用途地域13種類を図解で覚える！宅建試験の暗記テクニック

はじめに

宅建試験の法令上の制限分野において、用途地域は毎年必ず出題される超重要論点です。13種類すべての名称と特徴を正確に覚える必要があり、多くの受験生が苦手とする分野でもあります。

用途地域制度は、建築基準法に基づいて建築できる建物の種類を制限する制度です。住宅、商店、工場などが無秩序に混在することを防ぎ、良好な市街地環境を形成することを目的としています。

この記事では、13種類の用途地域を効率的に覚えるための暗記テクニックと図解を使って、宅建試験で確実に得点できるよう解説していきます。

🏙️ 用途地域制度の全体像

用途地域13種類の分類
┌─────────────────────────────────────────────┐
│                                             │
│  🏠 住居系（8種類）                          │
│  ┌─────────────────────────────────────┐  │
│  │ 低層住居専用（2種類）                 │  │
│  │ 中高層住居専用（2種類）               │  │
│  │ 住居地域（2種類）                     │  │
│  │ 田園住居・準住居（2種類）             │  │
│  └─────────────────────────────────────┘  │
│                                             │
│  🏪 商業系（2種類）                          │
│  ┌─────────────────────────────────────┐  │
│  │ 近隣商業地域・商業地域                │  │
│  └─────────────────────────────────────┘  │
│                                             │
│  🏭 工業系（3種類）                          │
│  ┌─────────────────────────────────────┐  │
│  │ 準工業・工業・工業専用地域            │  │
│  └─────────────────────────────────────┘  │
└─────────────────────────────────────────────┘

💡 ポイント：住居系8 + 商業系2 + 工業系3 = 13種類

用途地域制度の基礎知識

用途地域とは何か

用途地域とは、都市計画法・建築基準法に基づいて定められる地域地区の一つで、建築できる建物の用途を制限する制度です。

市街化区域では原則として用途地域を定めることとされており、土地利用の基本的な枠組みを決定する重要な制度です。

用途地域制度の目的

制度創設の背景

1. 混在防止
   • 住宅、商店、工場の無秩序な混在を防ぐ
2. 環境保護
   • 良好な住環境の確保
3. 都市機能の向上
   • 効率的な土地利用の促進

規制の内容

📋 用途地域による規制内容

🏗️ 建築物の用途制限
   - 住宅、店舗、工場等の建築可否を決定
   - 用途地域ごとに建築可能な建物を規定

📐 建築物の形態制限
   - 建ぺい率の最高限度
   - 容積率の最高限度
   - 高さ制限等

🌳 環境保全
   - 敷地面積の最低限度
   - 外壁の後退距離等

宅建試験での重要性

宅建試験のポイント！

• 用途地域は毎年必ず出題される
• 13種類の名称と基本的特徴の暗記が必須
• 建築可能な建物の種類がよく問われる
• 建ぺい率・容積率との関連も重要

住居系用途地域（8種類）

住居系用途地域は8種類あり、用途地域全体の約6割を占める最重要カテゴリーです。

低層住居専用地域（2種類）

第一種低層住居専用地域

🏠 第一種低層住居専用地域

【基本性格】
最も住環境の保護を重視した地域

【建築可能な主な建物】
✅ 住宅（戸建て・共同住宅）
✅ 住宅兼用建築物（店舗・事務所面積50㎡以下）
✅ 小中学校
✅ 老人ホーム等
✅ 診療所

【建築できない主な建物】
❌ 店舗（住宅兼用除く）
❌ 事務所
❌ ホテル・旅館
❌ 工場

💡 覚え方：「住宅だけの静かな街」

第二種低層住居専用地域

🏠 第二種低層住居専用地域

【基本性格】
主として低層住宅の良好な環境を保護する地域

【第一種との主な違い】
✅ 小規模な店舗等の建築が可能
   - 店舗・飲食店：150㎡以下
   - パン・米・豆腐等の食品製造業兼用住宅

【建築可能な追加建物】
✅ コンビニエンスストア（150㎡以下）
✅ 小規模飲食店
✅ 学習塾

💡 覚え方：「コンビニがある住宅街」

中高層住居専用地域（2種類）

第一種中高層住居専用地域

🏢 第一種中高層住居専用地域

【基本性格】
中高層住宅の良好な環境を保護する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 中高層の住宅・共同住宅
✅ 住宅兼用建築物（非住宅部分500㎡以下）
✅ 大学・高校・中学校・小学校
✅ 病院
✅ 老人ホーム等
✅ 300㎡以下の店舗・飲食店等

【建築できない主な建物】
❌ 事務所
❌ ホテル・旅館
❌ 500㎡を超える店舗

💡 覚え方：「マンションと小さな店舗の街」

第二種中高層住居専用地域

🏢 第二種中高層住居専用地域

【基本性格】
主として中高層住宅の良好な環境を保護する地域

【第一種との主な違い】
✅ より大きな店舗・飲食店が建築可能
   - 1,500㎡以下の店舗・飲食店
✅ 事務所の建築が可能（1,500㎡以下）

【建築可能な追加建物】
✅ 中規模店舗・スーパー（1,500㎡以下）
✅ 小規模事務所
✅ 自動車教習所

💡 覚え方：「マンションとスーパーがある街」

住居地域（2種類）

第一種住居地域

🏠 第一種住居地域

【基本性格】
住居の環境を保護する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 住宅・共同住宅（制限なし）
✅ 3,000㎡以下の店舗・飲食店・事務所
✅ ホテル・旅館
✅ ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場
✅ パチンコ屋・麻雀屋（3,000㎡以下）

【建築できない主な建物】
❌ 工場（一部の小規模工場除く）
❌ 劇場・映画館
❌ キャバレー・料理店
❌ 3,000㎡を超える店舗等

💡 覚え方：「住宅とホテル、パチンコもOK」

第二種住居地域

🏠 第二種住居地域

【基本性格】
主として住居の環境を保護する地域

【第一種との主な違い】
✅ より大きな店舗・事務所が建築可能
   - 10,000㎡以下の店舗・飲食店・事務所
✅ 一部の遊戯施設が建築可能

【建築可能な追加建物】
✅ 大型店舗・デパート（10,000㎡以下）
✅ カラオケボックス
✅ 自動車教習所

💡 覚え方：「大型店舗もOKな住宅地」

特殊住居地域（2種類）

田園住居地域

🌾 田園住居地域

【基本性格】
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の良好な環境を保護する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 住宅・共同住宅
✅ 農業用建築物（農産物直売所・農家レストラン等）
✅ 農業の利便増進に必要な店舗（500㎡以下）
✅ 小中学校
✅ 診療所

【特徴】
✅ 2018年に新設された最新の用途地域
✅ 農業と住居の調和が目的

💡 覚え方：「農業と住宅が共存する街」

準住居地域

🏠 準住居地域

【基本性格】
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 住宅・共同住宅（制限なし）
✅ 10,000㎡以下の店舗・飲食店・事務所
✅ 自動車関連施設（車庫・給油所等）
✅ 小規模工場（150㎡以下で危険性少ない業種）

【特徴】
✅ 幹線道路沿いに指定されることが多い
✅ 自動車関連施設の立地を想定

💡 覚え方：「幹線道路沿いの住商混在地」

商業系用途地域（2種類）

商業系用途地域は2種類で、商業・業務機能の集積を図る地域です。

近隣商業地域

🏪 近隣商業地域

【基本性格】
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 住宅・共同住宅（制限なし）
✅ 店舗・飲食店・事務所（制限なし）
✅ ホテル・旅館
✅ 遊戯施設・風俗施設（一部除く）
✅ 小規模工場（150㎡以下で危険性少ない業種）

【建築できない主な建物】
❌ 危険性・環境悪化のおそれが大きい工場
❌ キャバレー・料理店

💡 覚え方：「住宅街の中の商店街」

商業地域

🏬 商業地域

【基本性格】
主として商業その他の業務の利便を増進する地域

【建築可能な主な建物】
✅ ほぼすべての建築物が建築可能
   - 住宅・共同住宅
   - 店舗・飲食店・事務所
   - ホテル・旅館
   - 劇場・映画館
   - ボーリング場・スケート場
   - キャバレー・料理店
   - 小規模工場

【建築できない主な建物】
❌ 危険性・環境悪化のおそれが大きい工場のみ

💡 覚え方：「何でも建てられる繁華街」

工業系用途地域（3種類）

工業系用途地域は3種類で、工業の利便を図る地域です。

準工業地域

🏭 準工業地域

【基本性格】
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 住宅・共同住宅（制限なし）
✅ 店舗・飲食店・事務所（制限なし）
✅ ホテル・旅館
✅ 環境悪化のおそれのない工場
✅ 自動車教習所

【建築できない主な建物】
❌ キャバレー・料理店
❌ 危険性・環境悪化のおそれが大きい工場

💡 覚え方：「住宅もOKな軽工業地域」

工業地域

🏭 工業地域

【基本性格】
主として工業の利便を増進する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 工場（制限なし）
✅ 住宅・共同住宅
✅ 店舗・飲食店（一部制限あり）
✅ 事務所
✅ ホテル・旅館

【建築できない主な建物】
❌ 学校（小中高大学）
❌ 病院
❌ 劇場・映画館
❌ キャバレー・料理店
❌ 百貨店等大規模店舗

💡 覚え方：「工場メインだが住宅もあり」

工業専用地域

🏭 工業専用地域

【基本性格】
工業の利便を増進する地域

【建築可能な主な建物】
✅ 工場（制限なし）
✅ 事務所
✅ 一部の店舗・飲食店（従業員向け）
✅ 自動車教習所

【建築できない主な建物】
❌ 住宅・共同住宅
❌ 学校（小中高大学）
❌ 病院
❌ ホテル・旅館
❌ 店舗・飲食店（従業員向け除く）

💡 覚え方：「住宅禁止の工場だけの地域」

効果的な暗記テクニック

13種類完全暗記法

分類別暗記法

📚 13種類の分類別暗記

🏠 住居系（8種類）
┌─────────────────────────────────┐
│ 【低層住居専用】 2種類               │
│ 一低・二低                           │
│ ↓                                   │
│ 【中高層住居専用】 2種類             │
│ 一中高・二中高                       │
│ ↓                                   │
│ 【住居地域】 2種類                   │
│ 一住・二住                           │
│ ↓                                   │
│ 【特殊住居】 2種類                   │
│ 田園・準住居                         │
└─────────────────────────────────┘

🏪 商業系（2種類）
近隣商業・商業

🏭 工業系（3種類）  
準工業・工業・工業専用

語呂合わせ暗記法

13種類の順番暗記

🗣️ 語呂合わせ「一二一二一二田準近商準工工」

「一日一日一日田んぼ準備、近所の商売準備工事工事」

1️⃣ 一低（第一種低層住居専用地域）
2️⃣ 二低（第二種低層住居専用地域）
3️⃣ 一中高（第一種中高層住居専用地域）
4️⃣ 二中高（第二種中高層住居専用地域）
5️⃣ 一住（第一種住居地域）
6️⃣ 二住（第二種住居地域）
7️⃣ 田園（田園住居地域）
8️⃣ 準住居（準住居地域）
9️⃣ 近隣商業（近隣商業地域）
🔟 商業（商業地域）
1️⃣1️⃣ 準工業（準工業地域）
1️⃣2️⃣ 工業（工業地域）
1️⃣3️⃣ 工業専用（工業専用地域）

特徴別暗記法

住宅建築可否で覚える

🏠 住宅建築の可否による分類

✅ 住宅建築OK（12種類）
すべての用途地域（工業専用地域以外）

❌ 住宅建築NG（1種類）
工業専用地域のみ

💡 ポイント：工業専用地域だけ住宅禁止を覚える

学校建築可否で覚える

🎓 学校建築の可否による分類

✅ 大学建築OK（8種類）
住居系8種類すべて

❌ 大学建築NG（5種類）
商業系2種類 + 工業系3種類

💡 ポイント：住居系は教育環境を重視

工場建築可否で覚える

🏭 工場建築の可否による分類

✅ 工場建築OK（5種類）
・近隣商業地域（150㎡以下の小規模工場）
・商業地域（同上）
・準工業地域（環境悪化なし）
・工業地域（制限なし）
・工業専用地域（制限なし）

❌ 工場建築NG（8種類）
住居系8種類すべて

💡 ポイント：住居系は工場を嫌う

数字で覚える重要ポイント

店舗面積の制限

📐 店舗面積制限の暗記法

🔢 面積制限の段階的暗記
50㎡以下    → 一低（住宅兼用のみ）
150㎡以下   → 二低
300㎡以下   → 一中高  
500㎡以下   → 田園住居
1,500㎡以下 → 二中高
3,000㎡以下 → 一住
10,000㎡以下→ 二住・準住居
制限なし    → 商業系・工業系

🗣️ 語呂合わせ
「50（ゴマ）150（いちごまる）300（さんまる）500（ごひゃく）
1500（いちごーまる）3000（さんぜん）10000（いちまん）無制限」

宅建試験対策

頻出問題パターン

パターン1：建築可能建物の判定

問題例1：建築可能性の判定

第一種低層住居専用地域に建築できるものは次のうちどれか。

1. 床面積100㎡の店舗
2. 床面積30㎡の事務所を兼ねる住宅（事務所部分30㎡）
3. 高等学校
4. 床面積200㎡の診療所

解答：4

• 1.×：店舗単独は建築不可（住宅兼用のみ50㎡以下でOK）
• 2.×：事務所兼用住宅は50㎡以下でOK、30㎡なので面積はクリアだが、事務所兼用住宅は建築不可
• 3.×：高等学校は建築不可（小中学校のみOK）
• 4.○：診療所は建築可能

パターン2：用途地域の特徴比較

問題例2：用途地域の違い

用途地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 第一種住居地域ではホテルを建築できない
2. 近隣商業地域では住宅を建築できない
3. 工業地域では小学校を建築できない
4. 準工業地域では住宅を建築できない

解答：3

• 1.×：第一種住居地域ではホテル建築可能
• 2.×：近隣商業地域では住宅建築可能
• 3.○：工業地域では学校（小中高大学）建築不可
• 4.×：準工業地域では住宅建築可能

パターン3：田園住居地域の特徴

問題例3：田園住居地域

田園住居地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 2020年に新設された用途地域である
2. 農業用建築物は建築できない
3. 住宅は建築できない
4. 農業の利便の増進を図ることを目的としている

解答：4

• 1.×：2018年に新設
• 2.×：農業用建築物は建築可能
• 3.×：住宅は建築可能
• 4.○：農業の利便増進が目的の一つ

宅建試験のひっかけポイント

よくある間違いパターン

1. 第一種・第二種の混同
   • 第一種：より制限が厳しい
   • 第二種：第一種より制限が緩い
2. 面積数字の混同
   • 50㎡、150㎡、300㎡、500㎡、1,500㎡、3,000㎡、10,000㎡
   • どの用途地域でどの面積制限かを正確に覚える
3. 工業専用地域の特殊性
   • 唯一住宅が建築できない用途地域
   • 学校、病院、ホテル等も建築不可

実践的な学習方法

比較表を活用した学習

📊 建築可能建物比較表（抜粋）

┌─────────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│    建築物      │ 一低 │ 一住 │ 商業 │工業専用│
├─────────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 住宅           │  ○  │  ○  │  ○  │  ×  │
├─────────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 店舗（単独）   │  ×  │  ○  │  ○  │  △  │
├─────────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ ホテル         │  ×  │  ○  │  ○  │  ×  │
├─────────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 小学校         │  ○  │  ○  │  ×  │  ×  │
├─────────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 工場           │  ×  │  ×  │  △  │  ○  │
└─────────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

○：建築可能　×：建築不可　△：条件付きで可能

実務での活用

不動産業務での重要性

用途地域の知識は、不動産業務において極めて重要です。

重要事項説明での活用

📋 重要事項説明でのポイント

✅ 用途地域の確認と説明
   - 物件所在地の用途地域を正確に伝える
   - 建築可能な建物の種類を説明

✅ 建築制限の説明
   - 建ぺい率・容積率の説明
   - 高さ制限等の説明

✅ 将来性の説明
   - 周辺環境の安定性
   - 資産価値への影響

物件選定でのアドバイス

1. 住宅購入者向け
   • 住居系用途地域：良好な住環境
   • 商業地域：利便性は高いが騒音等のリスク
   • 工業系：住環境への影響を考慮
2. 事業者向け
   • 店舗：商業系または住居系の一部
   • 事務所：商業系または住居系・工業系の一部
   • 工場：工業系または準工業地域

都市計画との関係

用途地域指定の背景

🏙️ 用途地域指定の考え方

住居系用途地域
└→ 良好な住環境の確保
   ・日照・通風の確保
   ・騒音・振動の防止
   ・教育環境の保護

商業系用途地域  
└→ 商業機能の集積
   ・交通利便性の活用
   ・経済活動の促進
   ・都市の活性化

工業系用途地域
└→ 工業機能の確保
   ・工場の操業環境
   ・物流・交通の効率性
   ・住工分離

まとめ

用途地域13種類の暗記テクニックについて詳しく解説しました。

🎯 宅建試験 用途地域完全攻略

✅ 13種類の完全暗記
   住居系8 + 商業系2 + 工業系3 = 13種類

✅ 分類別の特徴理解
   第一種＜第二種（制限の厳しさ）
   低層＜中高層＜住居地域（建物規模）

✅ 重要数字の暗記
   50・150・300・500・1500・3000・10000㎡

✅ 例外パターンの把握
   工業専用地域：住宅建築不可
   田園住居地域：農業との調和

重要ポイントの再確認

住居系用途地域（8種類）

✅ 低層住居専用地域

• 一低：住宅中心、店舗は住宅兼用のみ（50㎡以下）
• 二低：小規模店舗OK（150㎡以下）

✅ 中高層住居専用地域

• 一中高：300㎡以下の店舗OK、事務所不可
• 二中高：1,500㎡以下の店舗・事務所OK

✅ 住居地域

• 一住：3,000㎡以下、ホテル・パチンコOK
• 二住：10,000㎡以下

✅ 特殊住居地域

• 田園：農業との調和（2018年新設）
• 準住居：道路沿道特性、自動車関連施設

商業系用途地域（2種類）

✅ 商業系の特徴

• 近隣商業：住宅地向けサービス
• 商業：ほぼ何でも建築可能

工業系用途地域（3種類）

✅ 工業系の特徴

• 準工業：住宅もOK、環境配慮
• 工業：住宅OK、学校・病院不可
• 工業専用：住宅不可、工場専門

宅建試験対策のポイント

✅ 確実に覚えるべき事項

• 13種類の正確な名称
• 各用途地域の基本的特徴
• 主要建築物の建築可否
• 面積制限の数字

✅ 学習のコツ

• 分類別に段階的に覚える
• 語呂合わせで順番を記憶
• 比較表で違いを整理
• 過去問で出題パターンを把握

次のステップ

継続学習の進め方

用途地域の基礎を理解したら、次は以下の分野を学習しましょう：

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学習の進め方

1. 基礎固め：13種類の名称と基本特徴
2. 応用学習：建ぺい率・容積率との関連
3. 発展学習：高さ制限・防火規制
4. 実践演習：過去問題と計算問題

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