報酬規制の概要
宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬（仲介手数料）には上限が定められています。宅建業法の報酬規制は毎年必ず出題される最重要テーマの一つです。計算問題も頻出のため、公式をしっかり覚えておく必要があります。
売買・交換の媒介報酬の上限
売買または交換の媒介（仲介）における報酬の上限は取引価格に応じた以下の計算式で求められます。
- 200万円以下の部分：5%（＋消費税）
- 200万円超400万円以下の部分：4%（＋消費税）
- 400万円超の部分：3%（＋消費税）
この計算を簡単にするための速算式があります。取引価格が200万円超400万円以下の場合：取引価格×4%+2万円、400万円超の場合：取引価格×3%+6万円です。この速算式は試験でよく使うので必ず覚えましょう。
低廉な空家等の特例
売買代金400万円以下の低廉な宅地または建物の売買・交換の媒介では、報酬の上限が特例として設けられています。売主から受け取る報酬の上限は18万円（＋消費税）となります（通常計算だと18万円以下になる場合があるが、18万円を上限として受け取れる）。ただし、実際に現地調査等の費用が生じる場合はその費用を含めた額となります。買主からは通常の計算式による額しか受け取れません。
貸借の媒介報酬の上限
居住用建物の賃貸の媒介における報酬は、借主・貸主双方から合計して賃料の1か月分（＋消費税）が上限です。依頼者の一方から受け取れる報酬は、原則として賃料の0.5か月分（＋消費税）が上限ですが、依頼者の承諾がある場合は一方から1か月分まで受け取ることができます。
非居住用建物（事務所・店舗等）の賃貸の媒介は、双方合計で賃料の1か月分（＋消費税）が上限です。一方から0.5か月分が基本ですが、依頼者の承諾があれば一方からの上限はありません（ただし双方合計で1か月分以内）。
代理の場合の報酬
代理の場合は媒介の2倍が上限となります。売買の代理報酬上限は「取引価格×3%+6万円」の2倍（400万円超の場合）です。賃貸の代理報酬上限は賃料の2か月分（ただし依頼者双方から合計で2か月分）。
報酬規制のその他のポイント
いくつかの重要ポイントがあります。①報酬は税抜き額に消費税を加えた額が実際の報酬額、②権利金を受け取る場合は権利金の額を売買代金とみなして計算できる、③消費税の課税事業者でない場合（小規模事業者等）は異なる計算になることがある、④報酬は依頼者から受け取るもので、相手方（第三者）からは受け取れない（ただし例外あり）。
報酬計算の具体例
例）売買価格3,000万円の物件の媒介報酬上限は？速算式を使うと：3,000万円×3%+6万円＝96万円（税抜）、消費税10%を加えると105.6万円が上限です。売主・買主双方から媒介を依頼されている場合は、それぞれから96万円（税抜）×10%を上乗せした額まで受け取れます（両者合計で最大192万円+消費税）。
まとめ：報酬規制の試験ポイント
報酬規制は計算問題が出題されることが多い分野です。速算式（×3%+6万円）は必須暗記事項です。また「低廉な空家等の特例（18万円上限）」「賃貸の媒介は賃料1か月分が上限」「代理は媒介の2倍」という3点も必ず押さえておきましょう。報酬を定めた国土交通省告示は頻繁に改正があるため、最新の試験対策テキストで確認することをお勧めします。
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