宅建試験を受験される皆さん、こんにちは！今回は都市計画法の中でも特に重要な「都市計画決定の手続きと変更」について詳しく解説していきます。
この分野は毎年のように出題される重要テーマです。「誰が決定するの？」「どんな手続きが必要？」「いつから効力が発生するの？」といった疑問を、分かりやすく整理してお答えします。
📋 目次
- なぜ都市計画決定の手続きが重要なのか
- 【まず押さえる】決定権者は誰？都道府県 vs 市町村
- 都市計画決定の手続きの流れ
- 都市計画の変更はどうやって行う？
- 宅建試験で狙われやすいポイント
- まとめ：合格への道筋
なぜ都市計画決定の手続きが重要なのか
都市計画は私たちの生活に直接影響する重要な決定です。例えば、あなたの住んでいる地域が「住宅地」から「商業地」に変更されれば、周辺環境は大きく変わりますよね。だからこそ、適正な手続きと住民参加が確保されているんです。
👩🎓 受験生の声
「都市計画法って覚えることが多くて混乱しちゃいます…」
👨🏫 講師より
「大丈夫！手続きの流れは一本道なので、順序立てて覚えれば必ず理解できますよ。この分野は毎年2〜3問出題される得点源です！」
宅建試験では、この手続きの流れや関係者の役割について、毎年2〜3問は出題されています。確実に得点源にしていきましょう！
【まず押さえる】決定権者は誰？都道府県 vs 市町村
都市計画の決定権者は、計画の規模や内容によって異なります。これは試験でもよく問われるポイントです。
都道府県が決定するもの（広域的・根幹的なもの）
- 都市計画区域・準都市計画区域の指定
- 区域区分（線引き）：市街化区域と市街化調整区域の区分
- 都市計画区域マスタープラン
- 広域的な都市施設：高速道路、新幹線、空港など
市町村が決定するもの（地域密着的なもの）
- 地域地区：用途地域、高度地区、防火地域など
- 地区計画
- 一般的な都市施設：市道、近隣公園など
- 市街地開発事業：土地区画整理事業など
覚え方のコツ：「広域的で根幹的なものは都道府県、地域に密着したものは市町村」と覚えましょう。
❓ よくある質問
「用途地域って都道府県が決めるんじゃないの？」
✅ 正解
「用途地域は市町村が決定します！『地域』という名前に惑わされないで。住民に一番近い市町村が決めるんです。」
都市計画決定の手続きの流れ
都市計画決定には、住民参加を確保するための厳格な手続きが定められています。順番に見ていきましょう。
Step 1：基礎調査（5年ごとの義務）
実施者：都道府県（※市町村ではありません！） 調査内容：
- 人口の動向
- 土地利用の現況
- 交通量の状況
- その他都市計画に必要な事項
この基礎調査は概ね5年ごとに実施することが義務付けられています。試験では「市町村が実施する」という引っかけ選択肢がよく出るので注意してください。
⚠️ 注意ポイント
「基礎調査は都道府県の義務です！『基礎』だから市町村かな？と思いがちですが、これは広域的な調査なので都道府県が行います。」
💡 記憶のコツ
「『基礎調査』→『広域の基礎』→『都道府県』と覚えましょう！」
Step 2：案の作成と公告縦覧
都市計画の案ができたら、住民の意見を聞くために公告縦覧を行います。
縦覧期間：2週間以上 縦覧場所：都道府県庁、市町村役場など 住民参加：意見書の提出が可能（期間は縦覧期間と同じ）
Step 3：関係機関との調整
都市計画審議会への付議：必須 関係市町村の意見聴取：都道府県が決定する場合 国土交通大臣への協議：一定規模以上の重要な都市計画
Step 4：都市計画審議会での審議・議決
審議会の構成：
- 学識経験者
- 関係行政機関の職員
- 住民代表
議決要件：
- 委員の過半数が出席
- 出席委員の過半数で決定
Step 5：決定・告示
効力発生：告示の日から（※決定の日ではありません） 図書の縦覧：告示後は常時縦覧可能
📢 重要ポイント
「効力発生は『告示の日』からです！『決定の日』ではありません。告示されて初めて法的効力が生まれるんです。」
👩🎓 受験生の疑問
「なんで決定の日じゃないんですか？」
👨🏫 解説
「住民が知らないうちに効力が発生するのは不公平だからです。きちんと告示して住民に知らせてから効力が発生するという仕組みなんですよ。」
都市計画の変更はどうやって行う？
一度決定された都市計画も、社会情勢の変化に応じて変更されることがあります。変更にも種類があります。
軽微な変更
都市計画の本質に影響しない小さな変更は、簡素化された手続きで行えます。
特徴：
- 都市計画審議会の議を経る必要なし
- 例：計画図の表現の適正化、軽微な区域の変更
🤔 受験生の疑問
「どこまでが『軽微』なんですか？」
📝 ポイント
「都市計画の本質を変えない範囲です。例えば道路の線がちょっとずれた程度なら軽微、でも住宅地を商業地に変更するのは軽微ではありません！」
通常の変更
本質的な変更については、新規決定と同様の手続きが必要です。
手続き：
- 案の縦覧（2週間以上）
- 意見書の受付
- 都市計画審議会への付議
- 告示
宅建試験で狙われやすいポイント
必ず覚えておきたい数字
- 縦覧期間：2週間以上
- 意見書提出期間：縦覧期間と同じ
- 基礎調査：概ね5年ごと
- 効力発生：告示の日から
よく出る引っかけパターン
- 「市町村が基礎調査を実施する」 → ×（都道府県が実施）
- 「決定の日から効力が発生する」 → ×（告示の日から）
- 「軽微な変更も審議会の議が必要」 → ×（軽微な変更は不要）
- 「縦覧期間は1週間以上」 → ×（2週間以上）
💀 試験の罠
「『基礎調査は市町村』『効力発生は決定の日』『縦覧期間は1週間』この3つは毎年のように出る引っかけです！」
💪 対策法
「引っかけパターンを先に覚えておけば、選択肢を見た瞬間に『あ、これは罠だ』と気づけますよ！」
実務での重要性
都市計画決定後は、建築制限が発生する場合があります。
都市計画施設の区域内（都市計画法53条）：
- 建築許可が必要
- 階数制限あり（地階除き2階以下）
市街地開発事業の施行区域内（都市計画法52条の2）：
- 建築許可が必要
- より厳しい制限
まとめ：合格への道筋
都市計画決定の手続きは、宅建試験の重要分野です。以下のポイントを確実に押さえて、得点源にしていきましょう。
最重要ポイント
- 決定権者の区分を正確に覚える
- 手続きの流れを順序立てて理解する
- 期間や時期の数字を正確に覚える
- 軽微な変更の特例を理解する
学習のコツ
- 図表を使って手続きの流れを整理する
- 過去問で出題パターンを把握する
- 引っかけ選択肢のパターンを覚える
都市計画法は難しく感じるかもしれませんが、手続きの流れを理解すれば必ず解けるようになります。住民参加と適正手続きを重視する法律の趣旨を理解して、効率よく学習を進めていきましょう。
🌟 最後に励ましの言葉
「都市計画法をマスターすれば、宅建試験の法令上の制限で確実に得点できます！一歩一歩着実に進んでいきましょう。」
🎯 合格への近道
「過去問を解く→間違えた部分をこの記事で確認→また過去問を解く。この繰り返しが最短ルートです！」
皆さんの宅建試験合格を心から応援しています！頑張ってください！
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