用益物権とは
用益物権とは、他人の土地を一定の目的のために使用・収益する権利です。地上権・永小作権・地役権・入会権の4種類があります。宅建試験では地上権と地役権が主に出題されます。担保物権（抵当権等）との違いも整理して理解しましょう。
地上権
地上権とは、工作物または竹木を所有するため他人の土地を使用する権利です。地上権者は土地所有者の承諾なしに地上権を第三者に譲渡・賃貸できます（賃借権との大きな違い）。また、登記ができる権利であり、登記により第三者に対抗できます。
地上権の存続期間は当事者が自由に定めることができます（期間の制限なし）。期間を定めなかった場合は30年とされます。また、地上権者は土地所有者に地代を支払う義務はなく（無償も可）、賃借権と異なり物権であるため強力な効力を持ちます。
地役権
地役権とは、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地（承役地）を自己の土地（要役地）の便益のために利用する権利です。例えば通行地役権（他人の土地を通路として利用）・引水地役権（他人の土地を通じて水を引く）などがあります。
地役権の特徴は①要役地に付従して移転する（地役権単独での譲渡・担保設定は不可）、②要役地の便益のために設定される（個人の利益ではなく土地の利益）、③時効取得が可能（継続的に行使されており、かつ外形上認識できる地役権）。地役権は登記ができますが、登記なくても一定の場合に対抗できます。
永小作権
永小作権とは、小作料を支払って他人の土地で耕作または牧畜をする権利です。農地の利用形態として設定されます。存続期間は20年以上50年以下で、契約でこの範囲内の期間を定めます（更新は可能）。永小作権は物権であるため、土地所有者の承諾なしに譲渡・賃貸できます（ただし設定行為で禁止できる）。
地上権と賃借権の比較
宅建試験では地上権と賃借権の違いが問われることが多いです。地上権は物権（強力）・地主の承諾なしに譲渡・賃貸可・登記請求権あり・地代支払い義務なし（無償可）。賃借権は債権（弱い）・地主の承諾なしに譲渡・賃貸不可（無断転貸は解除原因）・登記請求権なし・賃料支払い義務あり。この比較は試験頻出なので確実に覚えましょう。
まとめ：用益物権の試験ポイント
用益物権の試験では①地上権は物権・承諾不要で譲渡可・無償可、②地役権は要役地に付従・単独譲渡不可・時効取得あり、③地上権vs賃借権の比較、の3点が中心です。地役権は「要役地と承役地」という用語も押さえておきましょう。地上権は借地借家法の適用を受ける場合もあるため（借地権としての地上権）、借地借家法との関係も確認しておくことをお勧めします。
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