マンションの固定資産税・都市計画税｜区分所有建物の課税の仕組み

マンション（区分所有建物）の固定資産税・都市計画税は、一戸建てとは異なる計算方法が適用されます。土地の持分（敷地利用権）・建物の専有部分それぞれに課税される仕組みを理解しておくことは、宅建試験対策として有益です。

マンションの固定資産税の構成

マンション（区分所有建物）の固定資産税は、次の2つの部分から成り立ちます：

マンションの敷地も住宅用地として小規模住宅用地・一般住宅用地の特例が適用されます。各区分所有者の持分面積（敷地全体の面積×持分割合）が200㎡以下の部分は小規模住宅用地として課税標準が1/6になります。

都市部のマンションは一区画あたりの敷地持分が小さいため、多くのケースで全持分が200㎡以下（小規模住宅用地）になります。

マンション建物の固定資産税評価は、建物全体の評価額を各区分の専有面積の割合で按分して計算されます。ただし実務では各部屋ごとに直接評価される場合もあります。

新築マンション（3階建て以上の耐火・準耐火建築物）は、新築後5年間、建物部分の固定資産税が2分の1に減額されます（一般住宅は3年間）。認定長期優良住宅のマンションは7年間減額されます。

区分所有者が支払う管理費・修繕積立金は個人の場合は原則として税金の控除対象になりません。ただし、賃貸用マンションの場合は不動産所得の必要経費として計上できます。

毎年4〜6月頃に市区町村から届く固定資産税の課税通知書には、土地と建物の評価額・課税標準・税額が記載されています。マンションの場合は「土地部分（持分）」と「建物部分（専有面積）」が分けて記載されています。

マンションの固定資産税は「土地持分＋建物専有部分」の二段構成です。一戸建てとの減額期間の違い（3年vs5年）は試験頻出なので確実に覚えましょう。