【宅建試験対策】報酬額の過去問分析と頻出ポイント徹底解説

宅建試験で毎年必ず出題される「報酬額」の問題。実は、出題パターンがある程度決まっているため、過去問を分析すればしっかり得点できる分野です。今回は過去問で頻出のポイントを中心に、報酬額について解説します。

📋 この記事の内容
過去問で最頻出！売買の報酬計算
賃貸で超頻出！0.5ヶ月ルール
過去問で狙われる細かい論点
試験で使える！計算問題の解答フローチャート
過去問から見る頻出の計算問題
1. 計算問題パターン1：複雑な金額（両手仲介）
2. 計算問題パターン2：賃貸と権利金
試験対策のポイント
1. 必ず暗記すべき数字一覧表
2. よく出る引っかけパターンチェック表
まとめ
1. 試験直前チェックリスト

📋 この記事の内容

過去問で最頻出！売買の報酬計算
- 基本の速算式（絶対暗記）
- 過去問頻出パターン①：両手仲介の図解
- 過去問頻出パターン②：低廉な空家等の特例
賃貸で超頻出！0.5ヶ月ルール
- 居住用建物の報酬パターン（必須暗記）
- 居住用と事業用の比較表
- 過去問での典型問題パターン
過去問で狙われる細かい論点
- ①権利金の扱い
- ②消費税の計算（頻出の引っかけ）
- ③広告費等の実費
試験で使える！計算問題の解答フローチャート
過去問から見る頻出の計算問題
- 計算問題パターン1：複雑な金額（両手仲介）
- 計算問題パターン2：賃貸と権利金
試験対策のポイント
- 必ず暗記すべき数字一覧表
- よく出る引っかけパターンチェック表
まとめ

過去問で最頻出！売買の報酬計算

基本の速算式（絶対暗記）

過去問で最も多く問われるのが、この速算式です。

物件価格	計算式	具体例
400万円超	物件価格 × 3% + 6万円	5,000万円 → 156万円（税抜）
200万円超～400万円以下	物件価格 × 4% + 2万円	300万円 → 14万円（税抜）
200万円以下	物件価格 × 5%	150万円 → 7.5万円（税抜）

※全て税抜金額。最後に消費税10%を加算します。

過去問頻出パターン①：両手仲介の図解

【片手仲介】
売主 ←→ 不動産会社A ←→ 買主
        （上限額まで）    （依頼者なし）

不動産会社Aが受け取れる報酬：上限額まで


【両手仲介】
売主 ←→ 不動産会社A ←→ 買主
     （上限額まで）    （上限額まで）

不動産会社Aが受け取れる報酬：上限額 × 2

計算例：3,000万円の物件

仲介パターン	売主から	買主から	合計（税抜）
片手仲介（売主側のみ）	96万円	0円	96万円
片手仲介（買主側のみ）	0円	96万円	96万円
両手仲介	96万円	96万円	192万円

引っかけポイント：「合計で96万円が上限」という選択肢に注意！各依頼者から上限額まで受け取れます。

過去問頻出パターン②：低廉な空家等の特例

2018年改正で追加された論点。近年の試験で狙われやすい！

項目	内容
対象物件	400万円以下の宅地・建物
対象取引	売買・交換（賃貸は対象外）
報酬上限	18万円（税抜）
条件	事前に依頼者の承諾が必要

通常計算との比較例：350万円の空き家

計算方法	報酬額（税抜）
通常の計算式	350万円 × 4% + 2万円 = 16万円
特例を適用	18万円（調査費用等を考慮）

過去問での引っかけ

❌ 「400万円超でも適用される」
❌ 「賃貸にも適用される」（売買・交換のみ）
❌ 「事後に説明すればよい」（事前承諾必須）

賃貸で超頻出！0.5ヶ月ルール

居住用建物の報酬パターン（必須暗記）

【パターン①：原則】
貸主から 0.5ヶ月 + 借主から 0.5ヶ月 = 合計 1ヶ月分

【パターン②：借主の承諾あり】
貸主から 0円 + 借主から 1ヶ月 = 合計 1ヶ月分

【パターン③：貸主の承諾あり】
貸主から 1ヶ月 + 借主から 0円 = 合計 1ヶ月分

居住用と事業用の比較表

項目	居住用建物	事業用建物（店舗・事務所等）
原則の上限	一方から0.5ヶ月分	一方から0.5ヶ月分
承諾がある場合	一方から1ヶ月分まで	それぞれから1ヶ月分まで
合計の上限	1ヶ月分	2ヶ月分（双方の承諾があれば）

過去問での典型問題パターン

例題1：賃料10万円の居住用マンション

ケース	貸主から	借主から	合計	判定
① 承諾なし	5万円	5万円	10万円	⭕ 適法
② 借主の承諾あり	0円	11万円（税込）	11万円	⭕ 適法
③ 承諾なし	0円	11万円（税込）	11万円	❌ 違法
④ 双方の承諾あり	11万円	11万円	22万円	❌ 違法

例題2：賃料20万円の事業用店舗

ケース	貸主から	借主から	合計	判定
① 双方の承諾あり	22万円（税込）	22万円（税込）	44万円	⭕ 適法
② 承諾なし	11万円	11万円	22万円	⭕ 適法

過去問で狙われる細かい論点

①権利金の扱い

権利金がある場合の計算フロー

賃貸借契約で権利金あり
        ↓
権利金を売買代金とみなす
        ↓
売買の計算式を使用
（賃料の1ヶ月分ルールは使わない）

計算例の比較表

条件	計算方法	報酬上限（税抜）
権利金300万円、賃料10万円	300万円 × 4% + 2万円	14万円
権利金なし、賃料10万円	賃料 × 1ヶ月分	10万円

②消費税の計算（頻出の引っかけ）

計算の流れ

Step 1: 物件価格で報酬額を計算（税抜）
        ↓
Step 2: 消費税10%を加算
        ↓
Step 3: 最終的な報酬額

具体例：税込3,300万円（税抜3,000万円）の物件

ステップ	計算	金額
① 物件価格	税込価格をそのまま使用	3,300万円
② 報酬計算	3,300万円 × 3% + 6万円	105万円（税抜）
③ 消費税加算	105万円 × 1.1	115.5万円（税込）

③広告費等の実費

種類	別途請求	条件
通常の広告費用	❌ 不可	報酬に含まれる
チラシ・ネット広告	❌ 不可	報酬に含まれる
依頼者の特別の依頼による広告	⭕ 可能	事前の合意が必要
遠隔地への出張費用	⭕ 可能	事前の合意が必要

試験で使える！計算問題の解答フローチャート

問題文を読む
    ↓
売買・交換？ or 賃貸？
    ↓
┌─────────┴─────────┐
売買・交換              賃貸
    ↓                    ↓
物件価格は？          権利金あり？
    ↓                    ↓
400万円超 → 3%+6万    YES → 売買の計算式
200-400万 → 4%+2万     NO → 1ヶ月分ルール
200万以下 → 5%           ↓
    ↓                居住用？事業用？
両手？片手？              ↓
    ↓                承諾の有無を確認
消費税10%を加算           ↓
    ↓                消費税10%を加算
  答え                    ↓
                        答え

過去問から見る頻出の計算問題

計算問題パターン1：複雑な金額（両手仲介）

問題：4,500万円の土地と1,500万円の建物をセットで売買。双方を仲介した場合の報酬上限は？

ステップ	計算内容	金額
① 合計額	4,500万円 + 1,500万円	6,000万円
② 一方からの上限	6,000万円 × 3% + 6万円	186万円（税抜）
③ 両手の合計	186万円 × 2	372万円（税抜）
④ 消費税込み	372万円 × 1.1	409.2万円

計算問題パターン2：賃貸と権利金

問題：権利金250万円、賃料8万円の居住用物件。借主のみ仲介した場合の報酬上限は？

ステップ	計算内容	金額
① 権利金で計算	250万円 × 4% + 2万円	12万円（税抜）
② 消費税込み	12万円 × 1.1	13.2万円

注：賃料8万円では計算しない！

試験対策のポイント

必ず暗記すべき数字一覧表

項目	数字
売買：400万円超	3% + 6万円
売買：200万円超～400万円以下	4% + 2万円
売買：200万円以下	5%
賃貸：居住用（原則）	0.5ヶ月分
賃貸：居住用（承諾あり）	1ヶ月分
賃貸：事業用（承諾あり）	各1ヶ月分（合計2ヶ月）
低廉な空家	400万円以下で18万円
消費税率	10%

よく出る引っかけパターンチェック表

引っかけ内容	正しい知識
両手仲介で「合計が上限額」	❌ 各依頼者から上限額まで受け取れる
居住用賃貸で「双方から1ヶ月分ずつ」	❌ 合計で1ヶ月分が上限
「承諾なしで1ヶ月分」	❌ 承諾がないと0.5ヶ月分まで
低廉な空家「400万円超でも適用」	❌ 400万円以下のみ
権利金ありで「賃料で計算」	❌ 権利金を売買代金とみなす
広告費「別途請求できる」	❌ 特別の依頼がない限り不可