宅建士試験の5問免除科目「住宅金融支援機構」では、独立行政法人住宅金融支援機構の業務内容と証券化支援業務を中心に出題されます。複雑に見えますが、出題ポイントを押さえることで確実に得点できます。本記事では住宅金融支援機構の仕組みを試験対策の視点から解説します。
宅建5問免除で出る！住宅金融支援機構の役割と主な業務の変遷
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）は、住宅の建設・取得・改良に必要な長期・固定金利の融資を提供することを主な業務とする独立行政法人です。現在は個人への直接貸付は原則行わず、民間金融機関の住宅ローンを支援する「証券化支援業務」が中心業務となっています。
証券化支援業務（買取型）とは？民間金融機関とのフラット35の全体像
証券化支援業務（買取型）はフラット35の仕組みの中核です。民間金融機関が融資した住宅ローン債権を機構が買い取り、MBS（住宅ローン担保証券）を発行・売却することで資金を調達する仕組みです。この仕組みにより、民間金融機関は長期・固定金利の住宅ローン（フラット35）を提供できます。
フラット35の特徴
フラット35（買取型）の主な特徴として、返済期間が最長35年で全期間固定金利という点があります。融資限度額は8,000万円です。融資率（借入額÷物件価格）が9割以下と9割超で金利水準が異なります。物件の技術基準（住宅性能）を満たすことが条件です。連帯債務・連帯保証人は原則不要です。
証券化支援業務（保証型）とは？買取型との違いと仕組みを解説
証券化支援業務（保証型）では、民間金融機関が発行する住宅ローン担保証券等に機構が保証を行います。買取型と異なり、民間金融機関が債権を保有したまま証券化する仕組みです。
機構の直接融資業務を解説！災害復興・財形住宅・高齢者向け返済特例
機構は原則として民間金融機関では対応が困難な場合に直接融資を行います。主なケースとして、災害復興住宅融資（大規模災害により住宅が被災した場合）、財形住宅融資（財形貯蓄を活用した住宅取得）、高齢者向け返済特例制度（60歳以上の高齢者が対象）、マンション共用部分リフォーム融資などがあります。
宅建5問免除「住宅金融支援機構」頻出ポイント！証券化支援・フラット35の特徴を確実に覚えよう
住宅金融支援機構の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「証券化支援業務が主な業務」という現在の機構の役割は基本です。「フラット35は全期間固定金利・最長35年」という特徴も必ず覚えましょう。「民間金融機関が融資し、機構が買い取る」というフラット35の仕組みも重要です。「融資率9割超は金利が高い」という点も出題されます。機構の業務は民間金融機関の補完・支援が中心という役割も理解しておきましょう。住宅金融支援機構の知識は、住宅ローンのアドバイスを行う宅建士として実務でも活用できる重要な知識です。
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