不動産取引では建物の価値を評価する際に減価償却の概念が重要です。法定耐用年数・残存価額・償却率は中古物件の価値算定・税務申告・不動産投資の収益計算に欠かせない知識です。宅建試験でも出題される基本知識を整理しましょう。
減価償却とは
建物・設備などの固定資産は使用とともに価値が減少します。この価値の減少分を費用として毎年計上する会計処理が減価償却です。税務上、減価償却費は不動産所得・事業所得の必要経費として控除できます。
なお、土地は時間が経過しても価値が減少しないため、減価償却の対象外です。
建物の法定耐用年数
| 構造 | 住宅用耐用年数 | 事務所用耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 24年 |
| 木骨モルタル | 20年 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（肉厚3mm以下） | 19年 | 19年 |
| 軽量鉄骨造（肉厚3mm超4mm以下） | 27年 | 27年 |
| 鉄骨造（重量鉄骨） | 34年 | 38年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 | 50年 |
中古物件の耐用年数
中古物件を取得した場合、税務上の耐用年数は以下の方法で計算します。
- 法定耐用年数を超えている場合：法定耐用年数×20%
- 法定耐用年数内の場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数×20%
例：木造住宅（耐用年数22年）で築15年の物件を取得した場合：(22-15)＋15×0.2＝7＋3＝10年の耐用年数
定額法による減価償却の計算
2007年以降に取得した建物は定額法のみが適用されます。
年間減価償却費 = 取得価額 × 定額法償却率
木造（22年）の償却率は0.046、RC造（47年）の償却率は0.022です。
取得費計算における減価償却
不動産を売却した際の譲渡所得計算では、建物の取得費から減価償却費累計額を差し引く必要があります。
建物の取得費 = 購入時の建物価額 − 減価償却費の累計額
これにより保有期間が長いほど取得費が減り、譲渡所得が大きくなる点に注意が必要です。
宅建試験のポイントまとめ
- 土地は減価償却の対象外
- 木造住宅の法定耐用年数：22年
- RC造住宅の法定耐用年数：47年
- 2007年以降取得の建物は定額法のみ
- 中古は「法定耐用年数×20%」を最低耐用年数とする
減価償却は不動産投資の税務計算において最も重要な概念の一つです。法定耐用年数と中古物件の耐用年数計算方法を正確に覚えておきましょう。
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