担保物権とは何か
担保物権とは、債務の担保として特定の物に設定される物権です。債務者が債務を履行しない場合に、担保物権者は一般債権者に優先して当該物から弁済を受けることができます。宅建試験では担保物権の種類と各権利の効力について詳しく問われます。
担保物権の4種類
民法が定める担保物権は留置権・先取特権・質権・抵当権の4種類です。このうち留置権と先取特権は法律の規定によって当然に発生する法定担保物権、質権と抵当権は当事者の合意によって発生する約定担保物権です。
留置権
留置権とは、他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる権利です。例えば、修理業者が修理費を受け取るまで修理した物を引き渡さない権利が留置権です。
留置権の成立要件は①他人の物を占有していること、②その物に関して生じた債権が存在すること（牽連性）、③その債権が弁済期にあること、④占有が不法行為によって始まっていないことの4つです。
留置権は物を引き渡さないという消極的な効力のみで、競売して優先弁済を受ける権利（優先弁済的効力）はありません。留置することで間接的に弁済を促す効力があります。
先取特権
先取特権とは、法律の規定により、特定の債権者が他の債権者に優先して弁済を受ける権利です。一般の先取特権（共益費用・雇用関係・葬式費用・日用品供給）と特別の先取特権（不動産賃貸・旅館宿泊・旅客運輸・動産売買・不動産工事・不動産売買）があります。
宅建試験では不動産売買の先取特権が重要です。不動産の売主は、その代金および利息について、その不動産の上に先取特権を有します。
質権
質権とは、債務者または第三者が担保として提供した物を占有し、債務が弁済されない場合に当該物から優先弁済を受ける権利です。質権は質物の占有（引渡し）が要件であり、質物を持ち続けることが権利存続の要件でもあります。
質権には動産質・不動産質・権利質の3種類があります。宅建試験では不動産質が出題されることがありますが、実務では抵当権の方が多く利用されます。不動産質権者は占有している不動産を使用収益する権利を持ちます（設定後10年が存続期間の上限）。
抵当権
抵当権とは、債務者または第三者が担保として提供した不動産の占有を移さずに、債務不履行の場合にその不動産から優先弁済を受ける権利です。住宅ローンの担保として設定されることが多く、宅建試験でも最も重要な担保物権です。
抵当権の特徴は①占有を移転しないため設定者が引き続き使用できる、②登記が対抗要件となる、③被担保債権の範囲は元本・利息・遅延損害金が含まれる（ただし利息・遅延損害金は最後の2年分のみ優先）などです。
担保物権の通有性
担保物権には共通の性質（通有性）があります。①付従性：被担保債権が消滅すると担保物権も消滅する、②随伴性：被担保債権が移転すると担保物権も移転する、③不可分性：被担保債権の全部の弁済があるまで目的物全体の上に権利を行使できる、④物上代位性：目的物が売却・賃貸・滅失した場合にその対価に権利を行使できる（留置権を除く）の4つです。
まとめ：担保物権の比較
4種類の担保物権を比較すると、留置権は占有あり・優先弁済なし・法定、先取特権は占有なし・優先弁済あり・法定、質権は占有あり・優先弁済あり・約定、抵当権は占有なし・優先弁済あり・約定となります。宅建試験では抵当権が最も頻出ですが、留置権の「優先弁済的効力なし」という点も引っかけ問題として出題されるので注意しましょう。
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