宅建業法の「免許」を完全理解｜種類・要件・欠格・更新まで徹底解説

宅建業の免許とは何か？

宅地建物取引業（宅建業）を営むためには、必ず国土交通大臣または都道府県知事の免許を取得しなければなりません（宅建業法3条1項）。免許制度は、不動産取引に関わる業者の質を担保し、消費者を守るための根幹的な制度です。

免許なしで宅建業を営んだ場合は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金という重い刑事罰が科せられます。それほど免許制度は重要視されています。

免許の種類：大臣免許と知事免許

免許は事務所の設置場所によって2種類に分かれます。

• 国土交通大臣免許：2つ以上の都道府県に事務所を設ける場合
• 都道府県知事免許：1つの都道府県内のみに事務所を設ける場合

たとえば、東京と大阪に事務所を置く業者は大臣免許が必要です。一方、東京都内にのみ事務所を置く業者は東京都知事免許で足ります。

注意すべきは、事務所の数ではなく都道府県の数が基準という点です。東京都内に10か所の事務所を設けても知事免許（東京都）のままです。

免許の有効期間と更新

宅建業の免許の有効期間は5年です。5年ごとに更新しなければ免許は失効します。更新申請は有効期間満了日の90日前から30日前までの間に行わなければなりません。

更新申請中に有効期間が満了した場合は、更新処分が下されるまでの間も従前の免許で業務を続けることができます（みなし有効）。これを「従前の免許でなお有効」といい、試験でも頻出です。

免許の更新が認められると、新たな免許証番号が交付されます。このとき免許証番号の括弧の数字が1つ増えます。たとえば（2）となっていれば、1回更新済み（業歴5〜10年程度）を意味します。

免許の欠格事由（12のポイント）

以下のいずれかに該当する者は、免許を受けることができません（5条）。

• ①破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
• ②不正の手段で免許を取得したとして免許取消処分を受けてから5年を経過しない者
• ③業務停止処分違反等で免許取消を受けてから5年を経過しない者
• ④免許取消処分の聴聞公示後に廃業届を出してから5年を経過しない者
• ⑤禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わってから5年を経過しない者
• ⑥宅建業法・背任罪・暴力犯罪で罰金刑を受けてから5年を経過しない者
• ⑦成年被後見人・被保佐人
• ⑧暴力団員または暴力団員でなくなってから5年を経過しない者
• ⑨事務所に専任の宅建士を置かない者
• ⑩役員・政令で定める使用人が上記に該当する法人

欠格事由の中で特に重要なのは「5年」というキーワードです。免許取消・禁錮以上・罰金刑（特定の犯罪）は全て5年間欠格が継続します。

また、執行猶予中の者は欠格事由に該当します（禁錮以上の刑）。しかし執行猶予期間が満了すれば、欠格事由には該当しなくなります（5年待つ必要なし）。この点は試験で非常によく問われます。

免許申請の手続き

免許申請は以下の手順で行います。

• 申請書類の準備（商業登記簿謄本・定款・役員の身分証等）
• 知事免許：都道府県の窓口に申請
• 大臣免許：主たる事務所の所在地の都道府県知事を経由して国土交通大臣に申請
• 審査・免許証交付
• 営業保証金の供託（または保証協会への加入・分担金納付）
• 供託の届出→業務開始

重要なのは、免許取得後すぐに業務を開始できるわけではなく、営業保証金の供託（または分担金の納付）と届出を行ってから初めて業務を開始できる点です。

試験対策まとめ

宅建業法の中でも「免許」は最も基礎的なテーマです。欠格事由の5年ルール・執行猶予の扱い・更新申請の期間を確実に押さえておきましょう。