タワーマンション（高層マンション）を利用した相続税・固定資産税の節税は「タワマン節税」として知られています。しかし2017年以降の税制改正により、固定資産税・都市計画税の計算方法が見直されています。宅建試験では直接出題されることは少ないですが、実務上重要な知識です。
タワマン節税の仕組み
タワーマンションを利用した節税の仕組みは以下のとおりです。
マンションの相続税評価は、路線価を基にした土地の持分評価額と固定資産税評価額をベースにした建物評価額の合計です。高層階の部屋は市場価格（実勢価格）が高いにもかかわらず、相続税評価額は低層階とほぼ変わらないため、評価額と実勢価格の乖離を利用して相続税を下げることができます。
2017年の固定資産税見直し
2017年（平成29年）以降に新築されたタワーマンション（高さ60m超・階数20階以上）については、固定資産税・都市計画税の計算における専有面積の按分方法が変更されました。
- 改正前：全階同一の専有面積割合で按分
- 改正後：高層階ほど税負担が増加する補正が加算（1階を100として最上階は高層になるほど補正率が上昇）
2024年からの相続税評価の見直し
2024年（令和6年）1月1日以後に取得されたマンション（区分所有建物）については、相続税の評価方法が大幅に見直されました。市場価格（実勢価格）と相続税評価額の乖離が大きいマンションについては、評価額を引き上げる補正が行われるようになりました。評価乖離率が1.67倍を超えるものは補正の対象となります。
相続対策としての活用可能性
制度改正後も、マンションの相続税評価額が実勢価格を下回るケースは多いため、依然として節税効果はあります。ただし、過度な節税は税務調査のリスクがあり、国税庁は経済的合理性のない節税には否認する姿勢を示しています。
宅建業者として知っておくべきこと
宅建業者がタワーマンションの売買・賃貸を媒介する際、顧客から節税目的での購入相談を受けることがあります。宅建士は税務の専門家ではないため、詳細なアドバイスは税理士に任せるべきですが、制度改正の概要を把握した上で「税理士への相談を推薦する」ことが重要です。
まとめ
- タワマン節税は2017年・2024年の改正で効果が縮小
- 高さ60m超・20階以上が固定資産税の見直し対象
- 2024年〜：評価乖離率1.67倍超は相続税評価が引き上げ
- 過度な節税は税務調査リスクあり
タワーマンションの課税は制度が頻繁に変わるテーマです。最新の税制改正を把握した上で、顧客に適切な情報提供と専門家紹介ができるよう準備しておきましょう。
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