フラット35（全期間固定金利住宅ローン）の融資を受けるには、物件が住宅金融支援機構の定める技術基準（フラット35技術基準）を満たす必要があります。技術基準の内容と申込から実行までの流れを詳しく解説します。
フラット35の技術基準
フラット35の融資を受けるには、住宅が以下の基準を満たす必要があります。
①床面積
- 一戸建て住宅：70㎡以上
- マンション等（共同住宅）：30㎡以上
②住宅の性能（主要な基準）
- 省エネルギー性：省エネ基準（断熱等性能等級4以上）適合
- 耐久性・可変性：劣化対策等級2以上
- バリアフリー：（任意。フラット35S優遇の条件）
③現地検査
工事中と竣工後に、適合証明検査機関（登録住宅性能評価機関等）による現地検査を受けて適合証明書を取得する必要があります。
フラット35の金利の決まり方
フラット35の金利は融資実行月の長期金利（国債金利等）を基に各取扱金融機関が設定します。申込時の金利ではなく融資実行時の金利が適用されることに注意が必要です。
金利は融資率（借入額÷物件価格）によっても異なります：
- 融資率90%以下：標準金利
- 融資率90%超：標準金利より高い金利（リスク加算）
フラット35Sの優遇
住宅の省エネ性・耐震性・バリアフリー・耐久性・可変性のいずれかが特に優れている場合、フラット35Sとして金利が引き下げられます（Aプラン・Bプランの2段階）。
- Aプラン（最高性能）：当初10年間金利-0.25%程度引き下げ
- Bプラン：当初5年間金利引き下げ
申込から融資実行までの流れ
- ①金融機関に申込・審査
- ②適合証明機関への検査申請
- ③工事中検査（新築の場合）
- ④竣工後検査・適合証明書取得
- ⑤融資実行（適合証明書提出）
宅建試験のポイントまとめ
- 一戸建て床面積：70㎡以上、マンション：30㎡以上
- 金利は融資実行時の金利が適用（申込時ではない）
- 融資率90%超は金利が高くなる
- 団信加入は任意（加入しない場合は金利低減）
フラット35の技術基準と金利の仕組みは試験頻出です。特に「金利は融資実行時」「団信は任意」「床面積要件の数字」は誤りの選択肢として頻繁に登場します。
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