公開日：2025年10月4日 | 更新日：2025年10月4日
カテゴリ：宅建業法 | 執筆：宅建合格ナビ編集部
難易度：★★★☆☆ | 読了時間：約12分
🎯 この記事で学べること
宅建試験で**毎年必ず出題される超重要テーマ「営業保証金」**を完全解説します！
✅ 本店1,000万円、支店500万円の供託額の計算方法
✅ 弁済業務保証金との金額の違い（60万円、30万円）
✅ 供託先の決定ルール
✅ 還付請求権者の判定方法
✅ 試験頻出の計算問題パターン
この記事を読めば、営業保証金の問題で確実に得点できるようになります！
📑 目次
- 営業保証金とは？制度の基本を理解しよう
- 営業保証金の定義
- 制度が作られた目的
- 営業保証金の仕組み
- 営業保証金の供託額【超重要】
- 本店と支店の供託額
- 事務所数別の計算例
- 計算問題の解き方
- 供託先はどこ？供託のタイミングは？
- 供託先の決定ルール
- 営業開始までの手続きフロー
- よくある間違い
- 弁済業務保証金との違い【頻出】
- 2つの制度の完全比較
- 金額の違いを図解
- 実務での選択状況
- 事務所数別の金額比較表
- 還付請求権者とは？
- 還付を受けられる者の条件
- 還付を受けられない者
- 還付請求の流れ
- 営業保証金の取戻し
- 取戻しができるケース
- 公告手続きの重要性
- 試験対策の完全ガイド
- 頻出ポイント一覧表
- 過去問から見る出題パターン
- 間違えやすいポイントTOP5
- 効果的な暗記方法
- まとめと最終確認
1. 💰 営業保証金とは？制度の基本を理解しよう
1-1. 営業保証金の定義
営業保証金とは、宅地建物取引業者が営業を開始する前に、法務局（供託所）に供託しなければならない金銭のことです。
ポイント
免許を取得しただけでは営業できません。営業保証金を供託して初めて営業を開始できます。
1-2. 制度が作られた目的
営業保証金制度の目的は、宅建業者との取引で損害を受けた顧客を保護することです。
不動産取引は数千万円～数億円という高額になることが多く、万が一宅建業者が以下のような問題を起こした場合、消費者の損害は甚大です：
- 手付金を持ち逃げする
- 契約内容と異なる物件を引き渡す
- 倒産して返金できない
営業保証金制度があることで、このような場合でも被害者は供託されたお金から弁済を受けられます。
1-3. 営業保証金の仕組み
【営業保証金制度の全体図】
┌─────────────────────────────────┐
│ │
│ ① 宅建業者が供託 │
│ (1,000万円以上) │
│ ↓ │
│ ② 供託所(法務局)が保管 │
│ ↓ │
│ ③ 取引でトラブル発生 │
│ ↓ │
│ ④ 被害者が還付請求 │
│ ↓ │
│ ⑤ 供託所から弁済 │
│ ↓ │
│ ⑥ 被害者が救済される │
│ │
└─────────────────────────────────┘
制度の3つのメリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 🛡️ 消費者保護 | 取引で損害を受けた場合の救済措置 |
| 📈 業界の信頼向上 | 悪質業者の排除につながる |
| ⚖️ 公平な競争 | すべての業者に同じルールを適用 |
2. 📊 営業保証金の供託額【超重要】
2-1. 本店と支店の供託額
営業保証金の額は、事務所の数によって決まります。
| 事務所の種類 | 供託額 | 備考 |
|---|---|---|
| 本店（主たる事務所） | 1,000万円 | 必ず1,000万円（固定） |
| 支店（従たる事務所） | 500万円 | 1か所ごとに500万円を加算 |
重要ポイント
✅ 本店は事務所が1つでも必ず1,000万円
✅ 支店は1か所につき500万円を加算
✅ 計算式：1,000万円 + (支店数 × 500万円)
2-2. 事務所数別の計算例
実際の試験で出題される計算パターンを完全網羅しました。
| 事務所の構成 | 計算式 | 合計供託額 | 試験出題頻度 |
|---|---|---|---|
| 本店のみ | 1,000万円 | 1,000万円 | ★★☆ |
| 本店 + 支店1か所 | 1,000万円 + 500万円 × 1 | 1,500万円 | ★★★ |
| 本店 + 支店2か所 | 1,000万円 + 500万円 × 2 | 2,000万円 | ★★★ |
| 本店 + 支店3か所 | 1,000万円 + 500万円 × 3 | 2,500万円 | ★★★ |
| 本店 + 支店4か所 | 1,000万円 + 500万円 × 4 | 3,000万円 | ★★☆ |
| 本店 + 支店5か所 | 1,000万円 + 500万円 × 5 | 3,500万円 | ★★☆ |
| 本店 + 支店10か所 | 1,000万円 + 500万円 × 10 | 6,000万円 | ★☆☆ |
2-3. 計算問題の解き方
例題1：基本問題
東京に本店、大阪と名古屋に支店を持つ宅建業者が供託すべき営業保証金の額は？
解答プロセス
STEP 1: 事務所数を確認
本店：1か所（東京）
支店：2か所（大阪、名古屋）
STEP 2: 計算式に当てはめる
1,000万円 + (2 × 500万円)
= 1,000万円 + 1,000万円
= 2,000万円
答え：2,000万円
例題2：引っかけ問題
本店1か所のみで営業を開始する場合の営業保証金は？
解答
答え：1,000万円
ポイント：
支店がなくても本店の1,000万円は必要！
「支店がないから500万円」は間違い❌
計算問題を解くコツ
📌 チェックリスト
- [ ] 本店は必ず1,000万円からスタート
- [ ] 支店の数を正確に数える
- [ ] 計算式：1,000万円 + (支店数 × 500万円)
- [ ] 最終確認：桁数が合っているか
3. 📍 供託先はどこ？供託のタイミングは？
3-1. 供託先の決定ルール
営業保証金は、主たる事務所（本店）の最寄りの供託所に供託します。
【供託先の決定フロー】
例：東京に本店、大阪・福岡・札幌に支店がある場合
┌─────────────┐
│ 本店（東京） │─┐
├─────────────┤ │
│ 支店①（大阪） │─┤
├─────────────┤ ├──→ 東京の供託所に
│ 支店②（福岡） │─┤ 一括で供託
├─────────────┤ │ （合計2,500万円）
│ 支店③（札幌） │─┘
└─────────────┘
✅ 正解：東京の供託所
❌ 間違い：大阪、福岡、札幌の供託所
絶対に間違えないポイント
⚠️ 支店が複数あっても、すべて本店の最寄りの供託所に一括して供託
⚠️ 支店の所在地の供託所ではありません
供託に関する詳細情報
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 供託先 | 主たる事務所（本店）の最寄りの供託所 | 支店の所在地ではない❌ |
| 供託方法 | 全事務所分を一括して供託 | 分割供託は不可❌ |
| 供託物 | 金銭が原則 | 国債等の有価証券も可能 |
| 供託時期 | 免許取得後、営業開始前 | 免許取得だけでは営業不可 |
3-2. 営業開始までの手続きフロー
宅建業者は、免許を受けた後、営業を開始する前に営業保証金を供託しなければなりません。
【営業開始までの5つのステップ】
STEP 1: 免許申請
↓
STEP 2: 免許取得
│ ⚠️ この段階では営業できない！
↓
STEP 3: 営業保証金の供託
│ ・供託先：本店最寄りの供託所
│ ・金額：1,000万円 + 支店数 × 500万円
↓
STEP 4: 免許権者に届出
│ ・届出先：国土交通大臣 or 都道府県知事
│ ・添付書類：供託書の写し
↓
STEP 5: 営業開始
✅ やっと営業できる！
手続きに必要な書類と期限
| 手続き | 詳細 |
|---|---|
| 供託のタイミング | 免許取得後、営業開始前 |
| 届出先 | 免許権者（国土交通大臣または都道府県知事） |
| 添付書類 | 供託物受入れの記載がある供託書の写し |
| 届出期限 | 特に定めなし（ただし営業開始前に必須） |
| 届出後 | 営業を開始できる |
3-3. よくある間違い
❌ 間違い1：免許を取得したらすぐ営業できる
✅ 正解：営業保証金を供託し、届出をして初めて営業可能
❌ 間違い2：支店の所在地の供託所に供託する
✅ 正解：本店の最寄りの供託所に一括供託
❌ 間違い3：支店ごとに分けて供託できる
✅ 正解：全額を一括で供託する必要がある
4. 🔄 弁済業務保証金との違い【頻出】
【超重要】【毎年出題】
宅建試験で最も狙われるのが、営業保証金と弁済業務保証金の金額の違いです。
4-1. 2つの制度の完全比較
宅建業者は、以下のどちらか一方を選択します（両方は不可）：
- 営業保証金：自分で法務局に供託（高額）
- 弁済業務保証金：保証協会に加入して分担金を納付（低額）
徹底比較表
| 比較項目 | 営業保証金 | 弁済業務保証金 | 比率 |
|---|---|---|---|
| 本店の額 | 1,000万円 | 60万円 | 約17倍 |
| 支店の額 | 500万円 | 30万円 | 約17倍 |
| 供託先 | 法務局（供託所） | 保証協会が一括供託 | ー |
| 手続き | 業者が個別に供託 | 保証協会に加入 | ー |
| 供託時期 | 免許取得後、営業開始前 | 保証協会加入後、営業開始前 | ー |
| 初期費用 | 高額 | 低額（約1/17） | ー |
| 実務での利用率 | 5～10% | 90～95% | ー |
| メリット | 保証協会への加入不要 | 初期費用が安い | ー |
| デメリット | 初期費用が高額 | 保証協会への加入必要 | ー |
重要ポイント
弁済業務保証金は営業保証金の約1/17の金額！
だから実務ではほとんどの業者が弁済業務保証金を選択
4-2. 金額の違いを図解
本店1か所 + 支店2か所の場合
┌─────────────────────┐
│ 営業保証金 │
│ 2,000万円 │
├─────────────────────┤
│ 本店 ：1,000万円 │
│ 支店① ： 500万円 │
│ 支店② ： 500万円 │
└─────────────────────┘
↓ 差額
1,880万円！
↓
┌─────────────────────┐
│ 弁済業務保証金 │
│ 120万円 │
├─────────────────────┤
│ 本店 ： 60万円 │
│ 支店① ： 30万円 │
│ 支店② ： 30万円 │
└─────────────────────┘
📌 差額に注目！
同じ事務所構成でも、1,880万円もの差があります。
これが実務で弁済業務保証金が選ばれる最大の理由です。
4-3. 実務での選択状況
なぜ弁済業務保証金が選ばれるのか？
| 理由 | 詳細 |
|---|---|
| 💰 初期費用が約1/17 | 開業時の資金負担が大幅に軽減 |
| 📝 手続きが簡単 | 保証協会に加入するだけ |
| 🤝 サポート充実 | 保証協会から各種支援を受けられる |
| 📚 研修制度 | 定期的な研修で知識を更新 |
| 📞 相談窓口 | 業務上の疑問を相談できる |
実際、全国の宅建業者の**約90～95%**が弁済業務保証金制度を選択しています。
4-4. 事務所数別の金額比較表
試験で出題されるパターンを網羅した比較表です。
| 事務所構成 | 営業保証金 | 弁済業務保証金 | 差額 | 比率 |
|---|---|---|---|---|
| 本店のみ | 1,000万円 | 60万円 | 940万円 | 約17倍 |
| 本店+支店1 | 1,500万円 | 90万円 | 1,410万円 | 約17倍 |
| 本店+支店2 | 2,000万円 | 120万円 | 1,880万円 | 約17倍 |
| 本店+支店3 | 2,500万円 | 150万円 | 2,350万円 | 約17倍 |
| 本店+支店4 | 3,000万円 | 180万円 | 2,820万円 | 約17倍 |
| 本店+支店5 | 3,500万円 | 210万円 | 3,290万円 | 約17倍 |
| 本店+支店10 | 6,000万円 | 360万円 | 5,640万円 | 約17倍 |
試験のポイント
どの事務所構成でも、弁済業務保証金は営業保証金の約1/17という関係は変わりません。
5. 👥 還付請求権者とは？
5-1. 還付を受けられる者の条件
営業保証金から弁済を受けられるのは、宅建業者と宅建業に関して取引をした者です。
3つの判断基準
| 基準 | 内容 |
|---|---|
| ① 取引相手 | 宅建業者ではないこと |
| ② 取引内容 | 宅建業に関する取引であること |
| ③ 債権の種類 | 取引から生じた債権であること |
5-2. 還付を受けられる者・受けられない者
具体例で判定！
| 分類 | 判定 | 具体例 | 理由 |
|---|---|---|---|
| 一般の取引相手 | ⭕ 受けられる | ・土地を購入した人<br>・建物を賃借した人<br>・手付金を支払った人 | 宅建業に関する取引 |
| 宅建業者 | ❌ 受けられない | ・宅建業者同士の取引 | 業者は保護の対象外 |
| 従業員 | ❌ 受けられない | ・給料の未払い<br>・退職金の請求 | 雇用関係（宅建業の取引でない） |
| 業務外の取引相手 | ❌ 受けられない | ・事務用品業者<br>・広告会社<br>・清掃業者 | 宅建業に関する取引でない |
| 仲介手数料を支払った人 | ⭕ 受けられる | ・不当に高額な手数料を請求された | 宅建業に関する取引 |
5-3. 還付請求の流れ
【還付請求から弁済までの6ステップ】
STEP 1: トラブル発生
│ 例：手付金の返還拒否、倒産など
↓
STEP 2: 被害者が還付請求
│ → 供託所に還付請求書を提出
↓
STEP 3: 供託所が審査
│ → 要件を満たしているか確認
│ ・宅建業者でないか？
│ ・宅建業に関する取引か？
│ ・取引から生じた債権か？
↓
STEP 4: 還付決定
│ → 審査通過
↓
STEP 5: 営業保証金から弁済
│ → 供託所から支払い
↓
STEP 6: 被害回復
→ 被害者がお金を受け取る
試験でよく出る引っかけ問題
❌ 宅建業者同士の取引 → 還付を受けられない
❌ 従業員の給料債権 → 還付を受けられない
❌ 事務用品の代金 → 還付を受けられない
✅ 一般消費者との取引 → 還付を受けられる
6. 🔙 営業保証金の取戻し
6-1. 取戻しができるケース
以下の場合、営業保証金を取り戻すことができます。
| ケース | 内容 | 手続き | 期間 |
|---|---|---|---|
| 保証協会への加入 | 弁済業務保証金制度に切替 | 公告後に取戻し | 6か月以上 |
| 事務所の廃止 | 支店を閉鎖した場合 | 公告後に取戻し | 6か月以上 |
| 免許の失効 | 廃業、免許取消 | 公告後に取戻し | 6か月以上 |
重要ポイント
取戻しには公告手続きが必須！
公告期間は最低6か月以上
6-2. 公告手続きの重要性
なぜ公告が必要なのか？
まだ還付請求権を行使していない被害者がいる可能性があるため、6か月以上の公告期間を設けて「還付請求がある人は申し出てください」と周知する必要があります。
【取戻しの手続きフロー】
STEP 1: 取戻し事由の発生
│ 例：保証協会加入、廃業など
↓
STEP 2: 公告の実施
│ 「還付請求がある方は申し出てください」
↓
STEP 3: 公告期間（6か月以上）
│ ・この期間中は取戻し不可
│ ・還付請求があれば弁済
↓
STEP 4: 公告期間満了
│ 還付請求がなければ次へ
↓
STEP 5: 取戻し可能
│ 供託所から営業保証金を還付
↓
STEP 6: 取戻し完了
公告期間のポイント
- 公告期間は最低6か月
- 公告期間中に還付請求があれば、その分を弁済してから取戻し
- 公告を怠ると取戻しができない
7. 🎯 試験対策の完全ガイド
7-1. 頻出ポイント一覧表
絶対に覚えるべき項目
| 重要度 | 項目 | 覚えるべき内容 | 試験出題率 |
|---|---|---|---|
| ★★★ | 本店の額 | 1,000万円（固定） | 95% |
| ★★★ | 支店の額 | 500万円（1か所ごと） | 95% |
| ★★★ | 弁済業務保証金との比較 | 本店：1,000万円 vs 60万円<br>支店：500万円 vs 30万円<br>（約17倍の差） | 90% |
| ★★★ | 供託先 | 本店の最寄りの供託所（一括） | 85% |
| ★★☆ | 供託のタイミング | 免許取得後、営業開始前 | 70% |
| ★★☆ | 還付請求権者 | 一般取引者のみ<br>（宅建業者は除く） | 75% |
| ★☆☆ | 取戻しの手続き | 公告が必要（6か月以上） | 45% |
7-2. 過去問から見る出題パターン
パターン1：供託額の計算問題（出題率：★★★）
問題例
本店1か所、支店4か所を有する宅建業者が供託すべき営業保証金の額は？
解答
1,000万円 + 500万円 × 4 = 3,000万円
ポイント：計算式を正確に覚える
パターン2：制度の比較問題（出題率：★★★）
問題例
本店1か所、支店3か所の場合、営業保証金と弁済業務保証金の差額は？
解答
営業保証金：1,000万円 + 500万円 × 3 = 2,500万円
弁済業務保証金：60万円 + 30万円 × 3 = 150万円
差額：2,500万円 - 150万円 = 2,350万円
ポイント：両方の金額を正確に計算
パターン3：供託先の問題（出題率：★★★）
問題例
東京に本店、大阪・福岡・札幌に支店がある場合、営業保証金の供託先は？
解答
東京の供託所（本店の最寄り）
ポイント：支店の所在地ではない！
パターン4：還付請求権者の問題（出題率：★★☆）
問題例
次のうち、営業保証金から還付を受けられるのはどれか？
- 宅建業者と土地売買契約をした一般消費者
- 宅建業者同士の取引
- 宅建業者の従業員
- 事務用品を納入した業者
解答
1のみ正解
理由：
1. ⭕ 一般消費者との宅建業の取引
2. ❌ 宅建業者同士は対象外
3. ❌ 雇用関係は対象外
4. ❌ 宅建業の取引ではない
7-3. 間違えやすいポイントTOP5
| 順位 | 間違えやすいポイント | 正しい理解 |
|---|---|---|
| 1位 | 金額の混同 | 営業保証金1,000万円 ≠ 弁済業務保証金60万円 |
| 2位 | 供託先の誤解 | 支店の所在地❌ → 本店の最寄り⭕ |
| 3位 | 還付請求権者 | 宅建業者同士は還付不可❌ |
| 4位 | 計算ミス | 支店の数を間違える、本店分を忘れる |
| 5位 | タイミング | 免許取得=営業可能❌ → 供託後に営業可⭕ |
7-4. 効果的な暗記方法
覚え方のコツ
| 項目 | 暗記方法 |
|---|---|
| 金額 | 語呂合わせ：「本店で千（1,000）、支店で五百（500）」 |
| 倍率 | 比率で覚える：弁済業務保証金は約1/17 |
| 供託先 | イメージ：「本店に全部集める」 |
| 還付請求権者 | 除外方式：「業者と従業員は除く」 |
| 計算式 | テンプレート化：1,000万円 + (支店数 × 500万円) |
試験直前チェックリスト
- [ ] 本店1,000万円、支店500万円を覚えた
- [ ] 弁済業務保証金は60万円、30万円を覚えた
- [ ] 供託先は本店の最寄りの供託所
- [ ] 還付請求権者は一般取引者のみ
- [ ] 計算式を正確に言える
- [ ] 過去問を最低5年分解いた
8. ✅ まとめと最終確認
8-1. 絶対に覚えるべき3つのポイント
1. 金額を正確に
| 制度 | 本店 | 支店 |
|---|---|---|
| 営業保証金 | 1,000万円 | 500万円 |
| 弁済業務保証金 | 60万円 | 30万円 |
| 比率 | 約17倍 | 約17倍 |
2. 供託先を間違えない
✅ 本店の最寄りの供託所に一括供託
❌ 支店の所在地の供託所ではない
3. 還付請求権者を正しく判断
| 対象 | 還付 |
|---|---|
| 一般取引者 | ⭕ 受けられる |
| 宅建業者 | ❌ 受けられない |
| 従業員 | ❌ 受けられない |
| 業務外取引 | ❌ 受けられない |
8-2. 試験本番での心構え
本番で使える解答テクニック
- 計算問題は必ず検算：時間に余裕があれば必ず確認
- 単位を確認：「万円」か「円」か注意
- 引っかけに注意：「宅建業者同士」「従業員」は還付不可
- 供託先問題：「本店の最寄り」を反射的に選べるように
試験前日の最終確認
□ 本店：1,000万円、支店：500万円
□ 弁済業務保証金：60万円、30万円
□ 供託先：本店の最寄りの供託所
□ 還付請求権者：一般取引者のみ
□ 供託時期：免許取得後、営業開始前
8-3. 次のステップ
営業保証金をマスターしたら、次は関連テーマも学習しましょう：
学習の順序
- ✅ 営業保証金（この記事）
- 📖 弁済業務保証金の詳細
- 📖 宅建業の免許制度
- 📖 媒介契約・重要事項説明
- 📖 報酬額の制限
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🎓 最後に
営業保証金は、宅建試験で毎年必ず出題される超重要テーマです。
この記事で学んだ内容を確実にマスターすれば、本番で2～3点は確実に取れます。
特に以下の3点は、試験直前にもう一度確認してください：
- 金額：本店1,000万円、支店500万円（弁済は60万円、30万円）
- 供託先：本店の最寄りの供託所に一括
- 還付請求権者：一般取引者のみ
この記事があなたの合格の一助となれば幸いです。頑張ってください！🌸
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宅建合格ナビ編集部
宅地建物取引士資格保有者による監修
公開日：2025年10月4日
更新日：2025年10月4日
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