住宅金融支援機構は、独立行政法人として住宅ローンの供給を支援する機関です。フラット35で有名ですが、その他にも様々な業務を行っています。宅建試験の免除科目では、機構の業務内容・フラット35の特徴・保険業務が頻出です。
住宅金融支援機構の設立と目的
住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫の業務を引き継いで2007年に設立された独立行政法人です。民間金融機関による住宅ローン供給を支援することで、国民の住宅取得を促進することを目的としています。
主な業務：証券化支援事業（フラット35）
フラット35の仕組み
フラット35は、民間金融機関（銀行・信用金庫等）が住宅ローンを貸し出し、住宅金融支援機構がその債権を買い取って証券化する仕組みです。機構が債権を買い取ることで、金融機関は長期固定金利ローンを提供しやすくなります。
フラット35の特徴
- 全期間固定金利：借入時の金利が完済まで変わらない
- 最長35年の返済期間
- 保証人・保証料不要
- 融資率（借入額÷物件価格）が9割以下と9割超で金利が異なる
- 団体信用生命保険（団信）への加入は任意（加入しない場合は金利引き下げ）
フラット35の融資対象
- 新築・中古一戸建て・マンション
- 住宅の床面積：一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上
- 住宅性能基準（耐震性・省エネ性等）を満たすこと
- 本人居住用（賃貸目的は不可）
フラット35S（優良住宅取得支援制度）
フラット35Sは、省エネ性能・耐震性・バリアフリー・耐久性・可変性のいずれかが特に優れた住宅を取得する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度です。等級によって引き下げ幅・期間が異なります。
保険業務
住宅金融支援機構は、民間金融機関が住宅ローンを提供する際のリスクを軽減するための保険業務も行っています。
- 住宅融資保険：民間金融機関が貸し出した住宅ローンの貸倒リスクを機構が保険でカバー
- 住宅瑕疵担保責任保険：住宅瑕疵担保履行法に基づく保険（実際の引受は民間保険会社）
直接融資業務（限定的）
機構は原則として直接融資は行いませんが、以下のような特別な場合には例外的に直接融資を行います：
- 災害復興融資
- 高齢者向け返済特例（リバースモーゲージ型）
- マンション共用部分の改良工事
宅建試験のポイントまとめ
- フラット35は民間金融機関が窓口（機構が直接貸す訳ではない）
- 保証人・保証料は不要
- 団信加入は任意
- 一戸建ての床面積要件：70㎡以上、マンション：30㎡以上
- 賃貸目的物件への融資は不可
住宅金融支援機構の問題はフラット35の仕組みを中心に出題されます。「機構が直接融資する」「保証人が必要」などの誤った選択肢に惑わされないよう正確に理解しておきましょう。
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