💡 この記事で学べること
✅ 未完成物件5%・完成物件10%の違いが3分で理解できる
✅ 計算問題の解き方を図解で完全マスター
✅ 試験で狙われるポイントを過去問分析から徹底解説
✅ 正答率を75%から100%に引き上げる実践テクニック
はじめに｜なぜ手付金保全措置は毎年出題されるのか？
宅建試験で毎年のように出題される「手付金の保全措置」。覚えることが多く、計算問題も出るため苦手意識を持つ受験生が多い分野です。しかし、ポイントを押さえれば確実に得点できる重要テーマでもあります。
実際、この分野は：
- 📊 過去10年間で8回以上出題
- 💯 正答率は平均55〜75%（満点を狙える！）
- 🎯 計算問題はパターンが決まっている
この記事では、手付金の保全措置について、法律の趣旨から実務的な意義、試験対策まで徹底的に解説します。過去問の出題傾向や、受験生がよく間違えるポイントも網羅していますので、ぜひ最後までお読みください。
📊 全体像の把握：保全措置の基本構造
【保全措置が必要となる取引の条件】
宅建業者が自ら売主
↓
一般消費者が買主
↓
基準額を超える手付金等を受領
↓
⚠️ 保全措置が必要！
📚 基礎知識｜手付金の保全措置とは？その法的意義
制度の目的
手付金の保全措置とは、買主が支払った手付金を保護するための制度です。宅建業法第41条および第41条の2で規定されています。
保全措置の対象となる取引パターン
| 売主 | 買主 | 保全措置 |
|---|
| 宅建業者（自ら売主） | 一般消費者 | ✅ 必要（条件あり） |
| 宅建業者（自ら売主） | 宅建業者 | ❌ 不要 |
| 宅建業者（媒介） | 一般消費者 | ❌ 不要 |
| 一般消費者 | 一般消費者 | ❌ 不要 |
制度が必要な理由
【買主が直面するリスク】
契約締結時：手付金500万円を支払い
↓
引渡し前：売主の宅建業者が倒産💥
↓
結果：❌ 手付金500万円を失う
❌ 物件も取得できない
↓
👉 このような二重の被害を防ぐための制度
🎯 最重要ポイント｜保全措置が必要な場合・不要な場合【完全整理】
基準額の一覧表
| 物件の状態 | 基準額の計算式 | 上限額 | 厳しさ |
|---|
| 未完成物件 | 代金の 5% | 1,000万円 | 🔴 厳しい |
| 完成物件 | 代金の 10% | 1,000万円 | 🟡 緩い |
重要ポイント：いずれか「少ない方」が基準額となる
判定フローチャート
スタート
↓
┌──────────────────┐
│宅建業者が自ら売主？ │
└──────────────────┘
↓ YES NO →【保全措置不要】
┌──────────────────┐
│買主は宅建業者？ │
└──────────────────┘
↓ NO YES →【保全措置不要】
┌──────────────────┐
│物件は完成している？│
└──────────────────┘
↓ YES ↓ NO
[完成物件] [未完成物件]
代金×10% 代金×5%
↓ ↓
┌──────────────────────┐
│計算額と1,000万円を比較│
│→少ない方が基準額 │
└──────────────────────┘
↓
┌──────────────────────┐
│受領額が基準額を超える？│
└──────────────────────┘
↓ YES NO →【保全措置不要】
【保全措置必要】
🧮 実践演習｜具体的な計算例【パターン別】
パターン1：未完成物件の計算
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|
| 売買代金 | 3,000万円 | – |
| 5%計算 | 150万円 | 3,000万円 × 5% |
| 上限額 | 1,000万円 | – |
| 基準額 | 150万円 | 少ない方を選択 |
結論：150万円を超える手付金を受領する場合は保全措置が必要
パターン2：未完成物件（高額物件）
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|
| 売買代金 | 3億円 | – |
| 5%計算 | 1,500万円 | 3億円 × 5% |
| 上限額 | 1,000万円 | – |
| 基準額 | 1,000万円 | 少ない方を選択（上限適用） |
結論：1,000万円を超える手付金を受領する場合は保全措置が必要
パターン3：完成物件の計算
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|
| 売買代金 | 2,500万円 | – |
| 10%計算 | 250万円 | 2,500万円 × 10% |
| 上限額 | 1,000万円 | – |
| 基準額 | 250万円 | 少ない方を選択 |
結論：250万円を超える手付金を受領する場合は保全措置が必要
パターン4：完成物件（高額物件）
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|
| 売買代金 | 8,000万円 | – |
| 10%計算 | 800万円 | 8,000万円 × 10% |
| 上限額 | 1,000万円 | – |
| 基準額 | 800万円 | 少ない方を選択 |
結論：800万円を超える手付金を受領する場合は保全措置が必要
📖 必携資料｜売買代金別の基準額早見表
未完成物件の基準額
| 売買代金 | 5%計算 | 上限1,000万円との比較 | 基準額 |
|---|
| 1,000万円 | 50万円 | 50万円 < 1,000万円 | 50万円 |
| 2,000万円 | 100万円 | 100万円 < 1,000万円 | 100万円 |
| 3,000万円 | 150万円 | 150万円 < 1,000万円 | 150万円 |
| 5,000万円 | 250万円 | 250万円 < 1,000万円 | 250万円 |
| 1億円 | 500万円 | 500万円 < 1,000万円 | 500万円 |
| 2億円 | 1,000万円 | 1,000万円 = 1,000万円 | 1,000万円 |
| 3億円 | 1,500万円 | 1,500万円 > 1,000万円 | 1,000万円 |
| 5億円 | 2,500万円 | 2,500万円 > 1,000万円 | 1,000万円 |
完成物件の基準額
| 売買代金 | 10%計算 | 上限1,000万円との比較 | 基準額 |
|---|
| 1,000万円 | 100万円 | 100万円 < 1,000万円 | 100万円 |
| 2,000万円 | 200万円 | 200万円 < 1,000万円 | 200万円 |
| 3,000万円 | 300万円 | 300万円 < 1,000万円 | 300万円 |
| 5,000万円 | 500万円 | 500万円 < 1,000万円 | 500万円 |
| 8,000万円 | 800万円 | 800万円 < 1,000万円 | 800万円 |
| 1億円 | 1,000万円 | 1,000万円 = 1,000万円 | 1,000万円 |
| 2億円 | 2,000万円 | 2,000万円 > 1,000万円 | 1,000万円 |
| 3億円 | 3,000万円 | 3,000万円 > 1,000万円 | 1,000万円 |
🛡️ 実務知識｜保全措置の方法【2つの選択肢】
保全措置の方法比較表
| 項目 | 保証委託契約 | 保険契約 |
|---|
| 契約相手 | 銀行・信託会社等 | 保険会社 |
| 交付書類 | 保証書 | 保険証券 |
| 未完成物件 | 受領前に契約・交付 | 受領前に契約・交付 |
| 完成物件 | 受領前に契約・交付 | 受領前に契約・交付 |
| メリット | 金融機関の信用力 | 保険による保障 |
保全措置の手順フロー
【保証委託契約の場合】
①宅建業者が保証機関と契約締結
↓
②保証機関が保証書を発行
↓
③宅建業者が買主に保証書を交付
↓
④手付金等の受領が可能に
↓
⑤万一業者が倒産した場合
↓
⑥買主は保証機関から手付金を回収
【保険契約の場合】
①宅建業者が保険会社と契約締結
↓
②保険会社が保険証券を発行
↓
③宅建業者が買主に保険証券を交付
↓
④手付金等の受領が可能に
↓
⑤万一業者が倒産した場合
↓
⑥買主は保険会社から保険金を受領
⏰ タイミング攻略｜保全措置が不要になるタイミング
タイミング比較表
| 条件 | 保全措置 | 理由 |
|---|
| 契約締結時 | ✅ 必要 | まだ所有権も引渡しもされていない |
| 所有権移転登記完了後 | ❌ 不要 | 物件が買主のものになった |
| 物件引渡し完了後 | ❌ 不要 | 買主が物件を占有している |
| 登記も引渡しも未了 | ✅ 必要 | まだ買主保護が必要 |
重要ポイント：「または」の関係
保全措置が不要になる条件
所有権移転登記
↓ または
引渡し
↓
【どちらか早い方】
↓
保全措置不要に！
よくある間違い： ❌ 「登記と引渡しの両方が必要」→ 間違い！ ✅ 「登記または引渡しのどちらか」→ 正解！
📝 過去問対策｜試験問題パターン別対策
パターン1：基準額の計算問題
| 問題設定 | 売買代金 | 物件種別 | 手付金 | 判定 |
|---|
| 問題A | 4,000万円 | 未完成 | 500万円 | ✅ 必要（基準200万円） |
| 問題B | 5,000万円 | 完成 | 400万円 | ❌ 不要（基準500万円） |
| 問題C | 1億5,000万円 | 未完成 | 800万円 | ✅ 必要（基準750万円） |
| 問題D | 9,000万円 | 完成 | 900万円 | ❌ 不要（基準900万円） |
| 問題E | 3億円 | 未完成 | 1,200万円 | ✅ 必要（基準1,000万円） |
パターン2：保全措置が不要になる時期
| ケース | 状況 | 判定 | 理由 |
|---|
| ケース1 | 登記済み、未引渡し | ❌ 不要 | 登記完了で不要に |
| ケース2 | 未登記、引渡し済み | ❌ 不要 | 引渡し完了で不要に |
| ケース3 | 未登記、未引渡し | ✅ 必要 | どちらも未完了 |
| ケース4 | 登記・引渡し両方済み | ❌ 不要 | どちらも完了 |
パターン3：業者間取引
| 売主 | 買主 | 物件 | 手付金 | 保全措置 |
|---|
| 宅建業者 | 一般消費者 | 未完成3,000万円 | 300万円 | ✅ 必要 |
| 宅建業者 | 宅建業者 | 未完成3,000万円 | 300万円 | ❌ 不要 |
| 宅建業者 | 一般消費者 | 完成5,000万円 | 600万円 | ✅ 必要 |
| 宅建業者 | 宅建業者 | 完成5,000万円 | 600万円 | ❌ 不要 |
⚠️ 落とし穴注意｜よくある間違いと対策
間違いパターン対比表
| よくある間違い | 正しい理解 | 覚え方 |
|---|
| 基準額「以上」で必要 | 基準額を「超える」で必要 | 200万円ちょうどはOK |
| 登記「と」引渡しが必要 | 登記「または」引渡しでOK | どちらか早い方 |
| 完成物件が5% | 未完成物件が5% | 未完成の方が厳しい |
| 手付金だけが対象 | 手付金「等」が対象 | 中間金も含む |
| 媒介でも必要 | 自ら売主のみ必要 | 仲介は対象外 |
「超える」vs「以上」の違い
| 基準額 | 受領額 | 「超える」判定 | 「以上」判定 | 正解 |
|---|
| 200万円 | 199万円 | ❌ 超えない → 不要 | ❌ 以上でない → 不要 | 不要 |
| 200万円 | 200万円 | ❌ 超えない → 不要 | ✅ 以上である → 必要 | 不要 |
| 200万円 | 201万円 | ✅ 超える → 必要 | ✅ 以上である → 必要 | 必要 |
重要：宅建業法では「超える」を使用！
📊 データ分析｜過去問出題傾向分析
過去10年の出題テーマ
| テーマ | 出題頻度 | 難易度 | 重要度 |
|---|
| 基準額の計算 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 🔴 中 | 🔥 最重要 |
| 未完成vs完成 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 🟢 易 | 🔥 最重要 |
| 不要になる時期 | ⭐⭐⭐⭐ | 🔴 中 | 🔥 重要 |
| 業者間取引 | ⭐⭐⭐ | 🟢 易 | 🟡 普通 |
| 保全方法の種類 | ⭐⭐ | 🟢 易 | 🟡 普通 |
正答率と対策
| 問題タイプ | 受験生正答率 | 対策の優先度 | おすすめ学習時間 |
|---|
| 基本的な基準額判定 | 75% | 🔥 高 | 30分 |
| 計算問題（複雑） | 55% | 🔥 高 | 1時間 |
| 時期の判定 | 65% | 🔥 高 | 30分 |
| 細かい条件判定 | 45% | 🟡 中 | 1時間 |
🎯 関連知識｜手付金の種類との関連知識
手付金の3種類
| 種類 | 内容 | 宅建業法での扱い |
|---|
| 証約手付 | 契約成立の証拠 | – |
| 解約手付 | 契約解除権を留保 | ✅ 原則として推定される |
| 違約手付 | 契約違反時に没収 | – |
解約手付のルール（宅建業法第39条）
【解約手付による解除の制限】
買主からの解除
↓
相手方が履行に着手するまで
↓
手付金を放棄すれば解除可能
売主からの解除
↓
相手方が履行に着手するまで
↓
手付金の倍額を返還すれば解除可能
🔍 実例研究｜実務での重要性とケーススタディ
過去の主な事件・トラブル事例
| 年代 | 事件概要 | 被害額 | 制度への影響 |
|---|
| 1990年代 | 大手不動産会社倒産 | 数百億円 | 保全措置の強化 |
| 2000年代 | マンション業者の破綻 | 数十億円 | 基準額の見直し |
| 2010年代 | 未完成物件の放置 | 数億円 | 監督強化 |
ケーススタディ
ケース1：保全措置を講じなかった場合
【状況】
売買代金：5,000万円（未完成マンション）
手付金：500万円受領
基準額：5,000万円 × 5% = 250万円
保全措置：講じていない
【問題点】
500万円 > 250万円 → 保全措置が必要なのに講じていない
【結果】
⚠️ 宅建業法違反
⚠️ 6月以下の懲役または100万円以下の罰金
⚠️ 業務停止処分の可能性
ケース2：適切に保全措置を講じた場合
【状況】
売買代金：5,000万円（未完成マンション）
手付金：500万円受領予定
基準額：5,000万円 × 5% = 250万円
【対応】
✅ 受領前に銀行と保証委託契約締結
✅ 保証書を買主に交付
✅ 手付金500万円を受領
【結果】
✅ 適法な取引
✅ 万一倒産しても買主は保護される
💡 暗記術｜覚え方のコツとゴロ合わせ
基準額の覚え方
ゴロ合わせ：「未完成は5時、完成は10時、上限せんまん（1000万）」
判定の語呂合わせ
| 項目 | ゴロ合わせ | 意味 |
|---|
| 未完成 | ミカンはゴ% | 未完成は5% |
| 完成 | 完成は十分（10%） | 完成は10% |
| 上限 | せんまんで十分 | 1,000万円が上限 |
数字の覚え方マップ
【保全措置の数字マップ】
1,000万円（上限）
│
┌─────────┴─────────┐
│ │
未完成物件 完成物件
代金×5% 代金×10%
│ │
└─────┬─────────┬─────┘
│ │
少ない方が基準額
│
これを「超える」と
保全措置必要
📚 総まとめ｜試験直前の最終確認
絶対に覚えるべき数字一覧
| 項目 | 数値 | 備考 |
|---|
| 未完成物件の割合 | 5% | 厳しい基準 |
| 完成物件の割合 | 10% | 緩い基準 |
| 上限額 | 1,000万円 | どちらも共通 |
| 罰則（懲役） | 6月以下 | 保全措置違反時 |
| 罰則（罰金） | 100万円以下 | 保全措置違反時 |
絶対に理解すべき概念チェックリスト
| No. | チェック項目 | 重要度 |
|---|
| 1 | 「自ら売主」の宅建業者が対象 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 2 | 基準額を「超える」場合に必要 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 3 | 「少ない方」を基準額とする | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 4 | 登記「または」引渡しで不要 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 5 | 業者間取引は不要 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 6 | 中間金も保全の対象 | ⭐⭐⭐ |
| 7 | 保全方法は2種類 | ⭐⭐⭐ |
✅ 合格へのラストスパート｜試験直前チェックリスト
本番前に以下を確認してください：
知識編
| チェック項目 | 確認 |
|---|
| 未完成（5%）と完成（10%）の違いを覚えた | □ |
| 「少ない方」の判定方法を理解した | □ |
| 「超える」と「以上」の違いを理解した | □ |
| 保全措置が不要になる条件を覚えた | □ |
| 業者間取引は保全措置不要と覚えた | □ |
| 手付金等には中間金も含まれることを理解した | □ |
計算編
| チェック項目 | 確認 |
|---|
| 基準額の計算を3回練習した | □ |
| 2,000万円の物件で計算できる | □ |
| 5,000万円の物件で計算できる | □ |
| 1億円以上の物件で計算できる | □ |
| 「超える」の判定を正確にできる | □ |
応用編
| チェック項目 | 確認 |
|---|
| 過去問を最低5問解いた | □ |
| 計算問題で満点を取れる | □ |
| 判定問題で迷わず答えられる | □ |
| フローチャートを頭に入れた | □ |
🎓 最後に｜この記事で学んだことを本番で活かそう
手付金の保全措置は、一見複雑に見えますが、制度の趣旨を理解すれば論理的に解ける問題です。
学習のポイント
- 数字を丸暗記せず、理解する
- 計算パターンを体で覚える
- フローチャートで判定プロセスを身につける
- 過去問で様々なパターンに慣れる
最後のアドバイス
本試験では、この分野から1～2問は必ず出題されます。この記事で学んだことを確実にマスターして、貴重な得点源にしてください。
あなたの合格を心から応援しています！頑張ってください！ 🎯✨
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