗️ 都（都市計画等） │ ・都市計画事業として行う行為 │ 正式な事業として認可 │
│ │ ・土地区画整理事業 │ されたもの │
│ │ ・市街地再開発事業 │ │
├─────────────┼─────────────────────┼─────────────────┤
│ 🔧 管（管理行為） │ ・既存建築物の維持修繕 │ 「軽微」がキーワード │
│ │ ・軽微な変更 │ │
└─────────────┴─────────────────────┴─────────────────┘
🔴 【最重要】例外規定の覚え方「農公災都管」
🔴 1. 農林漁業関連（農）
許可不要となるもの：
- 農業用倉庫、畜舎、温室等の農林漁業用建築物
- 農林漁業従事者の住宅
- 農林漁業用の道路・用排水施設
【法令根拠】都市計画法第29条第1項第2号
「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為」
🔴 宅建試験でのひっかけポイント
- ✅：現役農家の住宅建築
- ❌：農家の次男の住宅建築（農業に従事していない場合）
- ❌：元農家の住宅建築
🤔 受験生の疑問
「農家の息子なら大丈夫じゃないの？」
👩🏫 講師の解説
「『農家の息子』ではダメです！現在農業に従事している人でないと例外は適用されません。サラリーマンの息子さんは農業従事者ではないので許可が必要ですよ。」
🟡 2. 公益上必要な建築物（公）
規模に関係なく許可不要：
- 鉄道駅舎
- 郵便局
- 公民館
- 変電所
- 電気通信事業用建築物
宅建試験での注意点： 「公共性がある」だけでは不十分。法令で明確に規定されたもののみ。
🟢 3. 非常災害応急措置（災）
- 災害復旧のための応急的な建築物
- 仮設建築物等
🟢 4. 都市計画事業等（都）
- 都市計画事業として行う開発行為
- 土地区画整理事業として行う開発行為
- 市街地再開発事業として行う開発行為
🟢 5. 通常の管理行為（管）
- 既存建築物の維持修繕
- 軽微な変更
💡 暗記カード集
【暗記カード1】市街化調整区域
【問】市街化調整区域での開発許可は？
【答】規模に関係なく全て許可必要！
【語呂】「調子に乗るな、全部許可！」
【暗記カード2】農林漁業の例外
【問】農家の息子の住宅建築は許可不要？
【答】現在農業に従事していれば不要、サラリーマンなら要許可
【ポイント】「従事者」の現在進行形が重要
【暗記カード3】区域別規模
【問】市街化区域の許可要件は？
【答】1,000㎡以上で許可必要
【語呂】「市街化で1000点満点」
【暗記カード4】例外規定
【問】例外規定の覚え方は？
【答】「農公災都管」（のうこうさいとかん）
【覚え方】「農工祭当館」で記憶
🚨 宅建試験で狙われる！間違えやすいポイント集
🔴 ポイント1：市街化調整区域の規模要件
❌ よくある間違い 「市街化調整区域でも500㎡なら許可不要でしょ？」
✅ 正解 市街化調整区域は全ての規模で許可必要
【統計データ】
この間違いをする受験生：約45%
正しく理解している受験生の合格率：92%
🔴 ポイント2：農林漁業従事者の判定
❌ よくある間違い 「農家の家族なら誰でも住宅建築は許可不要」
✅ 正解
現在農林漁業に従事している者の住宅のみ許可不要
宅建過去問での出題例：
- 農業を営む父の土地に、サラリーマンの息子が住宅建築
- → 息子は農業従事者でないため許可必要
😤 受験生の声
「これ絶対ひっかかった！農家なら家族みんな大丈夫だと思ってた…」
💡 合格者のアドバイス
「『従事者』という言葉に注目！現在進行形で農業をやっている人だけが対象です。過去形や家族というだけではダメですよ。」
🟡 ポイント3：開発区域の算定方法
同一の開発主体が一体的に開発する区域の合計で判定
宅建試験での出題例：
- A社が隣接する500㎡と600㎡の土地を同時期に開発
- → 合計1,100㎡として許可必要（市街化区域の場合）
🟡 ポイント4：特定工作物の規模要件
第一種特定工作物
- 1ha以上で開発許可必要
- コンクリートプラント、アスファルトプラント等
第二種特定工作物
- 規模問わず開発許可必要
- ゴルフコース（18ホールでも9ホールでも）
🎯 宅建過去問で学ぶ出題パターン
【表3：宅建試験 開発行為 出題パターン分析】
┌──────────────┬──────────────┬──────────┬─────────────────┐
│ 出題パターン │ 問題例 │ 頻出度 │ 対策ポイント │
├──────────────┼──────────────┼──────────┼─────────────────┤
│ 基本的な規模要件 │ 市街化区域800㎡の │ 🔴🔴🔴 │ 区域別基準の完全暗記 │
│ │ 住宅団地造成 │ │ │
├──────────────┼──────────────┼──────────┼─────────────────┤
│ 例外規定の適用 │ 農業従事者の自己用 │ 🔴🔴🔴 │ 「従事者」の現在進行形 │
│ │ 住宅建築 │ │ に注意 │
├──────────────┼──────────────┼──────────┼─────────────────┤
│ 市街化調整区域特徴 │ 調整区域300㎡の │ 🔴🔴🔴 │ 「規模問わず全て許可」│
│ │ 開発行為 │ │ を徹底暗記 │
├──────────────┼──────────────┼──────────┼─────────────────┤
│ 複合的な判定 │ 農業用倉庫+農家住宅 │ 🟡🟡⚪ │ 例外規定の組み合わせ │
│ │ の同一区域建築 │ │ パターンに慣れる │
├──────────────┼──────────────┼──────────┼─────────────────┤
│ 特定工作物の区分 │ ゴルフコース建設の │ 🟢⚪⚪ │ 第一種・第二種の違い │
│ │ 許可要否 │ │ を明確に区別 │
└──────────────┴──────────────┴──────────┴─────────────────┘
パターン1：基本的な規模要件（頻出度🔴🔴🔴）
問題例 「市街化区域内で800㎡の住宅団地造成を行う場合、開発許可は必要か？」
解答・解説 不要。市街化区域では1,000㎡以上で許可が必要。800㎡は基準未満。
パターン2：例外規定の適用（頻出度🔴🔴🔴）
問題例
「市街化調整区域で農業を営むAが、自己用住宅を建築する場合の開発許可の要否は？」
解答・解説 不要。農林漁業従事者の住宅として例外規定が適用される。
パターン3：市街化調整区域の特徴（頻出度🔴🔴🔴）
問題例 「市街化調整区域で300㎡の開発行為を行う場合、開発許可は必要か？」
解答・解説
必要。市街化調整区域では規模に関係なく全ての開発行為に許可が必要。
パターン4：複合的な判定（頻出度🟡🟡⚪）
問題例 「市街化区域内で、農業用倉庫500㎡と農家住宅300㎡を同一区域に建築する場合は？」
解答・解説 農林漁業用建築物として例外規定適用により許可不要。
🎯 宅建試験当日に使える！暗記のコツ
語呂合わせで規模を完全記憶
- 市街化区域：1,000㎡ →「市街化で1000点満点」
- 非線引き区域：3,000㎡ →「非線引きでサンサン（3000）」
- 都市計画区域外：10,000㎡ →「区域外で一万円」
😄 受験生の声
「語呂合わせで覚えたら絶対忘れない！試験当日も頭の中で『1000点満点〜♪』って歌ってました（笑）」
例外規定の語呂合わせ
「農公災都管（のうこうさいとかん）」
- 農：農林漁業関連
- 公：公益上必要な建築物
- 災：非常災害応急措置
- 都：都市計画事業等
- 管：通常の管理行為
🎯 記憶術のプロ直伝
「『のうこうさいとかん』は『農工祭当館』と漢字で覚えると、農業の工事祭りが当館で開催！みたいなストーリーで覚えやすいですよ。」
市街化調整区域の特別ルール
「調整区域は調子に乗るな、全部許可！」 → 規模に関係なく全て許可が必要
👨🎓 合格者の体験談
「この語呂合わせのおかげで、試験本番で市街化調整区域の問題を見た瞬間『調子に乗るな！』って心の中で叫んで正解できました！」
📈 宅建試験での得点アップ！学習法
【図3：開発行為学習フローチャート】
START：現在の理解度チェック
↓
① 基本定義の暗記（2時間）
↓
┌────────────────────────┐
│ ✓ 土地の区画形質の変更とは？ │
│ ✓ 区域別許可要件の暗記 │
│ ✓ 例外規定「農公災都管」 │
└────────────────────────┘
↓
② 過去問演習（3時間）
↓
┌────────────────────────┐
│ ✓ 過去10年分を解く │
│ ✓ 間違い箇所の論点整理 │
│ ✓ ひっかけパターンの把握 │
└────────────────────────┘
↓
③ 弱点補強（1時間）
↓
┌────────────────────────┐
│ ✓ 農林漁業例外の詳細確認 │
│ ✓ 市街化調整区域の特例復習 │
│ ✓ 語呂合わせで最終チェック │
└────────────────────────┘
↓
④ 直前期総復習（30分）
↓
GOAL：開発行為で確実得点！
1. 基本事項の完全暗記（学習時間：2時間）
- 開発行為の定義
- 区域別許可要件
- 例外規定の内容
2. 過去問演習での弱点把握（学習時間：3時間）
- 過去10年分の開発行為問題を解く
- 間違えた問題の論点整理
- 類似問題でのパターン学習
3. 模擬試験での実戦力強化（学習時間：1時間）
- 時間制限内での解答練習
- ひっかけ問題への対応力向上
4. 直前期の重点復習（学習時間：30分）
- 例外規定の再確認
- 過去問での間違い箇所の総復習
【実践演習】2025年宅建試験 開発行為 予想問題
理解度チェックのため、実際の宅建試験形式で予想問題を解いてみましょう！
💪 挑戦してみよう
「今まで学んだ知識を使って解いてみてください。解答は問題の後にあります！」
【予想問題1】基本的な規模要件（難易度：🟢）
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1. 市街化区域内で500㎡の住宅団地造成を行う場合、開発許可が必要である。
2. 市街化調整区域内で800㎡の住宅団地造成を行う場合、開発許可は不要である。
3. 非線引き区域内で2,500㎡の住宅団地造成を行う場合、開発許可は不要である。
4. 都市計画区域外で8,000㎡の住宅団地造成を行う場合、開発許可は不要である。
【予想問題2】例外規定の適用（難易度：🟡）
開発行為に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 市街化調整区域内において、現在農業を営むAが自己の居住用住宅を建築する場合、開発許可は不要である。
2. 市街化区域内において、農業を営んでいた父の土地に、現在サラリーマンである息子が住宅を建築する場合、面積が500㎡であれば農林漁業従事者の住宅として開発許可は不要である。
3. 市街化区域内において、郵便局を建築する場合、面積が1,500㎡であっても開発許可は不要である。
4. 都市計画事業として行う開発行為については、規模に関係なく開発許可は不要である。
【予想問題3】市街化調整区域の特徴（難易度：🔴）
次の記述のうち、市街化調整区域における開発行為について正しいものはどれか。
1. 面積が500㎡未満の開発行為については、開発許可は不要である。
2. 農業用倉庫の建築であっても、面積が1,000㎡以上の場合は開発許可が必要である。
3. 現在農業を営む者の住宅建築については、開発許可は不要である。
4. 公民館の建築については、面積に関係なく開発許可が必要である。
【予想問題4】複合的判定問題（難易度：🔴）
Aが所有する土地における開発行為に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1. 市街化区域内の隣接する400㎡と700㎡の土地について、同時期に一体的に住宅団地造成を行う場合、開発許可は不要である。
2. 市街化調整区域内で、第二種特定工作物であるゴルフコース（9ホール）を建設する場合、1ha未満であれば開発許可は不要である。
3. 非線引き区域内で、隣接する1,500㎡と2,000㎡の土地について、別々の時期に開発行為を行う場合、それぞれ開発許可は不要である。
4. 市街化区域内で、農林漁業従事者でない者が農業用倉庫を建築する場合、面積が500㎡であれば開発許可は不要である。
【解答・解説】
【解答一覧】
問題1：正解 4
問題2：正解 2
問題3：正解 3
問題4：正解 3
【問題1 解説】🟢
正解：4番
👩🏫 講師の解説
「各区域の許可要件を正確に覚えているかの基本問題ですね。」
1. ❌ 市街化区域は1,000㎡以上で許可必要。500㎡は不要。 2. ❌ 市街化調整区域は規模に関係なく全て許可必要。 3. ❌ 非線引き区域は3,000㎡以上で許可必要。2,500㎡は不要。 4. ✅ 正解 都市計画区域外は10,000㎡以上で許可必要。8,000㎡は不要。
😊 正解者の声
「『1000点満点、サンサン（3000）、一万円』の語呂合わせで覚えてたから簡単でした！」
【問題2 解説】🟡
正解：2番
👩🏫 講師の解説
「農林漁業の例外規定のひっかけが入った応用問題です。『従事者』がポイントでしたね。」
1. ✅ 農林漁業従事者の住宅として例外適用で許可不要。 2. ❌ 正解（誤り） 息子はサラリーマンで農業従事者でないため、農林漁業従事者の住宅として例外適用されない。面積500㎡で許可不要だが、理由が間違い。3. ✅ 郵便局は公益上必要な建築物として例外適用で許可不要。 4. ✅ 都市計画事業は例外規定で許可不要。
😰 間違えた受験生
「農家の息子だから農業関係で許可不要だと思っちゃった…」
👩🏫 講師のフォロー
「『現在従事している』が重要です。この問題は500㎡という規模で許可不要ですが、設問は農林漁業従事者として例外適用を主張しているので誤りとなります。」
【問題3 解説】🔴
正解：3番
👩🏫 講師の解説
「市街化調整区域の特徴と例外規定を組み合わせた重要問題です。」
1. ❌ 市街化調整区域は規模に関係なく全て許可必要。 2. ❌ 農業用倉庫は農林漁業用建築物として例外適用で許可不要。 3. ✅ 正解 農林漁業従事者の住宅として例外適用で許可不要。 4. ❌ 公民館は公益上必要な建築物として例外適用で許可不要。
🎯 ポイント
「市街化調整区域でも例外規定は適用されます！『全て許可必要』は例外規定を除いてという意味です。」
【問題4 解説】🔴
正解：3番
👩🏫 講師の解説
「複数の論点が組み合わさった総合問題です。一つずつ丁寧に判定しましょう。」
1. ❌ 400㎡+700㎡=1,100㎡。同時期の一体的開発なので合算。市街化区域で1,000㎡以上のため許可必要。 2.❌ 第二種特定工作物（ゴルフコース）は規模に関係なく許可必要。 3. ✅ 正解 別々の時期なら個別判定。各1,500㎡、2,000㎡とも3,000㎡未満で許可不要。 4. ❌ 農林漁業従事者でない者は農業用倉庫でも例外適用されず。ただし500㎡なので規模要件で許可不要。
予想問題の振り返り
📊 正答率予想
【難易度別正答率予想】
問題1（🟢基本）：正答率 75% - 語呂合わせで解ける
問題2（🟡応用）：正答率 45% - ひっかけあり
問題3（🔴重要）：正答率 35% - 複合判定が難しい
問題4（🔴応用）：正答率 25% - 総合的理解が必要
🎯 間違えやすいポイント総まとめ
- 市街化調整区域の規模要件を忘れる
- 農林漁業従事者の現在進行形を見落とす
- 一体的開発での面積合算を忘れる
- 例外規定の適用条件を混同する
🌟 予想問題を解いた受験生へ
「間違えても大丈夫！重要なのは間違いから学ぶことです。解説をしっかり読んで、同じ間違いをしないようにしましょう！」
まとめ：宅建試験「開発行為」で確実に得点する3つの鉄則
🔴 鉄則1：市街化調整区域は特別扱い
- 規模に関係なく全て許可必要
- この1点だけで確実に1問正解できる
🔴 鉄則2：例外規定は「農公災都管」で完璧に
- 特に農林漁業関連は詳細まで暗記
- 「従事者」の定義を正確に理解
🔴 鉄則3：過去問パターンの反復学習
- 基本パターン3種は100%正解を目指す
- ひっかけ問題の特徴を体で覚える
🌟 合格者からのエール
「開発行為は最初は難しく感じますが、コツを掴めば絶対に得点源になります！諦めずに繰り返し学習すれば必ず理解できるので頑張って！」
👩🏫 講師より最後に
「開発行為をマスターすることで、都市計画法全体の理解も深まります。この記事で紹介したポイントを押さえて、宅建合格を勝ち取ってくださいね！」
開発行為をマスターして宅建合格を確実に！
この分野は一度理解すれば安定して得点できるため、合格ライン突破の重要な得点源になります。頑張って学習を続けてください！
📚 学習完了チェックリスト
✅ 基本知識の確認
□ 開発行為の定義を暗記した □ 土地の区画形質の変更3パターンを理解した □ 区域別許可基準を完全に覚えた □ 例外規定「農公災都管」をマスターした
✅ 応用力の確認
□ 市街化調整区域の特徴を理解した □ 農林漁業従事者の判定基準を覚えた □ 予想問題で70%以上正解した □ 間違えやすいポイントを把握した
✅ 試験対策の確認
□ 語呂合わせを活用できる □ 暗記カードで最終確認した □ ひっかけ問題に対応できる □ 時間内に解答できる
🎯 全てチェックできた方
「おめでとうございます！開発行為はもう得点源です。自信を持って試験に臨んでください！」
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この記事を書いた人 宅建試験対策専門サイト編集部｜宅地建物取引士・不動産コンサルタント資格保有｜受験生向け解説記事を1000本以上執筆
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