不動産を売ると税金がかかる
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課せられます。宅建試験では毎年1〜2問出題される重要テーマです。
まず基本の計算式を理解しましょう。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用
ここから各種特別控除（例：居住用財産の3,000万円控除）を差し引いた金額が課税対象となります。
取得費の計算
取得費とは、売った不動産を購入したときの費用のことです。購入価格に加えて、購入時の仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・印紙税等も含まれます。
建物については、保有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額が取得費になります。建物は時間の経過とともに価値が下がるため、この調整が必要です。
取得費が不明な場合や実際の取得費より少ない場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とみなすことができます（概算取得費）。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
不動産の保有期間によって税率が大きく変わります。判定基準は譲渡した年の1月1日現在の所有期間です。
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20% |
短期と長期では税率が約2倍も違います。「いつ売るか」によって税負担が大きく変わるため、不動産売却の際は保有期間の確認が重要です。
居住用財産の3,000万円特別控除
自分が住んでいた（居住用）不動産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。多くの一般的な住宅売却はこの控除で課税が発生しません。
適用要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいた（または住まなくなった日から3年目の年末までに売ること）
- 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売主と買主が親族等でないこと（夫婦・直系血族・生計を一にする親族等は不可）
この控除は短期・長期どちらにも適用できます。また、3,000万円控除と軽減税率の特例（10年超居住用）は重複して適用可能です。
10年超所有の居住用財産の軽減税率
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、長期譲渡所得よりさらに低い税率が適用されます。
| 譲渡所得の区分 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10% | 4% |
| 6,000万円超の部分 | 15% | 5% |
その他の特例
特定の居住用財産の買換え特例：売却代金より高い住宅に買い換えた場合、課税を繰り延べることができます。
空き家に係る譲渡所得の特別控除：相続した空き家（1981年5月以前の旧耐震基準のもの）を売却した場合、3,000万円控除の特例があります（2027年12月31日まで）。
試験のポイントまとめ
- 短期（5年以下）39%、長期（5年超）20%
- 保有期間の判定は「譲渡年の1月1日現在」
- 3,000万円控除：住まなくなってから3年目の年末まで
- 3,000万円控除と軽減税率は併用可能
- 取得費不明は譲渡収入の5%でみなし計算
コメント