宅建士試験の権利関係分野において、物権変動と対抗要件は最重要テーマの一つです。「登記がなければ第三者に対抗できない」という原則と、その例外を正確に理解することが得点のカギです。本記事では物権変動・対抗要件を体系的に解説します。
宅建試験で必ず出る！物権変動と対抗要件の原則（民法177条）を解説
不動産の所有権・地上権・抵当権などの物権は、当事者間では意思表示のみで移転します（意思主義）。しかし第三者に対してその権利を主張（対抗）するためには、登記が必要です（民法177条）。典型例として、AがBに土地を売却し、さらにBからCに転売された場合、AからBへの登記が先に行われた場合は所有権を取得したBが勝ちとなります。逆にBの登記前にAから別の人Dに売却され、DがB前に登記した場合はDが所有権を取得します。
登記なしで対抗できる場合とは？背信的悪意者・不法占拠者への権利主張
民法177条の「第三者」に該当しない者に対しては、登記なしで対抗できます。背信的悪意者（実害を与えるために第二の売買契約を締結した者）には登記なしで対抗できます。不法占拠者・不法行為者には登記なしで権利を主張できます。相続人（包括承継人）は一般に「第三者」ではないとされます。また物権変動と当事者関係にある者（直接の売買当事者同士）は「第三者」ではありません。
不動産の二重譲渡とは？先に登記した者が勝つ原則と悪意の取り扱い
同一の不動産が二重に譲渡された場合（二重譲渡）の処理が試験でよく問われます。AがBに売却し、さらにAがCにも売却した場合（B・Cどちらが所有権を取得するか）、登記を先に備えた方が所有権を取得します。B・Cのどちらもまだ登記していない場合は対抗関係にあり、どちらも確定的に所有権を取得していない不確定な状態となります。悪意（先に売却された事実を知っていた）だけでは第三者性を失わず、登記を先に備えた方が勝ちです（ただし背信的悪意は別）。
仮登記と本登記の関係を解説！順位保全効と本登記で第三者に対抗できる仕組み
仮登記は本登記の順位を保全するために行われる登記です。仮登記後に本登記がされると、本登記の順位は仮登記の順位となります（仮登記後に登記した第三者より優先）。仮登記だけでは物権変動の対抗力はありませんが、本登記を備えることで第三者に対抗できます。
宅建試験「物権変動・対抗要件」頻出ポイント！背信的悪意者と二重譲渡を確実に覚えよう
物権変動・対抗要件の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「登記なしでは第三者に対抗できない」という原則は基本中の基本です。「背信的悪意者には登記なしで対抗できる」という例外も重要です。「二重譲渡では登記を先に備えた者が勝つ（悪意だけでは敗れない）」という点も頻出です。「仮登記の順位保全効」という仮登記の機能も覚えましょう。物権変動・対抗要件は事例問題として出題されることが多いです。図を使って当事者関係を整理しながら問題を解く練習をすることで、本番でも正確に解答できるようになります。
コメント