宅建士試験の5問免除科目「景品表示法」では、不動産広告における「おとり広告」の規制が重要なテーマです。おとり広告の定義・具体例・規制の内容を正確に理解することで、試験での得点はもちろん、実務での適正な広告作成にも役立ちます。
おとり広告の定義
おとり広告とは、実際には取引できない物件や取引の意思がない物件を広告に掲載して消費者を集め、別の物件を購入・賃借させることを目的とした不当表示です。不動産公正競争規約では以下の広告をおとり広告として禁止しています。物件が存在しない（架空の物件を掲載した広告）場合や、物件は存在するが取引する意思がない（売却済み・賃貸済みにもかかわらず掲載し続けている）場合、また物件は存在するが取引できない（売主が売却を拒否しているなど）場合もおとり広告に該当します。
おとり広告の具体例
実際のおとり広告の具体例を挙げます。「1LDK・家賃5万円・駅徒歩5分」という魅力的な条件で広告を掲載しているが、問い合わせると「その物件はもう埋まりました。同様の物件をご紹介します」と言われる場合が典型例です。実際には存在しない価格・立地・広さの物件を掲載して問い合わせを誘引する場合もおとり広告に当たります。人気物件として長期間広告掲載しているが、内覧を申し込んでも「今は見られない」などと断られる場合も問題となります。
おとり広告規制の罰則・行政措置
おとり広告を行った宅建業者への規制として、景品表示法違反として消費者庁が措置命令・課徴金を課すことがあります。不動産公正競争規約の違反として公正取引協議会が警告・除名処分を行うことがあります。また宅建業法の誇大広告等の禁止規定（宅建業法32条）違反として、行政処分（業務停止・免許取消）の対象となる場合もあります。
公正競争規約の最新動向
近年の不動産広告規制の動向として、インターネット広告の増加に伴い、ポータルサイトへの掲載基準も厳格化が進んでいます。「成約済み物件の即時削除」がポータルサイト・業界団体から強く求められるようになっています。AIや画像処理技術を使った不当表示（実際より広く・明るく見せる加工など）への対応も課題となっています。デジタル広告での規制遵守は今後ますます重要になると見込まれます。
試験対策のポイント
景品表示法・おとり広告の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「おとり広告の3類型（存在しない・取引意思なし・取引できない）」という定義を覚えましょう。「景品表示法（消費者庁所管）と宅建業法（国土交通省所管）の両方に規制がある」という点も重要です。おとり広告は「消費者を誤認させる不当表示」という本質的な意味を理解しておくと、応用問題にも対応できます。不動産業界では今でもおとり広告問題が後を絶ちません。宅建士として適正な広告基準を守ることは、業界の信頼維持と消費者保護のために非常に重要です。
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