宅建試験の5問免除科目の一つ「住宅金融支援機構」は、毎年第46問に出題されます。独立行政法人住宅金融支援機構の業務内容、特にフラット35（証券化支援事業）の仕組みを中心に、試験で問われるポイントを解説します。
住宅金融支援機構とは
住宅金融支援機構（以下「機構」）は、独立行政法人住宅金融支援機構法に基づき設立された独立行政法人です。かつての住宅金融公庫の業務を引き継ぐ形で2007年に設立されました。民間金融機関による住宅ローン市場の活性化を支援することを主な目的としています。
機構の主な業務
証券化支援事業（フラット35）
フラット35は、機構の最も重要な業務です。民間金融機関が住宅ローンを実行し、そのローン債権を機構が買い取って証券化することで、民間金融機関が長期・固定金利住宅ローンを提供できる仕組みです。
- 返済期間：15〜35年の長期固定金利ローン
- 融資対象：自ら居住する住宅の新築・中古購入・リフォーム
- 技術基準：機構が定める技術基準（省エネ・耐震等）を満たした住宅のみ対象
- 保証人不要：団体信用生命保険への加入が基本
直接融資業務
機構は証券化支援業務を主な業務としていますが、以下の場合は直接融資も行います。
- 災害復興融資
- 財形住宅融資
- 子育て世帯・高齢者世帯向けの特別融資
- マンション共用部分のリフォーム融資
保険・保証業務
民間金融機関が住宅ローンを提供する際の信用保証業務や、住宅ローン利用者が死亡・高度障害になった場合に残債を弁済する団体信用生命保険（団信）の制度を設けています。
フラット35の重要ポイント
技術基準（機構の定める基準）
フラット35を利用するには、機構が定める技術基準を満たした住宅であることが必要です。主な技術基準は以下の通りです。
- 住宅の規模（床面積：一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上）
- 住宅の構造（省エネルギー性・耐久性等の基準）
- 新築の場合は適合証明書（フラット35適合証明）の取得が必要
フラット35Sとフラット35リノベ
省エネ性・耐震性等が高い住宅に対しては金利を優遇するフラット35S、中古住宅のリフォームに対しては金利を優遇するフラット35リノベという制度もあります。
機構と民間金融機関の関係
フラット35では、窓口業務・審査・融資実行はすべて民間金融機関（銀行・信用金庫等）が担当します。機構はローン債権の買い取りと証券化を担当します。つまり借主は民間金融機関と契約しますが、実質的に機構が資金を提供している仕組みです。
宅建試験での出題ポイント
- 機構は直接融資が原則でなく証券化支援（フラット35）が主業務
- フラット35は長期固定金利（15〜35年）
- 床面積の要件（戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上）
- 災害復興融資等は機構が直接融資を行う
- 団体信用生命保険は機構が制度を設けている
- 窓口・審査・実行は民間金融機関が担当
まとめ
住宅金融支援機構の問題は、フラット35の仕組みと機構の業務内容が中心です。「証券化支援が主業務」「長期固定金利」「技術基準あり（床面積等）」「直接融資は例外的」という点を軸に学習することが効率的です。毎年似たような問題が出る傾向があるため、過去問を繰り返し解くことも有効です。
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