8種規制とは
宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない一般消費者（買主）と取引を行う場合、買主保護のために特別な規制が適用されます。これを「8種規制」といいます。宅建試験でも最重要テーマの一つであり、詳細な理解が求められます。
8種規制の一覧
8種規制の8つの制限は以下のとおりです。①クーリング・オフ（申込みの撤回等）、②損害賠償額の予定等の制限、③手付金の制限、④手付金等の保全措置、⑤割賦販売の解除等の制限、⑥瑕疵担保責任の特約の制限、⑦担保責任の追及に関する特約の制限（新設：契約不適合責任）、⑧所有権留保等の禁止です。
クーリング・オフ
クーリング・オフとは、宅建業者の事務所等以外の場所で売買契約の申込みを行った場合に、買主が一定期間内であれば無条件で申込みの撤回や契約の解除ができる制度です。
クーリング・オフできる期間は、クーリング・オフができる旨およびその方法を告げられた日から8日間です。書面での告知が必要で、口頭での告知は無効です。クーリング・オフできない場合は①事務所等（宅建業者の事務所・案内所等で土地に定着する建物内）で申込み・契約した場合、②物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合（両方を満たす場合）です。
損害賠償額の予定等の制限
宅建業者が自ら売主の場合、損害賠償額の予定または違約金を定める際の上限は売買代金の20%です。20%を超える特約を結んだ場合は、超える部分が無効となります（20%の部分は有効）。
手付金の制限
宅建業者が自ら売主の場合、手付金は売買代金の20%を超えることができません。20%を超えた部分の手付金は受け取ることができません。また、宅建業者は手付金を受け取った後は、代金全部の支払いを拒絶して手付けを倍返しして契約を解除することができますが、相手方が履行に着手した後はできません。
手付金等の保全措置
宅建業者が自ら売主の場合、手付金等を受け取る前に保全措置を講じる必要があります。ただし少額の場合は不要です。未完成物件：代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合は不要。完成物件：代金の10%以下かつ1,000万円以下の場合は不要。これらを超える場合は、銀行保証・保険・指定保管機関のいずれかによる保全措置が必要です。
契約不適合責任の特約制限
宅建業者が自ら売主の場合、売買目的物に契約不適合があった場合の責任について、民法の規定より買主に不利な特約は原則無効です。ただし、引渡しから2年以上の担保期間を設ける特約は有効です（民法の規定より長い保護期間を設けることは認められる）。
まとめ：8種規制の試験ポイント
8種規制は「宅建業者が自ら売主で、買主が一般消費者（宅建業者でない者）の場合のみ適用」という点が大前提です。両者が宅建業者の場合や、宅建業者が代理・媒介の場合は適用されません。試験では①クーリング・オフの期間（8日間）と要件、②損害賠償予定の上限（20%）、③手付金の上限（20%）、④手付金等保全措置の要否基準（未完成5%・1,000万円、完成10%・1,000万円）の4点を中心に学習しましょう。
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