不動産の相続と税金｜相続税の基本計算と不動産評価の仕組み

不動産を相続した場合、相続税の申告・納付が必要になることがあります。相続税の計算において不動産は重要な財産評価の対象であり、土地と建物で評価方法が異なります。宅建試験でも出題される相続税と不動産評価の基礎を解説します。

相続税の基本的な仕組み

相続税は、被相続人（亡くなった方）から相続または遺贈により財産を取得した場合に課される税金です。相続税の計算は複雑ですが、基本的な流れは以下の通りです。

相続税には基礎控除があり、遺産総額が基礎控除額以下の場合は相続税がかかりません。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

例えば相続人が配偶者と子2人の場合（3人）：3,000万円＋600万円×3＝4,800万円が基礎控除額となります。

市街地の土地は、路線価（路線価図に記載された1㎡当たりの価格）を基に評価します。路線価は公示価格の80%を目安に設定されており、毎年1月1日時点を基準として7月頃に公表されます。

評価額＝路線価×各種補正率×地積（㎡）

路線価が付されていない地域の土地は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価します。

土地を借りて建物を建てている場合（借地権）や、建物を借りている場合（借家権）も財産として評価されます。借地権割合は地域によって30〜90%で、路線価図に記載されています。

相続した宅地のうち、一定の要件を満たすものについては、相続税評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」があります。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額そのものです（倍率1.0倍）。賃貸中の建物（貸家）については、借家権割合（通常30%）分を控除した評価となります。

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内です。原則として現金一括納付ですが、一定の条件を満たす場合は延納（分割払い）や物納（不動産等での納付）が認められます。

相続税における不動産評価は「土地は路線価（公示価格の80%）」「建物は固定資産税評価額」が基本です。小規模宅地の特例（自宅330㎡・80%減額）は税負担軽減の重要な制度です。基礎控除の計算式と申告期限（10か月）もしっかり覚えておきましょう。