宅建試験の「税・その他」分野では、固定資産税は毎年1問出題される重要テーマです。不動産取得税と混同しやすいポイントが多いため、比較しながら覚えることが攻略の鍵です。住宅用地の特例・新築住宅の減額特例・免税点をしっかり押さえましょう。
税科目の全体像は税科目完全ガイドをご覧ください。効率的な学習方法は税科目攻略法も参考にしてください。
固定資産税とは
固定資産税は、土地・家屋・償却資産を所有する者に対して毎年課税される市町村税です。
- 課税主体：市町村（東京23区は都）
- 課税時期：毎年1月1日現在の所有者に課税
- 納税義務者：固定資産課税台帳に登録された者
不動産取得税が「取得時に一度だけ」課税されるのに対し、固定資産税は毎年課税される点が大きな違いです。また、固定資産税は市町村税ですが、不動産取得税は都道府県税です。この違いは必ず覚えましょう。
重要：1月1日に所有していた者が課税対象となります。例えば1月2日以降に売却しても、その年の固定資産税はもとの所有者（売主）に課税されます。
評価額と課税標準
固定資産税評価額
固定資産税の課税標準となる固定資産税評価額（価格）は、市町村長が固定資産評価基準に基づいて評定します。
- 評価替え：3年ごとに行われる（基準年度：3の倍数の年）
- 原則として評価額＝課税標準額
- 地価が下落した場合は修正可能
3年ごとの評価替え
固定資産税評価額は原則として3年ごとに見直しが行われます（評価替え）。基準年度は2021年、2024年、2027年…と3年ごとです。評価替えの間は、原則として価格は変わりません（地価が著しく下落した場合は修正可能）。
税率（標準税率1.4%）
固定資産税の税率は以下のとおりです。
| 区分 | 税率 |
|---|---|
| 標準税率 | 1.4% |
| 制限税率 | なし（市町村が条例で自由に設定可能） |
標準税率は1.4%です。ただし、市町村は条例でこれと異なる税率を定めることができます（上限なし）。不動産取得税の標準税率4%（住宅・土地は3%）と混同しないよう注意が必要です。
住宅用地の特例（重要！）
住宅用地の課税標準は、以下のとおり大幅に軽減されます。これは宅建試験で最も重要な特例です。
| 区分 | 面積要件 | 課税標準の特例 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡以下の部分 | 課税標準額の1/6 |
| 一般住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡超の部分 | 課税標準額の1/3 |
語呂合わせ：「小規模（200㎡以下）は6分の1、それを超える一般住宅用地は3分の1」と覚えましょう。
例：200㎡の土地に住宅が建っている場合、全部が小規模住宅用地として1/6になります。300㎡の場合、200㎡までが小規模住宅用地（1/6）、残り100㎡が一般住宅用地（1/3）となります。
注意：この特例は土地の特例です。家屋（建物）には適用されません。また、空き家（住宅が取り壊された後の更地）には適用されない場合があります。
新築住宅の減額特例
新築住宅の家屋（建物）については、以下の期間、固定資産税額が2分の1に減額されます。
| 住宅の種類 | 減額期間 | 減額内容 |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 新築後3年間（3階建以上の耐火・準耐火構造は5年間） | 固定資産税額の1/2を減額 |
| 長期優良住宅 | 新築後5年間（3階建以上の耐火・準耐火構造は7年間） | 固定資産税額の1/2を減額 |
対象：床面積50㎡以上280㎡以下の居住部分
ポイント：「一般は3年、長期優良は5年」と覚えましょう。不動産取得税の控除（1,200万円）とは別の制度です。
免税点
固定資産の価格が一定額以下の場合、固定資産税は課税されません（免税点）。
| 対象 | 免税点 |
|---|---|
| 土地 | 30万円 |
| 家屋 | 20万円 |
| 償却資産 | 150万円 |
不動産取得税の免税点（土地10万円、家屋新築23万円、その他12万円）と混同しないよう注意が必要です。固定資産税は「土30、家20、償却150」と覚えましょう。
過去問パターン3つ（不動産取得税との比較含む）
パターン①：課税主体の確認
問：固定資産税は都道府県税であり、毎年4月1日現在の所有者に課税される。
答：✕（固定資産税は市町村税、課税基準日は1月1日）
都道府県税は不動産取得税です。また課税基準日は4月1日ではなく1月1日です。
パターン②：住宅用地の特例
問：住宅1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）については、固定資産税の課税標準が評価額の1/6となる。
答：○（正しい）
小規模住宅用地（200㎡以下）の課税標準は1/6です。200㎡超の一般住宅用地は1/3です。
パターン③：不動産取得税との比較
問：不動産取得税も固定資産税も、相続による不動産の取得には課税されない。
答：✕（固定資産税は相続後も毎年課税される。相続取得が非課税なのは不動産取得税のみ）
不動産取得税は相続による「取得行為」が非課税ですが、固定資産税は相続後の所有に対して毎年課税されます。
まとめ
固定資産税の重要ポイントをまとめます。
- 市町村税（東京23区は都）、毎年1月1日の所有者に課税
- 評価額は3年ごとに評価替え
- 標準税率1.4%
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準1/6
- 一般住宅用地（200㎡超）：課税標準1/3
- 新築住宅：一般3年、長期優良5年で1/2減額
- 免税点：土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円
固定資産税は不動産取得税と比較して覚えることが合格への近道です。税科目完全ガイドでは不動産取得税・固定資産税・印紙税の比較表も掲載しています。学習スケジュールについては独学3ヶ月合格スケジュールもご参考ください。
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