土地の地目と利用区分｜宅地・農地・山林の違いと登記上の地目

土地の地目（ちもく）は、土地の現況と用途に基づいて区分された土地の種類です。不動産登記法では23種類の地目が定められており、地目によって課税・転用規制が異なります。宅建試験でも出題されるため、主要な地目の特徴を理解しておきましょう。

登記上の主要な地目一覧

地目は現況主義

登記上の地目は「現況（実際の状況）」に基づいて定めることが原則です。登記簿の地目が「農地（田・畑）」でも、実際に農地として使われていなければ農地法の転用規制が適用されない場合があります（ただし判断は慎重に行う必要があります）。

農地転用と地目変更

農地（田・畑）を宅地等に転用する場合は農地法の許可（4条・5条）が必要です。転用後は地目を変更する登記申請が必要です。

• 農地から宅地への転用：農地法4条（自ら転用）または5条（転用目的で売買）の許可
• 転用後30日以内に地目変更の登記申請義務

宅地の定義

宅建業法における「宅地」の定義は登記上の地目に限りません。現在建物が建っている土地、または建物を建てることを目的とした取引の対象となる土地は、たとえ農地・山林として登記されていても宅建業法上の「宅地」に該当します。

固定資産税の地目と評価

固定資産税の評価においても地目が重要です。宅地・農地・山林等それぞれの地目に応じた評価方法が用いられます。登記上の地目と課税上の地目が異なる場合もあります。

宅建試験のポイントまとめ

• 地目は現況主義
• 農地転用後は30日以内に地目変更登記
• 宅建業法の「宅地」は登記の地目に限らない
• 雑種地は「どれにも該当しない」土地（駐車場等）

地目は農地法・不動産登記法・宅建業法が交差する重要概念です。宅建業法の「宅地」の定義（登記地目に限らない）と農地転用後の地目変更登記義務（30日以内）を確実に覚えておきましょう。