宅建士試験の「法令上の制限」分野で、建築基準法の建蔽率・容積率は必ず出題される重要テーマです。計算問題も出題されますが、公式と特例を正確に理解していれば確実に得点できます。本記事では建蔽率・容積率の仕組みと計算方法を詳しく解説します。
宅建試験で必ず出る！建蔽率とは？用途地域別の上限と建築面積の計算法
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です（建築面積÷敷地面積）。用途地域ごとに上限が定められており、例えば第一種低層住居専用地域は30〜60%、商業地域は80%などです。建蔽率の制限は「敷地に対してどれだけの面積に建物を建てられるか」を示すもので、建物と建物の間に適切な空間を確保するための規制です。
建蔽率の緩和措置を完全整理！防火地域の耐火建築物・角地で10%加算
建蔽率には以下の緩和措置があります。防火地域内の耐火建築物等は建蔽率が10%加算されます。特定行政庁が指定する角地（街角の敷地）も10%加算されます。両方の要件を満たす場合は20%加算されます。建蔽率80%の地区内にある防火地域内の耐火建築物等は建蔽率の制限が適用されません（建蔽率無制限）。
宅建試験で必ず出る！容積率とは？延べ床面積と敷地面積の割合を解説
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です（延べ床面積÷敷地面積）。用途地域ごとに上限が定められています（第一種低層住居専用地域50〜200%、商業地域200〜1300%など）。容積率の制限は「敷地に対してどれだけの床面積を建てられるか」を示すもので、建物の高さ（ボリューム）を規制します。
容積率の特例を完全整理！地下室3分の1・前面道路幅員×0.4の計算方法
容積率の計算では延べ床面積から除外できる部分があります。住宅の地下室（地階）は住宅の用途に供する部分の延べ面積の3分の1まで延べ床面積から除外できます。共同住宅の共用廊下・階段等は延べ床面積に算入されません。自動車車庫等は敷地内の全建築物の各階の床面積の合計の5分の1を限度として除外できます。前面道路の幅員が12m未満の場合は、道路幅員×指定係数（住居系地域は0.4、その他は0.6）で求めた数値と指定容積率のいずれか小さい方が適用されます。
宅建試験「建蔽率・容積率」頻出ポイント！防火+角地で20%加算を確実に覚えよう
建蔽率・容積率の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「防火地域内の耐火建築物は建蔽率+10%」という緩和は基本です。「商業地域（建蔽率80%）の防火地域内耐火建築物は建蔽率無制限」という特例も頻出です。「前面道路幅員12m未満は道路幅員×係数（住居系0.4）との小さい方」という容積率計算も出題されます。「地下室は3分の1まで除外」という容積率の特例も覚えましょう。計算問題は実際に計算練習をすることで、本番でも確実に解答できるようになります。
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