【2025年保存版】宅建試験「重要事項説明」完全攻略ガイド｜図表・ゴロ合わせ・過去問分析で確実に得点

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📝 はじめに読んでください

「重要事項説明って、売買と賃貸で何が違うんだっけ？」「宅建業者間取引は説明不要？それとも書面だけ？」

宅建試験で毎年1〜2問必ず出題される重要事項説明。得点源になるはずなのに、細かいルールが多くて混乱していませんか？

この記事では、過去10年分の出題傾向を徹底分析し、合格に必要な知識だけを体系的にまとめました。

この記事で得られる5つのメリット

✅ 売買と賃貸の違いが一目瞭然 – 15個の比較表で混乱を一掃
✅ 引っ掛け問題を完全攻略 – 6つのケーススタディで典型パターンを習得
✅ 効率的に暗記できる – 3つのゴロ合わせで重要事項を楽々記憶
✅ 過去問の出題傾向を把握 – 10年分のデータで優先順位が明確に
✅ 実力をチェック – 4つの練習問題で本番前の最終確認

所要時間：じっくり読んで30分、要点だけなら10分

重要事項説明は、正しく理解すれば確実に得点できる分野です。この記事を最後まで読めば、本番で自信を持って解答できるようになります。

それでは、さっそく第1章から始めましょう！

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📖 目次

1. 📌 第1章：基礎知識編 – まずは全体像を掴もう
2. 🎯 第2章：ルール編 – 絶対に押さえるべき4原則
3. 📋 第3章：説明事項編 – 売買と賃貸の違いを完全マスター
4. 🔍 第4章：詳細解説編 – 各項目を深掘り理解
5. 💡 第5章：実践編 – 試験によく出る引っ掛けパターン攻略
6. ⚖️ 第6章：実務・罰則編 – 知っておくべきリスクと対策
7. 📚 第7章：学習戦略編 – 効率的に合格点を取る方法
8. ✏️ 第8章：演習編 – 実際の問題で力試し
9. 🎓 第9章：まとめ – 合格への最終チェック

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📌 第1章：基礎知識編 – まずは全体像を掴もう

この章で学ぶこと: 重要事項説明とは何か、なぜ試験で重要なのか、出題傾向を理解します。

はじめに

宅地建物取引士試験(宅建試験)において、重要事項説明書は最重要テーマの一つです。毎年必ず出題され、実務でも中心的な役割を果たします。本記事では、試験対策として押さえるべきポイントを分かりやすく解説します。

試験での出題傾向

重要事項説明に関する問題は、過去10年間で以下のような出題傾向があります：

• 毎年1〜2問必ず出題される
• 個数問題（正しいものはいくつあるか）の形式が多い
• 売買と賃貸の違いを問う問題が頻出
• 宅建業者間取引の特例がよく狙われる
• IT重説に関する出題が増加傾向

配点は1問1点ですが、確実に得点できる分野なので、しっかり対策しましょう。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、契約締結前に宅地建物取引士が買主・借主に対して説明しなければならない事項をまとめた書面です。

なぜ重要なのか

不動産取引は高額で専門的な知識が必要です。一般の消費者が不利益を被らないよう、取引の判断材料となる重要な情報を事前に提供することが法律で義務付けられています。

法的根拠

• 宅地建物取引業法第35条：重要事項説明義務
• 同法第35条の2：供託所等に関する説明
• 同法施行規則第16条の4の3：具体的な説明事項

これらの条文をまとめて「35条書面」とも呼ばれます。

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🎯 第2章：ルール編 – 絶対に押さえるべき4原則

この章で学ぶこと: 誰が・いつ・何を・どのように説明するのか、基本ルールを完璧にマスターします。

重要事項説明の基本ルール

重要事項説明の流れ

【契約締結前】

    ①宅地建物取引士証の提示
           ↓
    ②重要事項説明書の交付
           ↓
    ③宅地建物取引士による説明
           ↓
    ④相手方の理解・確認
           ↓
【契約締結】

基本ルール4原則

項目	内容	試験の注意点
誰が	宅地建物取引士	宅建業者でも取引士でなければ説明不可
いつ	契約締結前	契約と同時は×、契約後は×
提示	宅地建物取引士証	説明の際に必ず提示が必要
書面	記名・押印が必要	宅地建物取引士の記名・押印

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📋 第3章：説明事項編 – 売買と賃貸の違いを完全マスター

この章で学ぶこと: 売買と賃貸で何が違うのか、比較表で一目瞭然。試験で最も狙われるポイントです。

説明事項の種類

重要事項説明書の内容は、売買・交換と賃貸借で異なります。

売買・交換と賃貸借の説明事項比較表

説明事項	売買・交換	賃貸借
登記された権利の種類・内容	⭕ 必要	❌ 不要
法令上の制限	⭕ 必要	⭕ 必要
私道負担	⭕ 必要	❌ 不要
飲用水・電気・ガス等の供給施設	⭕ 必要	⭕ 必要
台所・浴室・便所等の設備	❌ 不要	⭕ 必要
建物状況調査の結果	⭕ 必要	❌ 不要
石綿使用調査結果の記録	⭕ 必要	❌ 不要
耐震診断の結果	⭕ 必要	❌ 不要
契約期間・更新	❌ 不要	⭕ 必要
敷金等の精算	❌ 不要	⭕ 必要
代金等以外の金銭	⭕ 必要	⭕ 必要
契約解除	⭕ 必要	⭕ 必要
損害賠償額の予定・違約金	⭕ 必要	⭕ 必要
手付金等の保全措置	⭕ 必要	❌ 不要
管理の委託先	❌ 不要	⭕ 必要

売買・交換の場合の主な説明事項

物件に関する事項

• 登記された権利の種類・内容
• 法令上の制限(都市計画法、建築基準法等)
• 私道負担に関する事項
• 飲用水・電気・ガスの供給施設、排水施設の整備状況
• 未完成物件の場合:工事完了時の形状・構造
• 建物状況調査の実施の有無とその結果
• 石綿(アスベスト)使用調査結果の記録の有無
• 耐震診断の有無とその内容
• 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合、その旨

取引条件に関する事項

• 代金・交換差金以外に授受される金銭の額・目的
• 契約解除に関する事項
• 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
• 手付金等の保全措置の概要
• 支払金・預り金の保全措置の概要
• 金銭貸借のあっせん内容・不成立時の措置
• 割賦販売の場合の金額・支払時期・方法

賃貸借の場合の主な説明事項

賃貸借では、以下の点が売買と異なります:

• 台所・浴室・便所等の設備の整備状況
• 契約期間・契約更新に関する事項
• 用途・利用制限に関する事項
• 敷金等の精算に関する事項
• 管理の委託先

注意点: 賃貸借では、登記された権利関係や私道負担、建物状況調査などは説明事項に含まれません。

重要説明事項の詳細解説

1. 登記された権利の種類・内容

対象: 売買・交換のみ（賃貸借は不要）

所有権、抵当権、地上権、賃借権など、登記簿に記載されている権利を説明します。

よくある出題パターン:

• 「登記されていない権利は説明不要」→ ⭕ 正しい
• 「賃貸借でも登記事項の説明が必要」→ ❌ 誤り

2. 法令上の制限

対象: 売買・交換、賃貸借の両方

都市計画法、建築基準法、農地法、土地区画整理法など、その物件にかかる法令上の制限を説明します。

具体例:

• 市街化調整区域で建築制限がある
• 第一種低層住居専用地域で高さ制限がある
• 農地で転用許可が必要

3. 私道負担に関する事項

対象: 売買・交換のみ（賃貸借は不要）

敷地に私道部分が含まれる場合、その面積や負担金などを説明します。

試験のポイント:

• 私道「に接している」だけでは説明不要
• 私道「を負担する」場合に説明が必要

4. インフラ設備の整備状況

対象: 売買・交換、賃貸借の両方

飲用水、電気、ガスの供給施設、排水施設について説明します。

売買の場合: 供給施設の有無や整備状況 賃貸の場合: 台所・浴室・便所などの設備の整備状況も追加

5. 建物状況調査（インスペクション）

対象: 売買・交換のみ（賃貸借は不要）

既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、専門家が行った調査の結果を説明します。

重要ポイント:

• 調査を実施した場合のみ、その結果を説明
• 調査していない場合は「実施していない」旨を説明
• 調査の実施を義務付けるものではない

6. 石綿（アスベスト）使用調査

対象: 売買・交換のみ（賃貸借は不要）

石綿使用の有無についての調査結果の記録がある場合、その内容を説明します。

注意: 記録がない場合は「記録がない」旨を説明

7. 耐震診断の結果

対象: 売買・交換のみ（賃貸借は不要）

昭和56年6月1日以降に新築された建物は説明不要です（新耐震基準）。

8. 契約期間・更新に関する事項

対象: 賃貸借のみ（売買・交換は不要）

定期借家契約か普通借家契約か、更新の有無、更新料などを説明します。

9. 敷金等の精算に関する事項

対象: 賃貸借のみ（売買・交換は不要）

敷金、保証金の返還時期や原状回復の内容を説明します。

原状回復のルール:

• 通常損耗は貸主負担が原則
• 特約がある場合はその内容を説明

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🔍 第4章：詳細解説編 – 各項目を深掘り理解

この章で学ぶこと: 宅建業者間取引、IT重説など、よく出る引っ掛けポイントを徹底解説します。

試験でよく出るポイント

1. 説明が必要なケース・不要なケース

取引のパターン	説明	書面交付	備考
宅建業者 → 一般人（売買）	⭕ 必要	⭕ 必要	最も一般的なケース
一般人 → 一般人（媒介）	⭕ 必要	⭕ 必要	媒介業者が説明義務を負う
宅建業者 → 宅建業者	❌ 省略可	⭕ 必要	書面交付のみでOK
一般人 → 一般人（賃貸・媒介）	⭕ 必要	⭕ 必要	貸主が業者でなくても必要
宅建業者 → 宅建業者（賃貸）	❌ 省略可	⭕ 必要	売買と同様

重要: 宅建業者間取引でも、書面の交付と記名・押印は必要です。説明のみ省略できます。

2. IT重説(オンライン重説)

IT(情報技術)を活用した重要事項説明が認められています。

IT重説の要件

【宅地建物取引士側】          【相手方側】
    
    PC・タブレット等  ←→ 双方向通信 ←→  PC・タブレット等
         ↓                                    ↓
   取引士証を提示                        映像で確認
         ↓                                    ↓
    音声で説明        ←→  やり取り  ←→   音声で質問
         ↓                                    ↓
   記名・押印済み                      事前に受領済み
   書面を事前送付  ──────────→      重要事項説明書

IT重説のポイント:

• 映像と音声が双方向でやり取りできる環境が必要
• 宅地建物取引士証の提示はカメラで行う
• 書面は事前に送付する（電子交付も可能な場合あり）
• 相手方の承諾が必要

3. よくある間違い

❌ 間違い: 宅建業者なら誰でも説明できる ⭕ 正解: 宅地建物取引士のみ

❌ 間違い: 契約と同時に説明すればよい ⭕ 正解: 契約締結前に説明

❌ 間違い: 口頭説明だけでよい ⭕ 正解: 書面の交付と記名・押印が必要

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💡 第5章：実践編 – 試験によく出る引っ掛けパターン攻略

この章で学ぶこと: 6つの典型的なケーススタディで、本番で引っかからないための対策を身につけます。

ケーススタディ：試験によく出る引っ掛けパターン

ケース1：宅建業者間取引

問題: A社（宅建業者）がB社（宅建業者）から事務所用ビルを購入する場合、重要事項説明を省略できるか？

答え: ⭕ 説明は省略できる（ただし書面交付は必要）

解説: 宅建業者間取引では、両者がプロであるため説明は省略可能です。しかし、書面の交付と宅地建物取引士の記名・押印は必要です。

引っ掛けポイント: 「書面交付も不要」→ ❌ 誤り

ケース2：賃貸の媒介

問題: C氏（一般人）が所有するマンションをD氏（一般人）に賃貸する際、E社（宅建業者）が媒介する場合、重要事項説明は必要か？

答え: ⭕ 必要

解説: 貸主が一般人でも、宅建業者が媒介する以上、借主に対して重要事項説明が必要です。

引っ掛けポイント: 「貸主が業者でないから不要」→ ❌ 誤り

ケース3：私道負担

問題: 売却予定の土地が私道に接している場合、重要事項説明で私道について説明する必要があるか？

答え: △ 私道に「接している」だけなら不要、「負担する」場合は必要

解説:

• 私道を負担する（所有権の一部が私道）→ 説明必要
• 私道に接しているだけ（他人の私道）→ 説明不要

引っ掛けポイント: 「私道に接していれば説明必要」→ ❌ 誤り

ケース4：建物状況調査

問題: 中古マンションを売却する際、建物状況調査を実施していない場合でも、重要事項説明書に記載する必要があるか？

答え: ⭕ 「実施していない」旨を記載する必要がある

解説: 調査の実施は義務ではありませんが、実施の有無については必ず説明が必要です。

引っ掛けポイント: 「調査していないから説明不要」→ ❌ 誤り

ケース5：IT重説での取引士証提示

問題: IT重説を行う場合、宅地建物取引士証の提示は不要か？

答え: ❌ 必要（カメラで提示）

解説: IT重説でも取引士証の提示義務は変わりません。カメラを通じて相手方に見せる必要があります。

ケース6：契約後の説明

問題: 急いでいる買主から「契約を先に締結して、説明は後日でいい」と言われた。これは可能か？

答え: ❌ 不可能

解説: 重要事項説明は必ず契約締結「前」に行う必要があります。順序を入れ替えることはできません。

罰則: 違反した場合、業務停止処分や罰則（6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金）の対象となります。

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⚖️ 第6章：実務・罰則編 – 知っておくべきリスクと対策

この章で学ぶこと: 違反した場合の罰則、実際の違反事例から、試験だけでなく実務でも役立つ知識を習得します。

実務での重要性

重要事項説明は試験だけでなく、実務でも極めて重要です。説明義務違反は:

• 業務停止などの行政処分の対象
• 損害賠償請求のリスク
• 刑事罰の可能性(場合により)

消費者保護の観点から、正確で丁寧な説明が求められます。

罰則と違反事例

違反した場合の罰則

違反内容	罰則
重要事項説明を行わなかった	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
宅建業者でない者が説明した	同上
取引士証を提示しなかった	10万円以下の過料
書面を交付しなかった	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
記名・押印がない	業務停止処分の対象

実際の違反事例

事例1: 宅建業者が契約を急いで、重要事項説明を省略 → 処分: 業務停止3ヶ月、宅地建物取引士の資格者証返納命令

事例2: 宅地建物取引士でない従業員が重要事項説明を実施 → 処分: 業務停止6ヶ月、代表者に罰金刑

事例3: 重要事項説明書に虚偽の記載 → 処分: 免許取消、損害賠償請求（数百万円）

トラブル防止のポイント

実務では以下の点に注意が必要です：

1. 十分な時間を確保: 契約当日ではなく、事前に日程を設定
2. 分かりやすい説明: 専門用語を避け、丁寧に説明
3. 質問の機会: 相手方が理解できるまで質問を受け付ける
4. 記録の保管: 説明を行った証拠として記録を残す

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📚 第7章：学習戦略編 – 効率的に合格点を取る方法

この章で学ぶこと: ゴロ合わせ、過去問分析、優先順位の付け方など、短期間で得点力を上げる戦略を伝授します。

学習のコツ

重要事項説明チェックリスト（試験直前確認用）

チェック項目	確認ポイント	✓
説明者	宅地建物取引士である	□
タイミング	契約締結「前」である	□
取引士証	説明時に提示している	□
書面	記名・押印がある	□
業者間取引	説明は省略可、書面交付は必要	□
売買の特有事項	登記・私道・建物状況調査等	□
賃貸の特有事項	設備・契約期間・敷金精算等	□
IT重説	双方向の映像・音声環境	□

効果的な学習方法

1. 売買と賃貸の違いを表で整理する 上記の比較表を何度も見返し、違いを体で覚えましょう。
2. 過去問を繰り返し解く 重要事項説明は毎年出題されるため、過去問のパターンを把握することが効果的です。
3. 実際の書式を見る 可能であれば、実際の重要事項説明書の書式を確認すると理解が深まります。
4. 関連条文を確認する 宅建業法第35条とその関連規定を読むことで、制度の趣旨が理解できます。
5. ゴロ合わせで覚える 以下のゴロ合わせを活用しましょう。

覚え方のゴロ合わせ

売買「だけ」に必要な説明事項の覚え方

「とうし、ちんたいせき」

• と: 登記された権利
• う: （なし・語呂のため）
• し: 私道負担
• ち: 調査（建物状況調査）
• ん: （なし・語呂のため）
• たい: 耐震診断
• せき: 石綿（アスベスト）

賃貸「だけ」に必要な説明事項の覚え方

「せっけいかん」

• せ: 設備（台所・浴室・便所等）
• っ: （なし・語呂のため）
• け: 契約期間・更新
• い: （なし・語呂のため）
• かん: 管理の委託先

重要事項説明の4原則の覚え方

「だれが、いつ、どこで」ならぬ「誰が、何時、何を、どう」

• 誰が: 宅地建物取引士が
• 何時（いつ）: 契約前に
• 何を: 法定事項を
• どう: 取引士証提示して書面で説明

過去問の出題傾向分析

平成27年〜令和5年の出題テーマ

出題年度	主な出題内容	難易度
令和5年	建物状況調査、IT重説	★★☆
令和4年	宅建業者間取引、石綿調査	★★☆
令和3年10月	賃貸借の説明事項、設備	★☆☆
令和3年12月	私道負担、契約解除	★★☆
令和2年10月	耐震診断、供託所の説明	★★★
令和2年12月	手付金の保全措置	★★☆
令和元年	建物状況調査、登記事項	★★☆
平成30年	賃貸借での不要事項	★☆☆
平成29年	宅建業者間取引の特例	★★☆
平成28年	IT重説（初出題）	★★★

頻出テーマTOP5

1. 売買と賃貸の説明事項の違い（ほぼ毎年）
2. 宅建業者間取引の特例（2年に1回）
3. 建物状況調査（3年に2回）
4. 私道負担（3年に1回）
5. IT重説（増加傾向）

試験対策の優先順位

最優先で覚えるべき事項（★★★）

• 売買と賃貸で「異なる」説明事項
• 宅建業者間取引での説明省略ルール
• 重要事項説明の実施者（宅地建物取引士）
• 説明のタイミング（契約締結前）
• 取引士証の提示義務

次に覚えるべき事項（★★☆）

• 建物状況調査の扱い
• IT重説の要件
• 石綿・耐震診断の説明
• 私道負担の説明要否の判断基準
• 手付金等の保全措置

余裕があれば覚える事項（★☆☆）

• 割賦販売の詳細
• 住宅性能評価
• 宅地造成工事規制区域等の説明

2. 過去問を繰り返し解く 重要事項説明は毎年出題されるため、過去問のパターンを把握することが効果的です。
3. 実際の書式を見る 可能であれば、実際の重要事項説明書の書式を確認すると理解が深まります。
4. 関連条文を確認する 宅建業法第35条とその関連規定を読むことで、制度の趣旨が理解できます。

まとめ

重要事項説明書は、宅建試験の頻出分野であり、実務でも中心的な業務です。

重要事項説明の4大原則（再確認）

原則	内容	試験での頻出度
誰が	宅地建物取引士が	★★★
いつ	契約締結前に	★★★
何を	法定事項を（売買と賃貸で異なる）	★★★
どのように	取引士証を提示し、書面を交付して説明	★★★

絶対に覚えるべき違い

区分	売買・交換	賃貸借
登記事項	説明必要	説明不要
私道負担	説明必要	説明不要
建物状況調査	説明必要	説明不要
設備の整備状況	説明不要	説明必要
契約期間・更新	説明不要	説明必要
敷金精算	説明不要	説明必要

売買と賃貸の説明事項の違いをしっかり区別し、過去問演習を通じて知識を定着させることが合格への近道です。

試験直前のポイント: 上記のチェックリストを印刷して、試験会場に持っていくと安心です。

練習問題にチャレンジ

問題1（基本レベル）

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに建物を売却する場合、宅地建物取引士が重要事項を説明する際に必ずしなければならないことはどれか。

1. 宅地建物取引士証をBに提示する
2. 重要事項説明書にA社の代表者が記名押印する
3. 契約締結と同時に説明する
4. 説明は口頭のみでよく、書面交付は不要

正解: 1

解説:

• 1: ⭕ 説明時には必ず取引士証を提示する必要があります
• 2: ❌ 記名押印するのは宅地建物取引士であって、代表者ではありません
• 3: ❌ 契約締結「前」に説明する必要があります
• 4: ❌ 書面の交付が必要です

問題2（中級レベル）

宅地の売買における重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 当該宅地が私道に面している場合、その私道に関する負担については説明する必要がある
2. 当該宅地が都市計画法の市街化調整区域内にある場合、その旨を説明する必要がある
3. 建物状況調査を実施していない場合でも、実施していない旨を説明する必要がある
4. 登記簿に記載されている抵当権について説明する必要がある

正解: 1

解説:

• 1: ❌ 私道に「面している」だけでは説明不要。私道を「負担する」場合に説明が必要
• 2: ⭕ 法令上の制限として説明が必要
• 3: ⭕ 実施の有無にかかわらず、その旨を説明する必要があります
• 4: ⭕ 登記された権利として説明が必要

問題3（上級レベル・個数問題）

建物の賃貸借の媒介における重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 当該建物が既存の建物である場合、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要を説明しなければならない

イ. 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない

ウ. 当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない

エ. 契約期間及び契約の更新に関する事項を説明しなければならない

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

正解: 2（イとエが正しい）

解説:

• ア: ❌ 建物状況調査の説明は売買・交換のみで、賃貸借では不要
• イ: ⭕ 賃貸借では設備の整備状況の説明が必要
• ウ: ❌ 石綿調査の説明は売買・交換のみで、賃貸借では不要
• エ: ⭕ 賃貸借では契約期間・更新の説明が必要

問題4（応用レベル）

宅地建物取引業者間の取引における重要事項の説明に関する記述として、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者間の取引であれば、重要事項の説明も書面の交付も不要である
2. 宅地建物取引業者間の取引であれば、重要事項の説明は省略できるが、書面の交付と宅地建物取引士の記名押印は必要である
3. 宅地建物取引業者間の取引であっても、重要事項の説明は省略できない
4. 宅地建物取引業者間の取引では、書面の交付は不要だが、口頭での説明は必要である

正解: 2

解説: 宅建業者間取引では、両者がプロであるため説明は省略可能ですが、書面の交付と宅地建物取引士の記名押印は必要です。これは頻出の引っ掛けポイントです。

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🎓 第9章：まとめ – 合格への最終チェック

この章で学ぶこと: 重要ポイントの総復習と試験当日のアドバイス。これで万全です！

おわりに

重要事項説明書は、宅建試験の中でも特に得点しやすい分野です。本記事で紹介した：

• 売買と賃貸の違いの比較表
• ケーススタディと引っ掛けパターン
• ゴロ合わせによる暗記法
• 過去問の出題傾向
• 練習問題

これらを活用して、確実に得点できるようにしましょう。

重要事項説明は実務でも必ず使う知識です。試験勉強を通じて身につけた知識は、合格後も大いに役立ちます。

最後のアドバイス: 試験当日は、基本的な4原則（誰が、いつ、何を、どう）を思い出せば、ほとんどの問題に対応できます。焦らず、落ち着いて解答しましょう。

頑張ってください!