クーリング・オフとは
クーリング・オフとは、一定の契約について、契約締結後に冷静に考え直す機会を与えるため、一定期間内であれば無条件で申込みの撤回や契約の解除ができる制度です。宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合のクーリング・オフが規定されています。試験では最頻出テーマの一つです。
クーリング・オフの適用場面
クーリング・オフが適用されるのは、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない一般消費者が買主となる売買契約の場合です。売主・買主ともに宅建業者の場合や、宅建業者が代理・媒介する場合は適用されません。
クーリング・オフできない場所
宅建業者の事務所等（以下）で申込み・契約した場合はクーリング・オフができません。①宅建業者の事務所（免許申請書に記載された事務所）、②継続的に業務を行う場所で専任の宅建士が置かれているもの（案内所等）、③買主が自ら申し出た自宅・勤務先での申込み・契約。これら以外の場所（喫茶店・ホテルのロビー等）での申込みはクーリング・オフ可能です。
クーリング・オフの期間と方法
クーリング・オフができる期間はクーリング・オフができる旨とその方法を書面で告知された日から8日間です。書面による告知が必要で、口頭では有効な告知になりません。クーリング・オフは書面で行う必要があります（電磁的方法も可）。書面を発した（ポストに投函した）時点でクーリング・オフの効力が発生します（発信主義）。
クーリング・オフの効果
クーリング・オフが行われた場合、売主（宅建業者）は受け取った手付金その他の金銭を速やかに返還しなければなりません。クーリング・オフによる解除に関して、買主に損害賠償・違約金の支払いを求めることはできません。
クーリング・オフができなくなる場合
告知から8日間が経過した後のほか、以下の場合もクーリング・オフができなくなります。①物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払ったとき（両方の要件を満たす場合）。どちらか一方だけでは足りません。
まとめ：クーリング・オフの試験ポイント
クーリング・オフの試験では①適用は自ら売主×消費者買主のみ、②事務所等以外での申込みが対象、③書面告知から8日以内に書面で行使（発信主義）、④引渡し＋代金全額支払いの両方でクーリング・オフ不可（どちらか一方は不可）、の4点が頻出です。「買主が自ら申し出た自宅では適用なし」「8日間は書面告知日から（契約日からではない）」という点は引っかけとして出題されます。
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