既存住宅（中古住宅）の取引において、2018年の宅建業法改正によりインスペクション（既存住宅状況調査）に関する制度が整備されました。宅建業者の説明義務と実際の調査の流れ・費用について解説します。
インスペクションとは
既存住宅状況調査（インスペクション）とは、既存住宅の構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分について、専門家（既存住宅状況調査技術者）が行う調査です。建物の劣化・不具合の状況を客観的に把握するものです。
2018年宅建業法改正の内容
2018年4月施行の宅建業法改正により、宅建業者は以下の対応が義務付けられました：
- 媒介契約締結時：依頼者にインスペクションのあっせんの可否を示す義務
- 重要事項説明時：インスペクションの実施有無・結果を説明する義務
- 売買契約締結時：建物の状況に関する書面（既存住宅評価書等）を交付する義務
ただし、インスペクション自体の実施は義務ではなく、あくまで「あっせんの可否を説明する」義務です。
インスペクションの調査内容
- 基礎・土台・柱・梁等の構造耐力上主要な部分の状況
- 外壁・屋根・開口部等の雨水浸入防止に関わる部分の状況
- 内装（天井・壁・床）のひび割れ・雨染み等の確認
- 設備（給排水・電気等）の動作確認（オプション対応が多い）
費用と所要時間
インスペクションの費用相場は3〜5万円程度、所要時間は2〜3時間程度です。費用は依頼者（売主または買主）が負担します。
既存住宅売買瑕疵保険との関係
インスペクションで一定の基準をクリアした既存住宅には、既存住宅売買瑕疵保険（第三者機関が提供）を付けることができます。保険付き中古住宅は瑕疵（欠陥）が発見された場合に修繕費用がカバーされるため、買主の安心感が高まります。
宅建試験のポイントまとめ
- 媒介契約時：あっせんの可否を示す義務（実施義務ではない）
- 重要事項説明時：実施有無・結果の説明義務
- 売買契約時：建物状況に関する書面の交付義務
- 調査技術者は既存住宅状況調査技術者が実施
インスペクションの宅建業法上の位置づけ（媒介契約・重要事項説明・売買契約の各段階での義務）は試験頻出です。「実施義務はなく、あっせんの可否を示す義務」という点を正確に覚えましょう。
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