宅建士試験の権利関係分野では、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）から毎年出題されます。マンション等の区分所有建物の法的仕組みを理解することで、確実に得点できます。本記事では専有部分・共用部分・管理組合の仕組みを解説します。
宅建試験で必ず出る！区分所有建物（マンション）の法的仕組みを解説
区分所有建物とは、1棟の建物を複数の区分に分けて、それぞれを独立した所有権の対象とした建物です。典型例はマンションです。区分所有建物では「専有部分」「共用部分」「敷地利用権」という3つの重要概念があります。
専有部分と共用部分の違いとは？法定共用部分・規約共用部分・持分を整理
専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分です（各住戸部分など）。共用部分は専有部分以外の建物部分・附属物・規約で共用部分と定めた部分です。法定共用部分（廊下・階段・エントランス・エレベーター等）は当然に全区分所有者の共有となります。規約共用部分（管理人室・集会室等）は規約によって共用部分とした部分です。共用部分に対する各区分所有者の持分は専有部分の床面積の割合によります（規約で別段の定め可能）。
管理組合・集会・決議要件を解説！過半数・4分の3・5分の4の使い分け
区分所有者全員で構成する管理組合が建物の管理を行います。管理組合は法人化（管理組合法人）することもできます。管理組合の意思決定は集会（総会）で行います。集会の定足数と決議要件として、普通決議は区分所有者及び議決権の各過半数で決議できます。特別多数決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上）が必要な事項として、規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更などがあります。建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上が必要で、さらに厳格な要件となっています。
管理組合の規約と管理者の役割とは？設定・変更の決議要件を解説
規約は区分所有者全員の合意または集会の特別多数決議（4分の3以上）で設定・変更・廃止されます。管理者（一般にはマンション管理会社や管理組合の理事長）は集会の決議で選任・解任されます。管理者は区分所有者を代表して管理業務を行います。
宅建試験「区分所有法」頻出ポイント！建替え5分の4・規約変更4分の3の数字を覚えよう
区分所有法の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「普通決議は過半数、規約変更等は4分の3以上、建替えは5分の4以上」という決議要件の違いは必ず覚えましょう。「共用部分の持分は専有面積の割合による」という原則も重要です。「規約で別段の定めができる事項と定められない事項」の区別も出題されます。「管理組合は区分所有者全員で構成（法人化も可）」という組織の基本も覚えておきましょう。区分所有法はマンション管理に直結する実務的な法律です。試験対策と実務知識を兼ねて理解を深めることで、宅建士としての専門性が高まります。
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