土地・建物の譲渡所得税｜短期と長期の違いと居住用財産の特別控除

土地や建物を売却した際に生じる利益には譲渡所得税が課されます。不動産の譲渡所得は他の所得と分離して課税される点が特徴的で、保有期間によって税率が大きく異なります。宅建試験で頻出のこの分野を、計算方法から各種特別控除まで体系的に解説します。

譲渡所得の基本的な計算方法

不動産の譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは

取得費は、その不動産を購入した際の代金（土地・建物の購入代金）に購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）を加えたものです。建物については減価償却費相当額を控除します。なお、取得費が不明な場合や実際の取得費が売却価格の5%未満の場合は、売却価格×5%を取得費とする特例（概算取得費）が使えます。

譲渡費用とは

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取壊し費用などが含まれます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の区別

不動産の保有期間によって税率が異なります。この保有期間の判定は、譲渡した年の1月1日における所有期間で判断します（売却日ではありません）。

短期と長期では税率が大きく異なるため、売却のタイミングが税負担に大きく影響します。5年の境目（正確には1月1日時点で5年超かどうか）が重要です。

居住用財産を譲渡した場合の特例

3,000万円特別控除

自宅（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例は保有期間を問わず適用できますが、以下の要件を満たす必要があります。

• 売主が居住していた家屋（または居住をやめた日から3年を経過する年の12月31日までに売却）
• 売主と買主が親子・夫婦等の特別の関係でないこと
• 前年または前々年にこの特例を適用していないこと

居住用財産の軽減税率

所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、以下の軽減税率が適用されます（3,000万円特別控除との併用可）。

• 6,000万円以下の部分：所得税10%＋住民税4%＝14%
• 6,000万円超の部分：所得税15%＋住民税5%＝20%（通常の長期譲渡所得税率）

買い換え特例（居住用財産の買換え）

居住用財産を売却して、新たに居住用財産を購入する場合、一定の要件を満たせば課税を繰り延べる特例があります。ただし課税が免除されるわけではなく、将来の売却時まで課税が繰り延べられるものです。所有期間10年超・居住期間10年以上が主な要件です。

宅建試験での出題ポイント

• 保有期間の判定基準は「譲渡した年の1月1日現在」の所有期間
• 短期（5年以下）39%、長期（5年超）20%の税率
• 3,000万円特別控除の要件（居住用・配偶者等への売却不可・3年に1回）
• 10年超の軽減税率（6,000万円以下は14%）
• 概算取得費（売却価格の5%）の特例

まとめ

不動産の譲渡所得税は、保有期間による税率の違いと居住用財産の特別控除が試験の核心です。「5年超かどうか（1月1日判定）」「3,000万円控除の要件」「10年超の軽減税率」をセットで理解することが効率的な学習につながります。実際の取引でも役立つ知識なので、しっかりとマスターしておきましょう。