- 📖 目次
- 1. はじめに
- 2. 媒介契約とは
- 3. 3つの媒介契約の種類【図解】
- 4. 詳細比較表
- 5. レインズ登録期限と報告頻度【タイムライン図】
- 6. 各契約の詳細説明
- 7. レインズ（指定流通機構）とは
- 8. 契約選択のフローチャート
- 9. 🎯 試験対策のポイント
- 10. ⚠️ よく出る引っかけ問題
- 11. 過去問題の傾向分析
- 12. 実務でのケーススタディ
- 13. 依頼者側のメリット・デメリット
- 14. 契約違反時の取り扱い
- 15. 📚 重要ポイントまとめ
- 16. 学習計画の提案
- 17. よくある質問（FAQ）
- Q1. 一般媒介契約でも、業者にレインズ登録を依頼できますか？
- Q2. 専任媒介契約の有効期間3ヶ月が過ぎたらどうなりますか？
- Q3. 専属専任媒介契約中に親族に売りたくなったらどうすればいいですか？
- Q4. レインズ登録期限の「休業日を除く」とは、具体的に何を除きますか？
- Q5. 報告は文書でないとダメですか？メールでもいいですか？
- Q6. 一般媒介契約で、明示型と非明示型のどちらを選ぶべきですか？
- Q7. 専任媒介契約中に業者の対応が悪い場合、すぐに解約できますか？
- Q8. レインズに登録されたかどうか、どうやって確認できますか？
- Q9. 媒介契約書面をもらっていませんが、契約は有効ですか？
- Q10. 試験では、媒介契約と代理契約の違いも問われますか？
- 18. まとめ
📖 目次
- はじめに
- 媒介契約とは
- 3つの媒介契約の種類【図解】
- 詳細比較表
- レインズ登録期限と報告頻度【タイムライン図】
- 各契約の詳細説明
- レインズ（指定流通機構）とは
- 契約選択のフローチャート
- 試験対策のポイント
- よく出る引っかけ問題
- 過去問題の傾向分析
- 実務でのケーススタディ
- 依頼者側のメリット・デメリット
- 契約違反時の取り扱い
- 重要ポイントまとめ
- 学習計画の提案
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
1. はじめに
「一般媒介、専任媒介、専属専任媒介…どれがどれだっけ？」 「5日と7日、1週間と2週間…数字がごちゃごちゃになる！」
宅建試験の勉強をしていて、こんな悩みを抱えていませんか？
媒介契約は宅建試験で毎年必ず出題される超重要分野です。しかし、3つの契約タイプの違いや、細かい数字の暗記に苦戦する受験生が後を絶ちません。特に「専任」と「専属専任」の違い、レインズ登録期限の「5日」と「7日」の区別は、多くの受験生がつまずくポイントです。
でも、安心してください。
この記事では、媒介契約の3つの種類を図表と語呂合わせを使って徹底解説します。頻出の引っかけ問題パターンや、試験で確実に得点するためのポイントまで、合格に必要な知識をすべてカバーしています。
この記事を読めば：
- 3つの媒介契約の違いが一目でわかる
- 試験に出る重要な数字を確実に暗記できる
- 引っかけ問題に騙されなくなる
- 媒介契約の分野で確実に得点できる
- 実務での応用力も身につく
それでは、宅建試験合格への第一歩を踏み出しましょう！
2. 媒介契約とは
2-1. 媒介契約の定義
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸の仲介を宅建業者に依頼する際に結ぶ契約です。「媒介」とは「仲介」と同じ意味で、売主と買主の間に立って契約成立のために尽力することを指します。
宅建業法第34条の2では、宅建業者は媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を依頼者に交付しなければならないと定められています。
2-2. 媒介契約書面の記載事項
媒介契約書面には、以下の事項を記載する必要があります：
- 物件の所在、種類、面積等
- 媒介契約の種類（一般、専任、専属専任）
- 売買価格または評価額
- 媒介契約の有効期間
- 報酬に関する事項
- 指定流通機構への登録に関する事項
- その他国土交通省令で定める事項
2-3. なぜ媒介契約が重要なのか
媒介契約は、依頼者（売主・貸主）と宅建業者の権利義務を明確にするために必要不可欠です。契約の種類によって、依頼者の自由度や業者の義務が大きく異なるため、適切な契約タイプを選択することが重要です。
2-4. 試験での出題頻度
宅建試験では、媒介契約に関する問題が毎年1～2問出題されます。特に3つの契約タイプの違い、レインズ登録期限、報告義務については、ほぼ確実に問われます。つまり、この分野をマスターすれば、確実に1～2点を獲得できるということです。
3. 3つの媒介契約の種類【図解】
┌─────────────────┬─────────────────┬─────────────────┐
│ 一般媒介契約 │ 専任媒介契約 │ 専属専任媒介契約 │
├─────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│ 🏢🏢🏢 │ 🏢 │ 🏢🔒 │
│ 自由度：高 │ 自由度：中 │ 自由度：低 │
├─────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│ ✅ 複数業者に依頼可│ ❌ 1社のみ │ ❌ 1社のみ │
│ ✅ 自己発見取引可 │ ✅ 自己発見取引可│ ❌ 自己発見取引不可│
│ 📅 期間制限なし │ 📅 3ヶ月以内 │ 📅 3ヶ月以内 │
│ 📋 報告義務なし │ 📋 2週間に1回報告│ 📋 1週間に1回報告│
│ 🌐 レインズ任意 │ 🌐 7日以内登録 │ 🌐 5日以内登録 │
└─────────────────┴─────────────────┴─────────────────┘
3-1. 契約形態の特徴を一言で
- 一般媒介：「自由に複数社に依頼できる」
- 専任媒介：「1社専任だが自分で見つけてもOK」
- 専属専任：「完全に1社にお任せ」
4. 詳細比較表
4-1. 全項目の比較
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数業者への依頼 | ○ 可能 | × 不可 | × 不可 |
| 自己発見取引 | ○ 可能 | ○ 可能 | × 不可 |
| 有効期間 | 制限なし<br>（約款では3ヶ月推奨） | 3ヶ月以内<br>（法定） | 3ヶ月以内<br>（法定） |
| レインズ登録 | 義務なし | 7日以内<br>（休業日除く） | 5日以内<br>（休業日除く） |
| 業務報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約更新 | 自由 | 依頼者の申し出のみ | 依頼者の申し出のみ |
| 違約金 | 通常なし | 設定可能 | 設定可能 |
4-2. 試験で特に重要な項目
必ず暗記すべき3つの違い
- 自己発見取引：専属専任のみ不可
- レインズ登録：5日（専属専任）、7日（専任）、義務なし（一般）
- 報告頻度：1週間（専属専任）、2週間（専任）、義務なし（一般）
4-3. 有効期間の詳細
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えることができません。これは宅建業法で明確に定められています。
一方、一般媒介契約には法的な期間制限はありませんが、標準媒介契約約款では3ヶ月以内とすることが推奨されています。
重要ポイント：
- 3ヶ月を超える専任・専属専任契約を結んだ場合、超えた部分は3ヶ月とみなされる
- 更新は依頼者からの申し出があった場合のみ可能
- 自動更新条項は無効
5. レインズ登録期限と報告頻度【タイムライン図】
5-1. 契約締結からのレインズ登録期限
専属専任 |■■■■■| 5日以内（休業日除く）
専任 |■■■■■■■| 7日以内（休業日除く）
一般 |（登録義務なし）
0日 ━━━━━━ 5日 ━━━━━━ 7日 ━━━━━━ 14日
重要な注意点：
- 「休業日を除く」ため、土日祝日は計算に含めない
- 契約締結日を1日目として数える
- 登録完了後、登録済証を依頼者に引き渡す必要がある
5-2. 業務報告の頻度
専属専任 |←1週間→|←1週間→|←1週間→|←1週間→|
専任 |←──2週間──→|←──2週間──→|
一般 |（報告義務なし）
0日 ━━━ 7日 ━━━ 14日 ━━━ 21日 ━━━ 28日
報告内容に含まれるべき事項：
- 問い合わせの状況
- 物件の案内状況
- 現在の活動内容
- 今後の販売戦略
5-3. 計算例で理解する
例1：専属専任媒介契約を月曜日（平日）に締結した場合
- 月曜日：契約締結日（1日目）
- 火曜日：2日目
- 水曜日：3日目
- 木曜日：4日目
- 金曜日：5日目 → この日までにレインズ登録が必要
例2：専任媒介契約を金曜日に締結した場合
- 金曜日：契約締結日（1日目）
- 土曜日：休業日（カウントしない）
- 日曜日：休業日（カウントしない）
- 月曜日：2日目
- 火曜日：3日目
- 水曜日：4日目
- 木曜日：5日目
- 金曜日：6日目
- 翌週月曜日：7日目 → この日までにレインズ登録が必要
6. 各契約の詳細説明
6-1. 一般媒介契約
6-1-1. 概要
複数の宅建業者に同時に仲介を依頼できる契約形態です。依頼者にとって最も自由度が高い契約タイプといえます。
6-1-2. 特徴
- 複数の業者に依頼可能：何社でも同時に依頼できる
- 自己発見取引が可能：自分で買主を見つけて直接取引できる
- 有効期間の法的制限なし：いつでも解約可能
- レインズ登録義務なし：業者の判断に委ねられる
- 報告義務なし：依頼者から求めがあれば報告
6-1-3. 明示型と非明示型
明示型一般媒介契約
- 他に依頼している業者名を明示する
- 業者間の競争が明確になる
- 依頼者の信用度が高まる
非明示型一般媒介契約
- 他の業者への依頼を明示しない
- 依頼者の自由度がより高い
- 業者の積極性が低下する可能性
6-1-4. どんな人に向いているか
- 人気物件で早く売れそうな場合
- 自分でも買主を探したい場合
- 複数の業者の提案を比較したい場合
- 急いでおらず、じっくり売りたい場合
6-1-5. 実務上の注意点
複数の業者に依頼すると、各業者の販売活動が重複し、買主候補が混乱する可能性があります。また、どの業者も「他の業者が成約するかもしれない」と考え、積極的な広告投資を控える傾向があります。
6-2. 専任媒介契約
6-2-1. 概要
1社の宅建業者のみに仲介を依頼する契約形態です。業者の積極性と依頼者の自由度のバランスが取れた契約タイプです。
6-2-2. 特徴
- 依頼できるのは1社のみ：他の業者に重ねて依頼できない
- 自己発見取引は可能：知人等に自分で売却できる
- 有効期間は3ヶ月以内：法定の上限あり
- 7日以内にレインズ登録：休業日を除く
- 2週間に1回以上の報告：文書または電子メールで
6-2-3. レインズ登録の詳細
専任媒介契約では、契約締結日から7日以内（休業日を除く）に指定流通機構（レインズ）に登録しなければなりません。
登録後は、登録済証を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります。これにより、依頼者は自分の物件が確実に流通していることを確認できます。
6-2-4. 報告義務の詳細
2週間に1回以上、以下の内容を依頼者に報告する必要があります：
- 物件への問い合わせ件数
- 内覧（案内）の回数
- 現在実施している販売活動
- レインズでの反響状況
- 今後の販売戦略
6-2-5. どんな人に向いているか
- 業者に積極的に販売してほしい場合
- でも知人に売る可能性も残したい場合
- 定期的な報告で安心したい場合
- 標準的な物件の売却
6-2-6. 実務上のメリット
業者は「必ず自社で成約できる（他社に取られない）」と考えるため、広告費をかけて積極的に販売活動を行います。また、レインズ登録により全国の不動産業者に情報が届くため、買主が見つかりやすくなります。
6-3. 専属専任媒介契約
6-3-1. 概要
最も制限の厳しい契約形態で、全てを1社に完全に任せる契約です。業者にとって最も有利な契約タイプであり、最も積極的な販売活動が期待できます。
6-3-2. 特徴
- 依頼できるのは1社のみ：専任と同じ
- 自己発見取引も不可：知人に売る場合も業者を通す必要あり
- 有効期間は3ヶ月以内：専任と同じ
- 5日以内にレインズ登録：専任より短い
- 1週間に1回以上の報告：専任より頻繁
6-3-3. 自己発見取引の禁止
専属専任媒介契約では、依頼者が自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した業者を通して取引しなければなりません。
例えば、知人が「その物件を買いたい」と言ってきた場合でも、直接売買することはできず、必ず媒介業者を通す必要があります。この場合、業者に仲介手数料を支払う必要があります。
6-3-4. 最速のレインズ登録
契約締結日から5日以内（休業日を除く）という最も早い登録義務があります。これにより、物件情報が最速で市場に流通します。
6-3-5. 頻繁な報告義務
1週間に1回以上という頻繁な報告により、依頼者は常に販売状況を把握できます。報告方法は文書または電子メールです。
6-3-6. どんな人に向いているか
- 業者に完全に任せたい場合
- 最も積極的な販売活動を期待する場合
- 早期売却を目指す場合
- 難しい物件の売却（高額物件、特殊物件など）
6-3-7. 実務上の最大のメリット
業者は「絶対に自社で成約する」と確信できるため、最大限の広告投資と販売努力を行います。また、頻繁な報告により、価格調整などの戦略変更も機動的に行えます。
7. レインズ（指定流通機構）とは
7-1. レインズの基礎知識
レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する不動産情報交換システムです。
7-2. レインズの役割
主な機能：
- 全国の不動産情報を一元管理
- 宅建業者間での情報共有
- 成約価格等の市場データ蓄積
- 適正な取引の促進
7-3. なぜレインズ登録が重要か
依頼者のメリット：
- 全国の不動産業者に情報が届く
- 買主候補が増える
- 早期売却の可能性が高まる
- 適正価格の判断材料になる
業界全体のメリット：
- 情報の透明性向上
- 不動産取引の円滑化
- 市場データの蓄積
7-4. 登録内容
レインズに登録される情報：
- 物件の所在地、面積、構造
- 売買価格または賃料
- 写真や間取り図
- 設備の状況
- 築年数
- 取引態様（売主、媒介など）
7-5. 登録証明書
業者がレインズに登録すると、登録済証が発行されます。この登録済証は遅滞なく依頼者に交付しなければなりません。依頼者はこれにより、確実に登録されたことを確認できます。
8. 契約選択のフローチャート
8-1. 契約タイプ選択の判断基準
不動産を売りたい・貸したい
↓
自分で買主を見つける可能性がある？
↓
┌───────────┴───────────┐
YES NO
↓ ↓
専任媒介または 専属専任媒介
一般媒介 または専任媒介
↓ ↓
複数の業者に 業者に完全に
依頼したい？ 任せたい？
↓ ↓
┌───┴───┐ ┌───┴───┐
YES NO YES NO
↓ ↓ ↓ ↓
一般媒介 専任媒介 専属専任 専任媒介
8-2. 状況別の推奨契約タイプ
ケース1：人気エリアの新しいマンション → 一般媒介：すぐ売れる可能性が高いため、複数社の提案を比較
ケース2：標準的な戸建て、知人に売る可能性あり → 専任媒介：積極的な販売活動を期待しつつ、自己発見も可能
ケース3：売却が難しい物件（高額、特殊な物件など） → 専属専任媒介：業者の最大限の努力が必要
ケース4：早期売却が絶対条件 → 専属専任媒介：最速のレインズ登録と積極的な販売活動
9. 🎯 試験対策のポイント
9-1. 重要な数字を語呂合わせで覚える
レインズ登録期限
- 「専属は5（ゴ）ー！早く登録」 → 専属専任は5日以内にレインズ登録
- 「専任は7（ナナ）日でのんびり」 → 専任は7日以内
- 「一般は登録し（な）い」 → 一般は登録義務なし
業務報告の頻度
- 「専属は1週間で報告」 → 専属専任は1週間に1回
- 「専任は2週間でゆっくり」 → 専任は2週間に1回
- 「一般は報告し（な）い」 → 一般は報告義務なし
有効期間
- 「専任系は3ヶ月」 → 専任・専属専任は3ヶ月以内
- 「一般は自由」 → 一般は期間制限なし
9-2. 覚え方の基本ルール
「専属」がつくと制限が最も厳しい
- 自己発見取引：不可
- レインズ登録：5日（最短）
- 報告：1週間（最頻繁）
数字の関係性を理解する
- レインズ登録：5日 < 7日 < なし
- 報告頻度：1週間 < 2週間 < なし
- どちらも「専属専任 < 専任 < 一般」の順で厳しい
一般媒介は「義務なし」が基本
- レインズ登録：義務なし
- 報告：義務なし
- 有効期間：制限なし
- つまり、「一般媒介は自由」と覚える
9-3. 暗記のコツ
ステップ1：まず「専属専任が最も厳しい」と覚える
専属専任 > 専任 > 一般の順で制限が厳しい
ステップ2：数字は「5、7」「1週、2週」のセットで覚える
- 5日と7日
- 1週間と2週間
- 必ず専属専任が短い（厳しい）
ステップ3：自己発見取引は「専属専任だけ不可」
これだけは例外的に覚える
ステップ4：一般媒介は「全部なし」
登録なし、報告なし、期間なし
9-4. 試験直前チェックリスト
試験前日に必ず確認すべき5項目：
□ 専属専任のレインズ登録は5日以内
□ 専任のレインズ登録は7日以内
□ 専属専任の報告は1週間に1回
□ 専任の報告は2週間に1回
□ 自己発見取引不可は専属専任のみ
10. ⚠️ よく出る引っかけ問題
10-1. レインズ登録に関する問題
❌ 間違い例1
「一般媒介契約でもレインズ登録が必要である」
✅ 正解： 一般媒介契約にはレインズ登録義務はありません。業者の判断で登録することは可能ですが、義務ではありません。
なぜ引っかかる？
「媒介契約を結んだらレインズ登録が必要」という誤った理解をしているため。
❌ 間違い例2
「専任媒介のレインズ登録は5日以内である」
✅ 正解： 専任は7日以内です。5日以内は専属専任媒介契約です。
なぜ引っかかる？
5と7の数字を逆に覚えてしまう受験生が多い。
❌ 間違い例3
「専属専任媒介契約のレインズ登録期限は、契約締結日から5日以内だが、土日も含めて計算する」
✅ 正解： 休業日を除いて計算します。土日祝日は含めません。
なぜ引っかかる？
「休業日を除く」という条件を見落としがち。
10-2. 自己発見取引に関する問題
❌ 間違い例4
「専任媒介契約では自己発見取引ができない」
✅ 正解： 専任媒介契約では自己発見取引が可能です。不可なのは専属専任媒介契約のみです。
なぜ引っかかる？
「専任」という言葉から「全て業者に任せる」と誤解してしまう。
❌ 間違い例5
「専属専任媒介契約でも、知人に売却する場合は自己発見取引として扱われる」
✅ 正解： 専属専任媒介契約では、知人であっても必ず媒介業者を通す必要があります。
なぜ引っかかる？
「知人なら特別」と思い込んでしまう。
10-3. 報告義務に関する問題
❌ 間違い例6
「専属専任媒介契約の報告は2週間に1回である」
✅ 正解： 専属専任は1週間に1回です。2週間に1回は専任媒介契約です。
なぜ引っかかる？
1週間と2週間を逆に覚えてしまう。
❌ 間違い例7
「専任媒介契約では、依頼者から求めがあった場合に報告すればよい」
✅ 正解： 専任媒介契約では、求めがなくても2週間に1回以上の報告義務があります。
なぜ引っかかる？
一般媒介の「求めがあれば報告」と混同してしまう。
10-4. 有効期間に関する問題
❌ 間違い例8
「一般媒介契約の有効期間は3ヶ月以内である」
✅ 正解： 一般媒介契約には法的な期間制限はありません。ただし、標準媒介契約約款では3ヶ月以内が推奨されています。
なぜ引っかかる？
「全ての媒介契約は3ヶ月」と誤解してしまう。
❌ 間違い例9
「専任媒介契約の有効期間を6ヶ月とする特約は有効である」
✅ 正解： 専任・専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができません。6ヶ月とする特約は、3ヶ月とみなされます。
なぜ引っかかる？
「特約だから有効」と思い込んでしまう。
10-5. 複数業者への依頼に関する問題
❌ 間違い例10
「専任媒介契約締結後、より良い条件を出す業者が見つかったので、その業者にも重ねて依頼できる」
✅ 正解： 専任媒介契約では、他の業者に重ねて依頼することはできません。
なぜ引っかかる？
「より良い条件なら可能」という誤った理解。
11. 過去問題の傾向分析
11-1. 出題パターンの分類
過去10年間の宅建試験を分析すると、媒介契約に関する問題は以下のパターンに分類できます：
パターン1：契約タイプの特徴を問う問題（40%）
- 「次のうち正しいものはどれか」形式
- 3つの契約タイプの違いを問う
パターン2：数字を問う問題（30%）
- レインズ登録期限
- 報告頻度
- 有効期間
パターン3：義務の有無を問う問題（20%）
- 何が義務で何が任意か
- 違反した場合の効果
パターン4：実務事例問題（10%）
- 具体的なケースでどうすべきか
- 契約違反かどうかの判断
11-2. 頻出ポイント TOP5
第1位：レインズ登録期限（5日・7日の違い）
ほぼ毎年出題される最重要ポイント
第2位：自己発見取引の可否
専属専任だけ不可という点がよく問われる
第3位：報告義務の頻度（1週間・2週間）
数字の逆転を狙った引っかけ問題が多い
第4位：有効期間（3ヶ月の制限）
一般媒介は制限なしという点が問われる
第5位：複数業者への依頼の可否
一般媒介だけ可能という基本事項
11-3. 最近の出題傾向
2020年以降の特徴：
- より実務的な事例問題が増加
- 複合的な知識を問う問題の増加
- 単純な暗記だけでは解けない応用問題
対策：
- 基本的な数字の暗記は必須
- 実務での活用場面を理解する
- なぜそのルールがあるのか理由まで理解する
12. 実務でのケーススタディ
12-1. ケース1：人気マンションの売却
状況：
都心の駅近マンション、築5年、相場通りの価格設定
推奨契約：一般媒介契約
理由：
- 人気物件なので早期売却が見込める
- 複数の業者に依頼して競争させる
- 自己発見の可能性も残せる
実際の流れ：
- 3社に一般媒介で依頼
- 各社が積極的に買主を探す
- 2週間で3件の購入申し込み
- 条件の良い買主と契約
結果：
早期かつ好条件での売却に成功
12-2. ケース2：郊外の一戸建て、知人が興味あり
状況：
郊外の築15年戸建て、知人が「買いたい」と言っている
推奨契約：専任媒介契約
理由：
- 知人との取引可能性があるので自己発見取引可能な契約
- 知人が買わない場合に備えて業者の積極的な活動も必要
- レインズ登録で広く買主を探せる
実際の流れ：
- 1社と専任媒介契約
- レインズ登録で広く情報公開
- 知人が最終的に購入を決断
- 業者を通さず直接取引で仲介手数料節約
結果：
知人に売却でき、手数料も節約
12-3. ケース3：高額物件、早期売却希望
状況：
都心の高額マンション（1億円超）、3ヶ月以内の売却が必要
推奨契約：専属専任媒介契約
理由：
- 高額物件は買主が限定されるため業者の最大限の努力が必要
- 早期売却には積極的な広告投資が不可欠
- 頻繁な報告で価格調整など機動的な対応が可能
実際の流れ：
- 実績ある1社と専属専任契約
- 5日以内にレインズ登録
- 大手ポータルサイトに広告掲載
- 1週間ごとに詳細な報告と戦略会議
- 2ヶ月目に価格を5%下げて成約
結果：
期限内に売却成功
12-4. ケース4：特殊物件（店舗付き住宅）
状況：
1階が店舗、2階が住宅の特殊物件
推奨契約：専属専任媒介契約
理由：
- 特殊物件は買主探しが困難
- 業者のネットワークとノウハウが必須
- 長期戦になる可能性があり、業者の継続的な努力が必要
実際の流れ：
- 特殊物件に強い業者と専属専任契約
- 業者が投資家向けに積極的にアプローチ
- 毎週の報告で市場の反応を確認
- 4ヶ月後、不動産投資家が購入
結果：
難しい物件でも売却成功
13. 依頼者側のメリット・デメリット
13-1. 一般媒介契約
メリット
1. 自由度が高い
- 複数社に依頼できる
- いつでも解約しやすい
- 期間制限がない
2. 競争原理が働く
- 業者間で競争が生まれる
- より良い買主を見つけやすい可能性
3. 自己発見取引が可能
- 知人に売る選択肢を残せる
- 仲介手数料を節約できる可能性
4. 義務が少ない
- 報告義務がないため気楽
- レインズ登録義務もない
デメリット
1. 業者の積極性が低下
- 他社が成約する可能性があるため広告投資を控える
- 最優先で対応してもらえない
2. 情報管理が複雑
- 複数業者とのやり取りが必要
- 問い合わせが重複する可能性
3. レインズ未登録のリスク
- 業者が登録しない可能性
- 情報が広がらない
4. 責任の所在が不明確
- どの業者が何をしているか把握困難
- トラブル時の対応が複雑
13-2. 専任媒介契約
メリット
1. 業者の積極的な活動
- 必ず自社で成約できるため全力投球
- 広告費をかけてもらえる
- 最優先で対応
2. レインズ登録による情報拡散
- 全国の業者に情報が届く
- 買主候補が増える
- 早期売却の可能性向上
3. 定期的な報告で安心
- 2週間に1回の報告
- 販売状況を把握できる
- 問題点の早期発見
4. 自己発見取引も可能
- 知人に売る選択肢を残せる
- 柔軟な対応が可能
5. 専任ならではのサービス
- ホームステージング
- プロカメラマンによる撮影
- 詳細な販売戦略の提案
デメリット
1. 1社に限定される
- 業者選びが重要
- 選定を誤ると不利
2. 3ヶ月の期間拘束
- すぐに変更できない
- 不満があっても我慢が必要
3. 違約金のリスク
- 契約違反時の違約金設定可能
- 他社に依頼すると違約金発生
13-3. 専属専任媒介契約
メリット
1. 最も積極的な販売活動
- 業者の全力投球
- 最大限の広告投資
- トップ営業マンの配置
2. 最速のレインズ登録
- 5日以内の登録
- 最も早く情報が広がる
- 早期売却の可能性最大
3. 頻繁な報告で常に把握
- 1週間に1回の詳細報告
- 問題の即座の対応
- 戦略の機動的な変更
4. 特別なサービス
- ホームステージング
- プロの写真・動画撮影
- バーチャルツアー作成
- 専用ウェブサイト作成
5. 営業マンの責任感
- 絶対に成約させる使命感
- 最後まであきらめない姿勢
デメリット
1. 最も制限が厳しい
- 自己発見取引も不可
- 完全に業者に依存
2. 仲介手数料が必ず発生
- 知人に売る場合も手数料必要
- 節約の余地なし
3. 業者選定の重要性
- 選定ミスの影響大
- 変更が難しい
4. プレッシャー
- 頻繁な報告対応
- 密な連絡が必要
14. 契約違反時の取り扱い
14-1. 依頼者側の契約違反
専任・専属専任契約中に他社に依頼
違反内容：
専任または専属専任媒介契約中に、他の宅建業者に重ねて依頼した場合
法律上の扱い：
- 媒介契約の債務不履行となる
- 業者は損害賠償を請求できる
- 違約金特約があれば違約金支払い義務
実務上の対応：
- まず契約の解除を申し入れる
- 正当な理由があれば解除可能
- 無断で他社に依頼しない
専属専任契約中の自己発見取引
違反内容：
専属専任媒介契約中に、業者を通さず直接買主と取引した場合
法律上の扱い：
- 媒介契約違反
- 業者は報酬を請求できる可能性
- 損害賠償請求の可能性
判例：
多くの判例で、業者の報酬請求権が認められています
実務上の対応：
- 自己発見の可能性があるなら専任媒介を選ぶ
- どうしても自己発見したい場合は、事前に業者と協議
14-2. 業者側の契約違反
レインズ登録義務違反
違反内容：
専任・専属専任媒介契約締結後、期限内にレインズ登録しなかった場合
法律上の扱い：
- 宅建業法違反
- 監督処分の対象（指示処分、業務停止等）
- 依頼者への損害賠償責任
依頼者の対応：
- 登録済証の交付を求める
- 登録されていない場合は監督官庁に通報可能
- 契約解除も検討
報告義務違反
違反内容：
定期的な報告義務を怠った場合
法律上の扱い：
- 宅建業法違反
- 監督処分の対象
- 債務不履行として損害賠償請求可能
依頼者の対応：
- まず報告を求める
- 改善されない場合は契約解除検討
- 監督官庁への相談
媒介契約書面の不交付
違反内容：
媒介契約締結時に書面を交付しなかった場合
法律上の扱い：
- 宅建業法違反
- 監督処分の対象
- 重大な違反として業務停止処分の可能性
依頼者の対応：
- 必ず書面の交付を求める
- 交付されない場合は取引を中止
- 監督官庁に通報
15. 📚 重要ポイントまとめ
15-1. 必ず覚える数字
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数業者への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| レインズ登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 業務報告 | 義務なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| 有効期間 | 制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
15-2. 自己発見取引の可否
- 一般媒介：○ 可能
- 専任媒介：○ 可能
- 専属専任媒介：× 不可（これだけ覚える！）
15-3. 複数業者への依頼
- 一般媒介：○ 可能（これだけ！）
- 専任媒介：× 不可
- 専属専任媒介：× 不可
15-4. 試験で狙われるポイント
絶対に間違えてはいけない5項目：
- 専属専任のレインズ登録は5日以内（7日ではない）
- 専任のレインズ登録は7日以内（5日ではない）
- 専属専任の報告は1週間に1回（2週間ではない）
- 専任の報告は2週間に1回（1週間ではない）
- 自己発見取引不可は専属専任のみ（専任は可能）
15-5. 覚え方の最終チェック
パターン認識：
- 「専属専任」= 最も厳しい = 最短・最頻繁
- 「専任」= 中間
- 「一般」= 最も自由 = 義務なし
数字のペア：
- レインズ：5日 ←→ 7日
- 報告：1週間 ←→ 2週間
- どちらも専属専任が短い
16. 学習計画の提案
16-1. 1週間で完璧にする学習プラン
Day 1：基礎理解
- 3つの契約タイプの違いを理解
- 比較表を作成して眺める
- 30分
Day 2：数字の暗記
- 5日、7日、1週間、2週間を語呂合わせで暗記
- 何も見ずに言えるまで繰り返す
- 30分
Day 3：自己発見取引の確認
- 専属専任だけ不可を徹底理解
- なぜ不可なのか理由も理解
- 20分
Day 4：過去問演習①
- 過去問5年分を解く
- 間違えた問題を分析
- 60分
Day 5：弱点補強
- Day 4で間違えた分野を復習
- 理解が不十分な部分を重点的に
- 40分
Day 6：過去問演習②
- さらに5年分を解く
- 正答率90%以上を目指す
- 60分
Day 7：最終チェック
- 重要ポイント5項目の最終確認
- 本記事の「まとめ」を読み返す
- 30分
合計学習時間：約4時間30分
16-2. 直前期（試験1週間前）の復習法
3日前：
- 数字の最終確認（5、7、1週、2週）
- 引っかけ問題のパターン復習
2日前：
- 過去問の間違えた問題のみ再チェック
- 苦手分野の最終補強
前日：
- 重要ポイント5項目の暗唱
- 語呂合わせの最終確認
- 早めに就寝
当日：
- 試験開始1時間前に比較表を見る
- 「専属専任が最も厳しい」を確認
17. よくある質問（FAQ）
Q1. 一般媒介契約でも、業者にレインズ登録を依頼できますか？
A1.
はい、できます。一般媒介契約にはレインズ登録義務はありませんが、依頼者が希望すれば業者は登録することができます。多くの業者は、依頼者の了解を得てレインズに登録しています。
Q2. 専任媒介契約の有効期間3ヶ月が過ぎたらどうなりますか？
A2.
自動的に契約は終了します。継続を希望する場合は、依頼者から改めて申し出て、新しい契約を結ぶ必要があります。業者から一方的に更新することはできません。
Q3. 専属専任媒介契約中に親族に売りたくなったらどうすればいいですか？
A3.
専属専任媒介契約では自己発見取引が禁止されているため、親族であっても必ず媒介業者を通す必要があります。直接取引すると契約違反となり、業者から損害賠償を請求される可能性があります。
Q4. レインズ登録期限の「休業日を除く」とは、具体的に何を除きますか？
A4.
一般的には土曜日、日曜日、祝日を除きます。ただし、業者が土曜日営業している場合は、その土曜日は休業日に含まれません。業者の実際の営業日ベースで計算します。
Q5. 報告は文書でないとダメですか？メールでもいいですか？
A5.
メールでも問題ありません。宅建業法では「文書または電磁的方法」と規定されており、メールは電磁的方法に該当します。ただし、依頼者が文書を希望する場合は、文書で報告する必要があります。
Q6. 一般媒介契約で、明示型と非明示型のどちらを選ぶべきですか？
A6.
状況によります。明示型は他の業者も分かるため、業者間の競争が明確になります。非明示型は依頼者の自由度が高いですが、業者の積極性が低下する可能性があります。一般的には明示型の方が透明性が高く推奨されます。
Q7. 専任媒介契約中に業者の対応が悪い場合、すぐに解約できますか？
A7.
正当な理由があれば解約できます。例えば、報告義務を怠る、レインズ登録をしない、明らかに販売活動をしていない等の場合は、債務不履行として解約できます。ただし、単に「気に入らない」だけでは難しい場合もあります。
Q8. レインズに登録されたかどうか、どうやって確認できますか？
A8.
業者は登録後、登録済証を依頼者に交付する義務があります。この登録済証には、登録番号や登録日が記載されています。また、レインズのサイトで登録番号を入力すれば、登録内容を確認することもできます。
Q9. 媒介契約書面をもらっていませんが、契約は有効ですか？
A9.
契約自体は有効です。媒介契約は口頭でも成立します。ただし、業者が書面を交付しないことは宅建業法違反であり、監督処分の対象となります。必ず書面の交付を求めてください。
Q10. 試験では、媒介契約と代理契約の違いも問われますか？
A10.
はい、時々問われます。媒介契約は「仲介」であり、業者が売主と買主の間を取り持つだけです。一方、代理契約では、業者が売主の代理人として契約を締結する権限を持ちます。全く異なる契約形態です。
18. まとめ
18-1. 本記事のポイント
媒介契約は宅建試験で確実に得点すべき分野です。この記事で紹介した図表と語呂合わせを活用して、3つの契約形態の違いを視覚的に理解しましょう。
本記事で学んだこと：
- 3つの契約タイプの違い
- 一般媒介：自由度高い
- 専任媒介：バランス型
- 専属専任：最も厳しい
- 絶対に覚えるべき数字
- レインズ：5日、7日
- 報告：1週間、2週間
- 有効期間：3ヶ月
- よく出る引っかけパターン
- 数字の逆転
- 自己発見取引の可否
- 義務の有無
- 実務での活用
- 状況に応じた契約選択
- 契約違反時の対応
- トラブル回避のポイント
18-2. 合格への3ステップ
ステップ1：まず表を覚える
3つの違いを比較表で整理し、全体像を把握。この記事の比較表を印刷して、いつでも見られるようにしましょう。
ステップ2：数字を暗記
レインズ7日/5日、報告2週間/1週間を完璧に。語呂合わせを活用して、確実に頭に入れましょう。
ステップ3：過去問で確認
引っかけパターンに慣れ、得点力アップ。最低でも過去5年分は解きましょう。
18-3. 最後のメッセージ
媒介契約の分野は、しっかり勉強すれば確実に得点できる「おいしい分野」です。曖昧な理解では引っかけ問題にやられてしまいますが、この記事で学んだポイントを押さえれば、自信を持って正解できます。
特に以下の3点を確実に押さえましょう：
- 専属専任だけ自己発見取引不可
これは絶対に間違えてはいけません - レインズ登録は5日と7日
逆にならないよう「専属は5（ゴ）ー！」 - 報告は1週間と2週間
「専属は1週間」とセットで覚える
試験当日、この記事の内容を思い出して、確実に得点してください。
あなたの宅建試験合格を心から応援しています！📚✨
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参考資料：
- 宅地建物取引業法
- 国土交通省「標準媒介契約約款」
- 不動産流通推進センター「レインズ利用規程」
最終更新日：2025年10月
記事の内容は宅建業法に基づいています
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