宅建士試験の「税・その他」分野では、地価公示法と不動産鑑定評価基準が出題されます。地価公示の仕組みや鑑定評価の3方式を理解することで、この分野の問題は確実に得点できます。本記事では地価公示から不動産鑑定評価まで、試験対策の視点から解説します。
宅建試験で必ず出る！地価公示の仕組みと土地鑑定委員会の役割
地価公示は、土地取引の適正な価格形成に資するため、国が標準地の正常な価格を公示する制度です。地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1回、1月1日時点の標準地の価格を公示します。
標準地の選定
標準地は、土地鑑定委員会が都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域（公示区域）内から選定します。選定された標準地は更地として評価されます。
鑑定評価員の鑑定評価
各標準地の正常な価格は、2名以上の不動産鑑定士による鑑定評価を基に土地鑑定委員会が判定します。正常な価格とは、土地について自由な取引が行われるとした場合における通常成立すると認められる価格です（通常の取引価格）。
地価公示価格の法的効力とは？取引の指標・公共事業・鑑定評価への影響
公示価格は以下の場面で効力を持ちます。土地取引の当事者は、公示区域内の土地取引において公示価格を指標として取引を行うよう努めなければなりません（努力義務）。また公共事業の用地取得では、公示価格を基準として補償額等を算定します。不動産鑑定士が公示区域内の鑑定評価を行う場合は、公示価格を規準として算定した価格と均衡を保つよう努める必要があります。
不動産鑑定評価の3方式を徹底解説！原価法・取引事例比較法・収益還元法
不動産鑑定評価基準では、不動産の価格を求めるための3つの鑑定評価方式が定められています。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価（新たに取得・建設するのに必要な費用）を求め、これに減価修正を行って積算価格を算出する方法です。主に建物の価格算定に活用されます。
取引事例比較法は、多数の取引事例から対象不動産と類似する事例を選び、事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因の比較を行って、比準価格を算出する方法です。主に土地の取引価格把握に活用されます。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される収益（純収益）を還元利回りで割り引いて、収益価格を算出する方法です。収益用不動産（賃貸物件等）の評価に活用されます。
宅建試験「地価公示法」頻出ポイント！1月1日・土地鑑定委員会・更地評価を覚えよう
地価公示法の試験対策として重要な点をまとめます。公示価格は「1月1日時点」の価格であることは必ず覚えましょう。「土地鑑定委員会が行う」という主体も重要です（国土交通大臣ではない）。標準地は「更地として評価」という点も頻出です。また「公示区域内での取引は公示価格を指標とする努力義務」という点も覚えておきましょう。3方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）それぞれの特徴と適用場面も出題されます。地価公示と鑑定評価は不動産の適正価格形成の基盤となる重要な制度です。試験での得点はもちろん、実務でも理解しておくべき知識です。
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