不動産投資（賃貸経営）で得た収入は不動産所得として課税されます。減価償却費・修繕費・管理費などの必要経費を控除でき、損失が出た場合は給与所得等と損益通算できます。宅建士として顧客にアドバイスできる税務知識を整理しましょう。
不動産所得とは
不動産所得は、土地・建物等の貸付けによる所得です。計算式は以下のとおりです。
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費
主な必要経費
- 減価償却費（建物・建物付属設備）
- 修繕費・管理費・清掃費
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料（火災保険等）
- 借入金の利子（住宅ローンの利息部分）
- 仲介手数料・広告費
- 税理士費用
減価償却費の計算
建物は時間とともに価値が減少するため、その価値減少分を毎年費用として計上できます（減価償却）。
定額法の計算式：取得価額 × 定額法の償却率
- 木造住宅（法定耐用年数22年）：償却率 0.046
- RC造マンション（法定耐用年数47年）：償却率 0.022
例：木造アパート取得価額2,000万円の場合：2,000万円×0.046＝92万円/年の減価償却費
損益通算（損失の場合）
不動産所得が赤字（経費＞収入）になった場合、給与所得等の他の所得と損益通算できます。これにより所得税の節税効果があります。
ただし、土地取得のための借入金の利子部分は損益通算の対象外です。建物取得のための借入金利子は必要経費に算入できます。
青色申告の特典
不動産所得がある場合に青色申告を選択すると、青色申告特別控除（最大65万円または10万円）が受けられます。また赤字の場合は3年間の繰越控除も可能です。
消費税の扱い
住宅用賃貸は消費税非課税のため、課税売上高が1,000万円以下の家主は消費税の納税義務がありません。事務所・店舗の賃貸や駐車場収入は課税売上になります。
宅建試験のポイントまとめ
- 不動産所得 = 収入 − 必要経費
- 土地の借入金利子は損益通算の対象外
- 木造の法定耐用年数：22年、RC造：47年
- 青色申告特別控除は最大65万円
不動産投資の税務は実務に直結する知識です。特に「土地取得借入金の利子は損益通算不可」と減価償却の法定耐用年数は試験でも問われます。
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