宅建試験の5問免除科目では毎年最新の不動産市場の動向が問われます。「不動産の需給」に関する問題では、住宅着工件数・空き家率・宅建業者数などの統計データをもとに出題されます。需給動向の見方と試験対策を解説します。
不動産需給の基本的な見方
不動産市場の需要と供給のバランスは、地価・賃料・空き家率・取引件数などに反映されます。マクロ経済環境（金利・人口動向・経済成長率）と個別の地域特性（人口・産業集積・都市開発）が複合的に影響します。
住宅着工統計の見方
新設住宅着工戸数
国土交通省が毎月発表する新設住宅着工戸数は、不動産市場の重要な先行指標です。着工件数の増減は、住宅市場の活況・低迷を示します。
- 持家：注文住宅（施主が自ら建築）
- 貸家：賃貸目的の住宅（アパート・賃貸マンション等）
- 分譲：販売目的の住宅（マンション・建売住宅）
着工件数の動向把握のポイント
試験では「前年比で増加・減少した」という方向性が問われることが多いです。細かい数値より大きなトレンド（増加傾向か減少傾向か）を把握することが重要です。
空き家率の動向
住宅・土地統計調査（総務省、5年ごと）によると、日本の空き家率は上昇傾向にあります。2023年調査では空き家率が約13〜14%に達し、社会問題となっています。主な空き家の種類は以下の通りです。
- 二次的住宅（別荘等）
- 賃貸用住宅（入居者募集中）
- 売却用住宅（売却のために空き家）
- その他の空き家（管理不全な空き家）
空き家対策の政策
空き家問題に対応するため「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」が施行されています。管理不全の空き家を「特定空き家」に指定し、固定資産税の住宅用地特例を外すなどの措置が取られています。
宅建業者数の動向
国土交通省の統計によると、全国の宅建業者数は近年増加傾向にあります。都市部（東京・大阪等）への集中が顕著で、不動産市場の活況を反映しています。一方で廃業・休業業者数も毎年一定数あり、業界の新陳代謝が続いています。
不動産取引件数の動向
国土交通省の「土地白書」では、土地取引件数の動向が報告されています。都市部の取引は比較的活発な一方、地方では人口減少に伴い取引が低迷している地域もあります。
宅建試験での出題ポイント
- 最新の住宅着工件数の前年比動向（増減の方向性）
- 空き家率の上昇傾向（約13〜14%水準）
- 宅建業者数の増加傾向
- 地価動向（地価公示の前年比）
まとめ
不動産の需給問題は、試験直前に最新統計を確認することが最も重要です。細かい数値より大きな傾向（増加・減少）を把握することに集中しましょう。毎年出題される項目（着工件数・空き家率・業者数・地価動向）を確認する習慣をつけておくと、試験直前の対策が楽になります。
コメント