贈与税と不動産｜基礎控除・暦年課税・相続時精算課税の違い

不動産を生前に贈与する場合、贈与税の問題が生じます。贈与税には暦年課税と相続時精算課税の2つの制度があり、それぞれ仕組みが大きく異なります。宅建試験にも出題される贈与税の基礎知識を分かりやすく解説します。

贈与税とは

贈与税は、個人から無償で財産を受け取った場合に課される税金です。不動産の贈与を受けた場合も贈与税の対象となります。受贈者（財産をもらった人）が納税義務者です。

暦年課税では、毎年1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から、基礎控除額110万円を差し引いた残額に税率を適用します。110万円以下なら贈与税は0円です。

基礎控除後の課税価格に応じた累進税率が適用されます。一般贈与（兄弟・他人等）と特例贈与（父母・祖父母から子・孫への贈与）で税率が異なり、特例贈与の方が税率が低くなっています。

相続時精算課税は、贈与時に一定の税率で課税し、将来の相続発生時に贈与財産を相続財産に加算して精算する制度です。2024年の改正で制度が拡充されました。

父母・祖父母から子・孫が住宅取得のための資金贈与を受ける場合、一定額が非課税となる特例があります。省エネ住宅等の場合は非課税枠が拡大されます。適用には所得制限や住宅の面積要件（40㎡以上240㎡以下）などの要件があります。

婚姻期間20年以上の配偶者に、居住用不動産または居住用不動産取得のための資金を贈与した場合、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで贈与税が非課税となります。この特例は同一の配偶者からは1回のみ適用可能です。

贈与税は不動産の生前移転を検討する際に必ず登場するテーマです。「暦年課税110万円控除」「相続時精算課税2,500万円特別控除（20%）」「配偶者控除2,000万円（婚姻20年）」の3点を柱に理解しましょう。それぞれの適用要件と使い分けのポイントを押さえることが重要です。