宅建士試験の「法令上の制限」分野において、都市計画法の「用途地域」は最頻出テーマの一つです。13種類もある用途地域の特徴と建築制限を覚えることが苦手な受験者も多いですが、体系的に整理することで確実に得点できます。本記事では用途地域の仕組みと試験対策を解説します。
宅建試験で必ず出る！用途地域とは？13種類の分類と制定目的を解説
用途地域とは、都市の土地利用を計画的に行うために、建てることができる建物の種類を制限する地域区分です。日本全国の都市計画区域のうち「市街化区域」には必ず用途地域を定める必要があります（非線引き区域は任意）。用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。
住居系8用途地域の特徴一覧！第一種低層から準住居地域まで建築制限を解説
住居系の用途地域は住宅地として整備された地域で、8種類があります。第一種低層住居専用地域は低層住宅（主に一戸建て・低層集合住宅）のための地域です。絶対高さ制限（10m・12m）が適用され、商業施設はほぼ建てられません。第二種低層住居専用地域は第一種に加えて小規模な店舗（150㎡以下）が認められます。
田園住居地域は農業と調和した低層住宅の地域で、農産物直売所等も可能です。第一種中高層住居専用地域は中高層住宅（マンション等）のための地域で、病院・大学も建てられます。第二種中高層住居専用地域は第一種に加えて中規模店舗（1,500㎡以下）も可能です。第一種住居地域は住居の環境を守る地域で、大規模な商業施設（3,000㎡超）は不可。第二種住居地域は住居と商業の混合地域で、カラオケボックスなども可能。準住居地域は幹線道路沿いの地域で、自動車関連施設も建てられます。
商業系2用途地域の違いとは？近隣商業地域・商業地域の建築制限を比較
近隣商業地域は近隣住民への日用品店舗のための地域で、小規模な工場も可能です。商業地域は銀行・映画館・飲食店・百貨店等が集まる商業の中心地域で、原則として建築制限が緩やかです。ただし危険な工場は建てられません。
工業系3用途地域を徹底解説！工業専用地域で住宅が建てられない理由
準工業地域は環境を悪化させる恐れが少ない工業のための地域で、住宅や店舗も建てられます。工業地域は主に工場のための地域で、住宅や店舗も建てられますが、学校・病院・ホテルは建築不可です。工業専用地域は工場のみのための地域で、住宅・店舗・学校・病院・ホテルなど工場以外の多くの建物が建てられません。
宅建試験「用途地域」頻出ポイント！工業専用地域・建蔽率の数字を確実に覚えよう
宅建試験で頻出の用途地域問題を解くためのポイントを整理します。建てられない建物の代表例として、住宅が建てられないのは工業専用地域のみです（工業地域では可能）。また病院・学校・ホテルが建てられないのは工業地域と工業専用地域です。幼稚園・小中高校が建てられないのは工業地域と工業専用地域で、大学・高等専門学校が建てられないのは第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域、工業地域、工業専用地域です。
建蔽率と容積率についても用途地域ごとに上限が定められています。第一種低層住居専用地域は厳しい制限（建蔽率30〜60%、容積率50〜200%）があるのに対し、商業地域は比較的緩やか（建蔽率80%、容積率200〜1300%）です。用途地域は暗記量が多い分野ですが、「住居系・商業系・工業系」の大分類と各地域の特徴を関連付けて覚えることが効果的です。特に「工業専用地域では住宅が建てられない」という点と各用途地域での建築禁止事項を優先的に覚えましょう。
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