投資用不動産や賃貸不動産を保有する場合、建物の減価償却費は所得税や法人税の計算において重要な経費項目です。宅建試験の税・その他分野でも出題される減価償却の基礎概念を解説します。
減価償却とは
減価償却とは、建物・設備等の固定資産の取得費用を、使用可能期間（耐用年数）にわたって費用として分割計上する会計処理です。不動産においては土地は減価償却できません（土地は価値が減少しないため）が、建物は減価償却の対象です。
建物の耐用年数
税法上の建物の耐用年数（法定耐用年数）は建物の構造によって異なります。
| 構造 | 用途 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC） | 住宅 | 47年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 住宅 | 47年 |
| 鉄骨造（重量） | 住宅 | 34年 |
| 木造 | 住宅 | 22年 |
中古建物の耐用年数
中古建物を取得した場合、法定耐用年数から経過年数を差し引いた残存耐用年数を用います。ただし、法定耐用年数を既に超過した建物については、法定耐用年数の20%相当の年数（最低2年）が耐用年数となります。
減価償却の方法
定額法
毎年同額の償却費を計上する方法です。建物の減価償却は定額法のみ適用されます（法人・個人ともに）。
年間償却費＝取得価額×定額法の償却率
例：取得価額3,000万円・耐用年数47年（RC造）の場合：定額法の償却率は0.022なので、年間償却費＝3,000万円×0.022＝66万円
定率法（建物以外の固定資産）
建物以外の固定資産（設備・機械等）には定率法も選択できますが、建物については定額法のみです。この点は試験でも問われるポイントです。
賃貸不動産の所得計算
賃貸不動産から得られる所得（不動産所得）の計算では、減価償却費は必要経費として計上できます。
不動産所得＝賃料収入等－必要経費（減価償却費・固定資産税・修繕費・借入利息等）
宅建試験での出題ポイント
- 土地は減価償却できない（建物のみ対象）
- 建物の減価償却は定額法のみ（定率法は選択不可）
- 木造の耐用年数：22年、RC造・SRC造：47年
- 法定耐用年数超過の中古建物：法定耐用年数×20%（最低2年）
まとめ
不動産の減価償却は投資不動産の税務計算において非常に重要です。「土地は減価償却不可」「建物は定額法のみ」「耐用年数は構造によって異なる（木造22年・RC47年）」という3点を確実に押さえましょう。中古建物の簡便法（耐用年数×20%）も頻出ポイントです。
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