借地借家法を完全理解｜普通借地・定期借地・普通借家・定期借家を一気に整理

借地借家法とは？

借地借家法は、土地・建物の賃借人（借主）を保護するための特別法です。民法の賃貸借の規定に優先して適用されます（強行規定）。宅建試験では権利関係の中で最も多く出題されるテーマの一つです。

借地借家法の適用対象は以下の通りです。

注意：駐車場のための土地賃借権は「建物所有目的」でないため借地借家法の適用なし。

普通借地権は、更新が認められる従来型の借地権です。

貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。正当事由がなければ自動的に法定更新となります。正当事由のハードルは非常に高く、実際上は貸主から解約しにくい構造です。

定期借地権は「更新なし・期間満了で確定的に終了」する借地権です。

特に重要なのは事業用定期借地権は必ず公正証書で締結しなければならない点です。他の定期借地権は「公正証書等書面」（公正証書でなくてもよい書面）で足りますが、事業用のみ公正証書が必須です。

借地権（土地賃借権）の対抗要件は、原則として「土地の賃借権の登記」ですが、借地借家法では借地上の建物の登記があれば土地の賃借権の登記がなくても第三者に対抗できます。

ただし、建物登記は借地権者自身の名義でなければなりません。家族名義の建物登記では対抗力が生じません。

建物の賃貸借（借家）にも借地借家法が適用されます。

造作買取請求権：借主が貸主の同意を得て取り付けた造作（エアコン等）を契約終了時に買い取るよう請求できます。ただし特約で排除可能です。

定期借家は「期間が来たら必ず終了する」建物賃貸借です。

定期借家の中途解約は原則不可ですが、床面積200㎡未満の居住用建物で転勤・療養等のやむを得ない事情がある場合は、賃借人からの中途解約が認められます（申入れから1か月後に終了）。