契約不適合責任とは
2020年施行の改正民法で、旧「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改正されました。種類・品質・数量が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任です。
買主の4つの権利
- 追完請求権：修補・代替物引渡し・不足分引渡しを請求できる
- 代金減額請求権：追完が不可能または売主が拒絶した場合に代金を減額できる
- 損害賠償請求権：売主に帰責事由があれば損害賠償を請求できる
- 解除権：催告解除（相当期間内に追完なければ解除）または無催告解除（追完不能等）
期間制限（重要！）
買主は、不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、権利を失います（民法566条）。ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合はこの制限は適用されません。
宅建業法上の特則
宅建業者が売主で買主が一般消費者の場合：
- 契約不適合責任の期間を引渡しから2年以上とする特約は有効
- それより短縮する特約は無効（民法の原則に戻る）
旧法との主な違い
| 旧法（瑕疵担保） | 新法（契約不適合） | |
|---|---|---|
| 根拠 | 法定責任説 | 債務不履行責任 |
| 損害賠償 | 信頼利益のみ | 履行利益も含む |
| 代金減額請求 | なし | あり |
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