自宅（居住用財産）を売却した際に損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算でき、さらに翌年以降も繰り越して控除できる制度があります。住み替えを検討している方や住宅ローンが残っている物件を売却する際に特に重要な制度です。
居住用財産の売却損失の2つの特例
居住用財産（自宅）の売却で損失が出た場合、以下の2つの特例があります：
- ①特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除（住宅ローンが残っている場合）
- ②居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算・繰越控除（買換えを行う場合）
①特定居住用財産の譲渡損失の特例
売却価格を上回る残債（住宅ローン）が残っているケースで利用できます。
主な要件
- 売却した居住用財産に住宅ローン（返済期間10年以上）が残っていること
- 売却年の1月1日時点で所有期間が5年超であること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること（損益通算・繰越控除の適用のため）
特例の内容
特例が適用されると、売却損失（最大で売却価格超過ローン残債相当額）を給与所得等と損益通算でき、控除しきれない損失は翌年から3年間繰越控除が可能です。
②買換えに係る譲渡損失の特例
自宅を売却して新たに住宅を購入（買換え）する場合に利用できます。
主な要件
- 売却年の1月1日時点で所有期間が5年超であること
- 売却した年の前年・当年・翌年に面積50㎡以上の住宅を取得すること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
損益通算・繰越控除の効果
例：給与所得800万円、自宅売却損失300万円の場合
- 損益通算後の所得：800万円 − 300万円 = 500万円
- 所得税が大幅に軽減される
繰越控除は最長3年間で、繰越損失がなくなるまで毎年控除できます。
3000万円特別控除との選択
3,000万円特別控除（利益が出た場合の控除）と損益通算の特例（損失の場合）は、同一年の同一物件については重複適用できません。利益が出ているか損失かによって使う特例が変わります。
宅建試験のポイントまとめ
- 所有期間要件：5年超（1月1日時点）
- 所得要件：合計所得3,000万円以下
- 繰越控除は3年間
- 確定申告が必要
住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローン物件の売却時には、この特例が非常に重要です。所有期間5年超・所得3,000万円以下・3年繰越控除の3点を確実に覚えましょう。
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