不動産譲渡所得とは
不動産（土地・建物）を売却した場合に得られる利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得には所得税が課税されます。宅建試験では不動産譲渡所得の計算方法・税率・特例が出題される重要テーマです。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算式は次のとおりです。譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）。取得費は土地・建物の購入代金や購入に要した費用（仲介手数料・登記費用等）です。建物は減価償却費相当額を控除します。譲渡費用は売却に要した費用（仲介手数料・測量費等）です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産の譲渡所得は所有期間によって税率が異なります。譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるものを「長期譲渡所得」、5年以下を「短期譲渡所得」といいます。
税率は長期譲渡所得：所得税15%＋住民税5%＝合計20%（復興特別所得税を加えると20.315%）、短期譲渡所得：所得税30%＋住民税9%＝合計39%（復興特別所得税を加えると39.63%）。長期保有の方が税率が大幅に低くなります。
居住用財産の3,000万円特別控除
自己が居住していた住宅（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は長期・短期を問わず適用できます。適用要件は①自己が居住していた家屋（または家屋とともに敷地）であること、②売却の年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと、③売主・買主が親子・夫婦等の特別な関係でないことなどです。
10年超所有の軽減税率特例
居住用財産で所有期間が10年を超えるものの売却には軽減税率が適用されます。譲渡所得6,000万円以下の部分：所得税10%＋住民税4%＝合計14%、6,000万円超の部分：所得税15%＋住民税5%＝合計20%。3,000万円特別控除との併用が可能です。
買換え特例
居住用財産を売却して新たに居住用財産を購入した場合（買換え）、一定の要件を満たすと課税を繰り延べる特例（居住用財産の買換え特例）があります。ただし課税の繰り延べであり非課税ではない点に注意が必要です。
まとめ：試験頻出ポイント
不動産譲渡所得の試験では①所有期間の判定基準は譲渡年の1月1日時点、②長期（5年超）20%・短期（5年以下）39%の税率、③居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件、④10年超所有の軽減税率（6,000万円以下は14%）の4点が重要です。「長期・短期の判定は5年超か5年以下か（5年ちょうどは短期）」という点は試験でよく問われます。
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