抵当権を徹底解説｜設定から実行まで、法定地上権・根抵当権も完全マスター

抵当権とは何か？

抵当権は、債権の担保として不動産等に設定される担保物権です（民法369条）。最大の特徴は「非占有担保」であること、つまり設定者（債務者や物上保証人）が不動産を使用・収益しながら担保に供できる点です。工場や自宅を担保にしながら事業を継続できるのはこの仕組みのおかげです。

抵当権は、設定契約によって成立します。当事者間では登記がなくても効力が生じますが、第三者に対抗するためには登記が必要です。登記簿の権利部（乙区）に記録されます。

複数の抵当権が同一不動産に設定された場合、登記の先後によって順位が決まります（1番抵当・2番抵当…）。競売の際の配当も順位に従います。

抵当権の効力は以下の物に及びます。

建物に抵当権を設定しても、その土地には原則として効力が及びません（土地と建物は別々の不動産）。この点が一括担保を原則とする外国法と大きく異なります。

土地と建物の所有者が異なれば、建物の所有者は土地を使えません。そこで法律が自動的に地上権を発生させる制度が「法定地上権」です（民法388条）。

成立要件は以下の4つです。

法定地上権が成立するかどうかは試験で頻繁に問われます。特に「更地に抵当権設定後に建物を建てた場合」は成立しない（設定時に建物なし）点に注意が必要です。

債務不履行があると、抵当権者は担保不動産を競売にかけて優先的に弁済を受けることができます。競売の手続きは裁判所が行い、最高価格での入札者が落札します。

競売により落札者が所有権を取得すると、その不動産上の抵当権は消滅します（消除主義）。ただし、競売代金から配当を受けられなかった後順位抵当権者は泣き寝入りとなります。

通常の抵当権は「特定の債権」を担保しますが、根抵当権は「一定範囲の不特定多数の債権」を極度額の範囲内で担保します（民法398条の2）。

銀行と企業の間で継続的に融資・返済が繰り返される場合に活用されます。融資のたびに抵当権を設定し直す手間が省けます。