都市計画法の目的と体系
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする法律です。宅建試験では都市計画法の基礎知識として、都市計画区域・準都市計画区域・用途地域などが頻出テーマです。
都市計画区域とは
都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域として、都道府県が指定する区域です。市街化区域と市街化調整区域に区分（線引き）することができます。
都市計画区域の指定は原則として都道府県が行います。ただし、2以上の都府県にまたがる都市計画区域については国土交通大臣が指定します。
市街化区域と市街化調整区域
都市計画区域内は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つに区分されます。
- 市街化区域：すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域。原則として用途地域を定める。
- 市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域。原則として用途地域を定めない（ただし例外として定めることができる場合あり）。
- 非線引き区域：市街化区域・市街化調整区域のどちらにも属さない区域。用途地域を定めることができる。
準都市計画区域とは
準都市計画区域とは、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物の建設・改築・増築、または大規模な宅地造成等の開発行為が現に行われ、または行われると見込まれる区域について、土地利用の整序または環境の保全を図るために指定される区域です。
準都市計画区域は都道府県が指定します。都市計画区域外の区域であることが前提です。準都市計画区域では、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・景観地区・風致地区などの都市計画を定めることができます（ただし市街化区域・市街化調整区域の区分はできません）。
都市計画区域と準都市計画区域の比較
両者の主な違いをまとめると次のとおりです。都市計画区域は市街化区域・市街化調整区域への区分が可能ですが、準都市計画区域はこの区分ができません。開発許可制度については両区域とも適用されますが、規制内容が異なります（都市計画区域では市街化区域・市街化調整区域の別で基準が異なる）。建築確認については両区域とも一定の建築物に必要です。
用途地域の種類
用途地域とは、土地利用の合理化を図るために設けられた地域区分です。全部で13種類あります。住居系8種類（第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域）、商業系2種類（近隣商業地域・商業地域）、工業系3種類（準工業地域・工業地域・工業専用地域）の計13種類です。
都市計画の手続き
都市計画の決定は、①都市計画案の作成→②公告・縦覧（2週間）→③意見書の提出→④都市計画審議会の議を経る→⑤都市計画の決定・告示という手順で行われます。住民は縦覧期間中に意見書を提出することができます。
まとめ：都市計画区域の試験ポイント
都市計画法の出題では、①都市計画区域・準都市計画区域の定義と指定権者、②市街化区域・市街化調整区域の区別と用途地域の有無、③用途地域の13種類の名称と性格、④都市計画決定の手続きが主なテーマです。「市街化調整区域には原則として用途地域を定めない」「準都市計画区域は都市計画区域外に設ける」という点は特に試験で問われやすいので確実に覚えましょう。
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