不動産鑑定評価の3手法を完全解説｜原価法・取引事例比較法・収益還元法

不動産の価格を客観的に評価する不動産鑑定評価には、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの手法があります。宅建試験の「税・その他」分野では毎年のように出題される重要テーマです。それぞれの手法の特徴・求める価格・適した不動産の種類を理解しておきましょう。

不動産鑑定評価の概要

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて不動産の経済価値を判定し、価額として表示することです。売買・担保設定・相続税申告・公共用地の取得などの場面で活用されます。

不動産の価格は「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格」の4種類に分類されますが、試験では正常価格（市場での通常の取引価格）が主に対象となります。

①原価法

原価法は、対象不動産を再調達（再建築・再購入）する場合の費用を求め、そこから建物等の老朽化や機能低下による減価修正を行って価格を求める手法です。

求められる価格を積算価格といいます。

原価法は主に以下の不動産に適しています：

• 一戸建て住宅（特に建物部分の評価）
• 新築建物の評価
• 特殊な用途の建物（工場・倉庫など）

土地は時間が経っても古くならないため、原価法は主に建物の評価に使われます。ただし、土地の造成費用等を加味した一体評価にも使われます。

②取引事例比較法

取引事例比較法は、近くで実際に取引された類似の不動産の事例を複数集め、それらと対象不動産を比較・補正して価格を求める手法です。

求められる価格を比準価格といいます。

取引事例比較法では以下の補正・修正を行います：

• 事情補正：特殊な事情（急売り・親族間取引など）がある場合に修正
• 時点修正：過去の取引事例を現在の価格水準に修正
• 地域要因の比較：取引事例と対象不動産の地域の違いを補正
• 個別的要因の比較：土地の形状・日当たりなど個別条件の違いを補正

取引事例比較法は土地・建物・マンションなどあらゆる不動産に適用でき、最もよく使われる手法です。

③収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される収益（賃料等）を還元して現在の価格を求める手法です。

求められる価格を収益価格といいます。

収益還元法には2つの方法があります：

• 直接還元法：1年間の純収益を還元利回りで割り返して価格を求める（純収益÷還元利回り）
• DCF法（割引キャッシュフロー法）：将来の収益を年ごとに現在価値に割り引いて合計する手法

収益還元法は以下の不動産に特に適しています：

• 賃貸オフィス・賃貸マンション
• 商業施設・ホテル
• 投資用不動産全般

3手法の比較まとめ

宅建試験の頻出ポイント

• 各手法が求める価格名（積算価格・比準価格・収益価格）を正確に覚える
• 収益還元法は自用の不動産にも適用可能（賃貸だけでなく自己使用不動産にも適用できる）
• 取引事例比較法の4つの補正・修正の順序を覚える
• 原価法は主に建物の評価に使われる

3手法は相互補完的に使われることが多く、実際の鑑定評価では複数の手法を組み合わせて最終的な価格を決定します。各手法の特徴と求める価格名を確実に暗記して試験に臨みましょう。