不動産の売却に係る所得税（譲渡所得税）は、宅建士試験の「税・その他」分野で出題される重要なテーマです。3000万円の特別控除や軽減税率など、特例が多い分野ですが、体系的に整理することで確実に得点できます。本記事では不動産の譲渡所得について試験対策の視点から解説します。
宅建試験で出る！不動産の譲渡所得の計算方法と取得費・概算取得費
不動産の売却（譲渡）で生じた利益は、譲渡所得として所得税・住民税が課されます。課税譲渡所得の計算式は「譲渡収入金額 − (取得費 + 譲渡費用) − 特別控除額」です。取得費は購入代金・仲介手数料・取得税などの合計です（建物は減価償却費相当額を控除）。実際の取得費が不明な場合は譲渡収入金額の5%を取得費とみなすことができます（概算取得費）。譲渡費用は売却時の仲介手数料・測量費・建物取壊し費用などです。
長期・短期譲渡所得の違いとは？5年を境に変わる税率（39%→20%）を解説
不動産の所有期間によって税率が異なります。短期譲渡所得（所有期間5年以下）は所得税30%・住民税9%（合計39%）です。長期譲渡所得（所有期間5年超）は所得税15%・住民税5%（合計20%）です。所有期間の判定は譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判定します（取得日から譲渡年の1月1日まで）。
マイホーム売却の3000万円特別控除！所有期間不問・適用要件を徹底解説
自己の居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件のもとで譲渡所得から最高3000万円を控除できます。主な要件として、自己が居住している家屋または居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。また配偶者・直系血族等への売却は適用外です。売却した年の前年・前々年に同特例を受けていないことも必要です。所有期間の制限はなく、短期・長期どちらも適用可能です。
10年超保有の住宅売却は14%に軽減！6000万円以下の部分に使える特例
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、課税長期譲渡所得6000万円以下の部分について所得税10%・住民税4%（合計14%）の軽減税率が適用されます。6000万円超の部分は通常の長期譲渡所得税率（15%・5%）が適用されます。3000万円特別控除との併用が可能です（控除後の譲渡益に軽減税率を適用）。
宅建試験「譲渡所得税」頻出ポイント！短期39%・長期20%・3000万円控除を確実に覚えよう
譲渡所得の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「5年以下は短期（39%）、5年超は長期（20%）」という税率の違いは基本です。「3000万円特別控除は所有期間の制限なし」という点は頻出のひっかけです。「居住しなくなってから3年を経過する年末まで特例適用可能」という点も重要です。「配偶者・直系血族への売却は適用外」という要件も覚えましょう。軽減税率特例（10年超・14%）は3000万円控除との併用可能という点も出題されます。不動産の売却税は一般消費者にとっても重要な知識で、宅建士として顧客に正しい情報提供ができるよう理解を深めましょう。
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