住宅瑕疵担保履行法と5問免除科目の関係｜消費者保護の観点から

新築住宅を購入した際に欠陥（瑕疵）が発覚した場合の消費者保護を目的とした「住宅瑕疵担保履行法」は、宅建試験の5問免除科目（問47）として毎年出題されます。保険・供託の仕組みと適用範囲を詳しく解説します。

住宅瑕疵担保履行法とは

正式名称は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。新築住宅を販売する宅建業者等に対して、瑕疵担保責任を履行するための資力（資金）を確保することを義務づけています。

かつて、住宅に欠陥が発覚しても、販売業者が倒産等により修繕費用を支払えないケースが問題となりました。住宅瑕疵担保履行法はこの問題を解決するため、2009年に施行されました。

住宅瑕疵担保履行法の対象は、新築住宅（建築後1年以内かつ未居住の住宅）です。中古住宅は対象外です。

新築住宅を販売する宅建業者（売主の宅建業者）は、以下のいずれかの方法で資力確保義務を果たす必要があります。

国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人（現在は5社）が提供する保険に加入します。住宅に瑕疵が発覚した場合、保険金で修繕費用等がまかなわれます。

基準日から直前10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じた保証金を、法務局（主たる事務所の最寄り）に供託します。

売主の宅建業者は、引き渡しから10年間は住宅の基本構造部分（構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分）の瑕疵について担保責任を負います。

宅建業者は毎年3月31日（基準日）における保険加入・供託の状況を、基準日から3週間以内に都道府県知事に届け出る必要があります。届出をしない場合は、新たな住宅の引渡しができなくなります。

住宅瑕疵担保履行法は消費者保護の観点から重要な制度で、毎年試験に出題されます。「新築住宅が対象」「10年間の担保責任」「保険または供託で資力確保」「基準日3月31日・届出3週間以内」の4点を確実に覚えましょう。