譲渡所得の計算方法｜短期・長期の区分と税率・取得費・譲渡費用を解説

不動産を売却した際に利益が出ると、その利益は「譲渡所得」として課税されます。譲渡所得の計算方法・所有期間による短期・長期の区分・税率は宅建試験の頻出テーマです。本記事で体系的に整理しましょう。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の基本計算式は以下のとおりです：

譲渡所得 = 譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

売却で受け取った金額（売買代金）が譲渡収入金額です。

不動産を購入した時の価格（購入代金・仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）の合計です。建物については減価償却費相当額を差し引きます。

取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5%を取得費として使える概算取得費の制度があります。実際の取得費が5%より低い場合も概算取得費を選択できます。

売却に直接かかった費用です。仲介手数料・測量費・建物の取壊し費用・売買契約書の印紙税などが含まれます。

不動産の譲渡所得は所有期間によって短期と長期に区分され、税率が大きく異なります。

区分	所有期間	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得	譲渡年の1月1日時点で5年以下	30%	9%	39.63%（復興税込）
長期譲渡所得	譲渡年の1月1日時点で5年超	15%	5%	20.315%（復興税込）

所有期間は、取得した日から売却した年の1月1日までの年数で判定します。例えば、2020年3月に取得した土地を2025年8月に売却した場合、2025年1月1日時点での所有期間は約4年10ヶ月（5年以下）となるため短期譲渡所得になります。翌2026年に売却すれば長期譲渡所得となります。

自宅として10年超所有した居住用財産を売却した場合は、さらに軽減税率が適用されます：

不動産の売却による譲渡所得は分離課税（他の所得と分けて計算）です。3,000万円特別控除を適用して税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。翌年の2月16日から3月15日の間に申告します。

譲渡所得は計算式・短期長期の区分・税率の数字が頻出です。特に所有期間の判定が「1月1日時点」という点は誤りやすいため確実に覚えておきましょう。