こんにちは！今回は宅建試験で必ず出題される「用途地域」について、13種類全てを詳しく解説します。用途地域は都市計画の基本となる重要な概念ですので、しっかり理解しておきましょう。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地の使い方に関する規制です。秩序ある街づくりを進めるために、13種類の用途地域が設定されています。
13種類の用途地域一覧表
以下の表で、13種類の用途地域の特徴を一目で比較できます。
| 用途地域 | 主な目的 | 建ぺい率 | 容積率 | 建築可能な主な建物 | 建築制限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の環境保護 | 30-60% | 50-150% | 戸建て住宅、小規模店舗 | 高さ10m以下、3階建て以下 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅の環境保護 | 40-60% | 50-200% | 戸建て住宅、小中規模店舗 | 高さ10-12m以下、3階建て以下 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の環境保護 | 30-60% | 100-300% | マンション、小規模店舗 | 大規模な店舗・事務所は不可 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の環境保護 | 40-60% | 100-500% | マンション、中規模店舗・事務所 | 1500m²以下の店舗・事務所可 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境保護 | 50-60% | 100-300% | 住宅、中規模店舗・事務所 | 3000m²までの店舗・事務所可 |
| 第二種住居地域 | 主に住居、一部商業 | 50-60% | 200-400% | 住宅、店舗、事務所、ホテル | |
| 準住居地域 | 道路沿いの住居と商業 | 50-60% | 200-400% | 住宅、店舗、事務所、小規模工場 | |
| 田園住居地域 | 農地と調和した住環境 | 30-60% | 50-200% | 農業用施設、農産物直売所 | |
| 近隣商業地域 | 商業・サービス施設 | 80% | 200-400% | 店舗、小規模工場 | |
| 商業地域 | 商業・業務利便増進 | 80% | 200-1300% | 高層ビル、オフィスビル | |
| 準工業地域 | 環境悪化が少ない工業 | 60% | 200-400% | 工場、事務所、一部商業施設 | |
| 工業地域 | 工業利便増進 | 60% | 200-400% | 工場、倉庫、一部商業施設 | |
| 工業専用地域 | 工業利便増進専用 | – | – | 工場のみ（住宅不可） |
用途地域の調べ方
不動産購入時には、その土地がどの用途地域に指定されているかを確認することが重要です。以下の方法で用途地域を調べることができます。
都市計画図の確認
市町村役所やインターネットで公開されている都市計画図を利用して調べることが可能です。また、不動産広告にも記載されていることが多いのでチェックしましょう。
【便利ツール紹介】用途地域調査に役立つサイト
- 都市計画情報提供サービス（国土交通省）: 公式サイトリンク
- 地方自治体の都市計画図: 各市町村のウェブサイトで公開されています。
用途地域の覚え方
用途地域を覚えるコツは、規制が厳しい順に覚えていくことです。以下の図解を参考にして、用途地域がどのように分類されているかを視覚的に把握しましょう。
第一種低層住居専用地域
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中高層住居 商業系 工業系
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第一種 第二種 商業 準工業 工業専用【実例紹介】用途地域が街づくりに与える影響
実際に用途地域がどのように街づくりに影響を与えるか、東京都内の例を紹介します。
例1：第一種低層住居専用地域（世田谷区）
東京都世田谷区の住宅地は「第一種低層住居専用地域」に指定されています。この地域は戸建て住宅が中心で、落ち着いた住環境が保たれています。
例2：商業地域（渋谷区）
一方で、東京都渋谷区の一部は「商業地域」として指定されており、高層ビルやオフィスビルが立ち並び、非常に利便性の高いエリアとなっています。
用途地域とライフスタイル
各用途地域によって、そこで可能なライフスタイルも変わってきます。自分の生活スタイルに合わせた地域選びが重要です。
静かな環境を求める場合
例えば、静かな住環境を求めるなら「第一種低層住居専用地域」がおすすめです。戸建て住宅が中心で、住環境が保護されています。
利便性を重視する場合
一方、利便性を重視するなら「商業地域」や「近隣商業地域」が適しています。これらの地域では、店舗やオフィスビルが多く、日常生活に必要な施設が揃っています。
試験対策のアドバイス
宅建試験では、用途地域は必須の知識です。過去5年分の試験問題を確認すると、用途地域の違いや、建ぺい率・容積率に関する問題が頻出しています。以下の方法で対策を行いましょう。
過去問演習
過去問を繰り返し解くことで、用途地域に関する問題の傾向をつかむことができます。特に規制内容の違いに注意しながら問題を解きましょう。
最新の用途地域に関する法改正情報
田園住居地域は2017年に新設された比較的新しい用途地域です。農業と住居が共存するためのエリアで、農業関連施設や直売所の建築が可能です。
用途地域による土地活用
土地活用を考える際も、用途地域を理解しておくことが重要です。
商業系用途地域の活用
「商業地域」では、商業施設やオフィスビルなど高収益を狙ったビジネス展開が可能です。
工業系用途地域の活用
「工業地域」や「準工業地域」では、製造業や物流拠点の設立に適しています。工業専用地域では住宅の建築が禁止されているため、注意が必要です。
結論
用途地域は不動産購入や土地活用において非常に重要な要素です。このブログで紹介した用途地域の特徴をしっかり把握し、自分に最適なエリアを見つけましょう。
次回は、「建ぺい率」と「容積率」に関する詳細な解説をお届けします。お楽しみに！
このようにして、ブログに実装することで、読者にとって価値あるコンテンツとなり、さらに試験対策にも役立つ情報を提供できます。
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