宅建「法定地上権」完全攻略！成立要件4つと抵当権実行後の権利関係を徹底解説

宅建試験の権利関係で難しいテーマのひとつが「法定地上権」。成立要件の4つを正確に覚えれば、複雑な応用問題も解けるようになります。

宅建試験で必ず出る！法定地上権とは？抵当権実行後の建物所有者保護の仕組み

法定地上権とは、土地と建物が同一の所有者に属していたが、競売等により別々の所有者になった場合に、建物の所有者が土地を使い続けるために法律上当然に発生する地上権です（民法388条）。

競売で建物が落札されても、建物の所有者が土地を使えなくなれば建物を壊すしかなくなります。それを防ぐための制度です。

2. 法定地上権の成立要件（4つすべて必要）

3. 法定地上権が成立しないケース

• 抵当権設定時に更地だった場合（①不成立）
• 抵当権設定時に土地と建物の所有者が異なる場合（②不成立）
• 任意売却・贈与など競売以外による所有権移転（④不成立）

4. 法定地上権の存続期間・地代

• 存続期間：当事者間で協議（協議不成立なら裁判所が決定）
• 地代：当事者間で協議（不成立なら裁判所が決定）

5. 過去問パターン

パターン①

「AがBから土地を借りて建物を建て、その建物にCが抵当権設定。競売でDが建物を取得。法定地上権は成立するか？」
→ 成立しない（抵当権設定時に土地・建物が同一所有者でないため）

パターン②

「AがAの土地に抵当権設定（その時点で建物なし）。その後建物を建てて競売。法定地上権は成立するか？」
→ 成立しない（設定時に建物が存在しないため）

パターン③

「AがAの土地・建物両方に抵当権設定。競売でBが土地、Cが建物を取得。法定地上権は成立するか？」
→ 成立する（4要件すべて満たす）

宅建試験「法定地上権」頻出ポイント！成立要件4つを確実に覚えよう

• 成立要件は①設定時に建物あり②同一所有者③抵当権設定④競売で別所有者
• 更地への設定・所有者が異なる場合は不成立

抵当権の完全攻略記事もあわせて確認しましょう。権利関係頻出TOP10で全体像を把握してください。

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