建蔽率・容積率とは何か？
建蔽率と容積率は、敷地に対してどれだけの大きさの建物を建てられるかを規制するための指標です。用途地域ごとに上限が定められており、良好な市街地環境を形成するための基本的なルールです。
建蔽率（建ぺい率）の基本
建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100（%）
「建築面積」とは、建築物の外壁（またはこれに代わる柱）の中心線で囲まれた水平投影面積です。簡単に言えば「建物の1階の床面積（+ 庇等）」です。
建蔽率の上限は用途地域ごとに30〜80%で指定されています。
建蔽率の緩和（加算）制度
以下の条件に当てはまる場合、建蔽率の上限が緩和されます。
| 条件 | 加算量 |
|---|---|
| 特定行政庁が指定する角地 | +10% |
| 防火地域内の耐火建築物（または準防火地域内の耐火・準耐火建築物） | +10% |
| 上記2つを両方満たす場合 | +20% |
| 建蔽率80%の地域かつ防火地域内の耐火建築物 | 制限なし（100%） |
「建蔽率が80%の地域で防火地域内に耐火建築物を建てる場合は建蔽率の制限なし」は試験の超頻出ポイントです。商業地域がほとんどのケースです。
容積率の基本
容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100（%）
「延べ面積」とは、各階の床面積の合計です。容積率が高いほど、高層の建物を建てることができます。
前面道路幅員による容積率の制限
前面道路の幅員が12m未満の場合、指定容積率と道路幅員から計算した数値の低い方が上限となります。
- 住居系用途地域：前面道路幅員（m）× 4/10
- その他の地域（商業・工業系等）：前面道路幅員（m）× 6/10
例：第1種住居地域・指定容積率200%・前面道路4mの場合
4m × 4/10 = 160%。指定容積率200%より低いので上限は160%となります。
容積率の計算から除外されるもの
以下は延べ面積の計算から除外（算入しない）されます。
- 建築物の地下部分（住宅用途に限り延べ面積の1/3まで）
- 自動車車庫等（全体の1/5まで）
- 共同住宅の共用廊下・階段
- エレベーターの昇降路（住宅・老人ホーム等）
容積率の特例（前面道路が複数ある場合）
敷地が複数の道路に接する場合、最大の幅員の道路を前面道路として計算します。また、その最大幅員の道路の幅員に2mを加えた値を超えない範囲の道路も、最大幅員道路に属するものとして扱います。
試験のポイントまとめ
- 建蔽率80%×防火地域×耐火建築物→制限なし（100%）
- 角地・耐火建築物は各+10%（両方なら+20%）
- 前面道路12m未満は道路幅員計算値と指定容積率の低い方
- 住居系は×4/10、その他は×6/10
- 車庫は1/5まで容積率不算入
コメント